品质家园

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

 今年初，上海、北京等中心城市以及更多大中型城市陷入长时间封城，二季度经济困难堪比疫情之初的2020年一季度。

来到下半年，瑞信首席中国经济学家王一认为，中国经济仍然面对较大的挑战，尤其是家庭消费方面，恢复速度会比其他板块缓慢。

炎热的六月天，即使不是正午时分，热浪还是不断袭来。快步走到瑞信在环球贸易广场的办公楼入口，向工作人员表明来意后，到88楼的会议室。

打开会议室的门，穿着蓝色衬衫的瑞信首席中国经济学家王一已在房内等着我们。

可能对很多人来说，王一这个名字相对会有点陌生。他毕业于美国芝加哥大学，2011年在斯坦福大学取得经济博士学位，并在业内有约十多年经验，先后任职多间国际知名金融机构，如国际货币基金组织、世界银行等。

今年初，瑞信乐观地预估中国经济今年可能增长5.9%，但随着疫情封控的影响更加清晰，该行已将中国今年经济增长速度下调至4.8%。

悲观的预期

“从某种意义上讲，如果疫情不出现反复，达到5%或以上其实是有可能的。我们也算吃一堑长一智，年初的时候对疫情的预料出现了意料之外的情况，现在有疫情反复的不确定性，我们也把它包含在目前的预期之中。”

王一谦称，对于疫情发展这一块有始料未及的地方，所以该方面跟他的预期有很大出入。从4月份官方数据来看，多方面都出现负增长，尤其是家庭消费、家庭需求这一块。加上疫情因素，该行一直的保守态度就变得更为悲观，所以相应地降低了全年GDP预期。

下半年，王一认为中国经济仍然面对较大挑战，看作拉动经济增长的“三驾马车”中除投资方面比较好之外，其他两方面都面对不同的压力。出口这一块，其他发达经济体都在加速货币收紧，瑞信最近亦下调了对美国经济增长的预期，这对中国的出口肯定会造成一定压力，因为其它国家的货币政策收紧，会影响到他们自己的需求，这个需求也会传递到中国的出口端。

“外贸尤其是出口这一块由于一直都比较好，它会有所下滑，或者是有一些调整，但不会出现大规模的或者非常惨烈的崩盘情况。同时我们在政策预期上也认为，在不久的未来，很有可能就是在今年后半年，美国会减免部分针对中国产品的关税。希望全球出现回暖的情况或者是全球工业产量有所回升的时候，对中间产品和资本货物有正面影响。”

不过他指，对消费品仍然保持比较保守的态度，西方国家也会由于货币政策的收紧令本身消费下降，同时在消费类别上也会有所转变，从消费产品转移到服务消费，这对中国的出口也会造成压力。

加入世界贸易组织之后，中国成为世界工厂，加工贸易快速发展，平均每年出口的增长是GDP增长的1.5倍，出口成为“三驾马车”中跑得最快的。

根据世界银行的数据，2006年货物和服务出口在GDP中的占比达到峰值36%。但金融危机的来临，让这一数据在2009年暴跌到24.5%。2018年时，出口在GDP中的占比已经稳定在19%左右，出口这架马车已经不是中国经济的最主要驱动力。

消费的压力

消费方面，王一称，该行对家庭消费和需求方面的内需持非常保守、非常谨慎的态度，主要原因是可支配收入目前没有非常明显好转的迹象，劳动市场疲软，尤其是在年轻人（16到24岁）的失业率也不断升高。

这种情况的确对家庭消费、家庭需求有非常大的影响，目前政府并不是不想去刺激，而是刺激工具的效率不是那么高。

家庭消费恢复比其他方面缓慢，可能是一个“L形”的缓慢恢复。

“消费这一块，国家在政策制定上非常希望可以有效刺激，但是由于疫情延续了这么长时间，对消费者信心有很大的负面影响，而信心恢复需要很多驱动，比如说更好的劳动力市场，更好的资产保值预期，我认为至少这是短期或者中期的挑战。”

他预期，政府或会通过就业保险等其它方式，直接提高可支配收入，尤其是某些疫情影响比较严重的城市中一些低收入人群，有可能得到直接的财政拨款刺激。亦有可能有些地方政府在有条件允许前提下，效仿香港的消费券措施。

根据国家统计局资料显示，继4月社会零售总额降幅达到11.1%之后，5月仍然是6.7%的负增长。从品类看，多数品类（特别是可选品）仍处在负增长区间，汽车、服装、金银珠宝、家具、家电等品类降幅均超过10%；餐饮收入改善不大、同比跌幅在20%以上，反映接触性聚集性消费恢复力不大。

此外，从线上零售情况来看，表现同样十分乏力。4月实物商品网上零售跌幅一度超过2020年初，5月伴随物流运输修复才出现反弹。

另外，今年1至5月居民新增贷款13318亿元，是近10年来新低。其中，短期贷款仅为1927亿元，创2009年以来新低，反映居民消费金融需求薄弱；中长期贷款，主要是以住房按揭贷款为主，只有11433亿元，是2016年以来新低。2022年2月、4月中长期贷款均为负值，更是历史上首次出现的情况。

王一相对看好投资这驾马车，他对基础建设持非常乐观的态度，尤其是在新能源和可持续性这两个方向的基础建设，不但有政策、财政的支持，也都已经有非常明确态度，预期后半年在基建投资方面会有非常明显的加速。

他同时称，和基建很多时候相辅相成的房地产也会有所好转，但是房地产投资的加速或复苏不会像基建复苏那么明显或者力度那么大。虽然国家也出台了一系列政策，比如说降低房贷利息，某些地方已经开始放松购房要求，但是因最终的需求端还比较疲软，大家对可预期的未来工资收入有不确定性的时候，家庭的消费包括家庭投资房地产这一块的需求，会有下行的压力，城市之间的表现亦会出现分化。

“展望未来，政策上已经不再是去杠杆的收紧态度，而是一个尽量有选择性。一部分房地产开发商，包括非国有的房地产开发商，如果认为你的商业模式是可持续的，相对来讲在政策上已经开始有所转变，而且这个转变是相对比较明显的，不管是贷款方面还是刺激终端需求。所以，在这种政策的支持下，肯定是有所好转。”

王一还指，国家打造新的监管框架已经基本成功，不管是从消费者还是从投资者和市场的角度，大家的信心都会有更明显的改善。这不完全是传统财政刺激，还包括传统经济政策、财政和货币政策等，能达到一个效果。所以，看好投资方面的复苏，尤其基建可以呈V形反弹。

不过他亦提到，地方政府增加专项债的力度或会带来风险，该行料今年财政支出占GDP的11.3%，当中有将近一半或是至少5%到6%是地方政府专项债。

“有3%到4%是国家已经承诺的，要通过专项债花出去，而且要求是在8月份之前。8月份到12月份肯定还有一些额外的量，所以那一块是我们的评估和预期，等于说今年的财政刺激将近有一半是地方政府专项债。”

王一续称，现在要求地方政府这么快速度、大力度地执行这种财政刺激，虽然在近期是一个非常明显的正面的影响，但是在中长期，尤其是刺激效率等各方面都有很大的挑战，也会有一些隐患。

所以，瑞信对未来5年全国GDP潜力增长预期持比较保守的态度，大概平均每年增长4.5%左右。

以下为观点新媒体对瑞信首席中国经济学家王一先生的采访实录：

年初，瑞信有提过今年中国经济可能可以达到5.9%的增长，算是比较乐观的看法，这是为什么？

王一：首先，瑞信今年的预期已经从年初5.9%下调到4.8%。年初的时候，我们有三个前提假设，两个是关于政策方面的，一个是关于疫情方面的。

第一是在疫情方面不会出现大规模、大面积的停工停产；第二是监管政策不确定性明显的下调；第三是在有需要的情况下，货币政策和财政都会有比较积极的态度和比较宽松的态度。

现在回头看来，这三个前提假设至少有两个还是合理的，就是第二个和第三个。3月中旬国家领导层说现在的监管方面会有非常积极的调整，监管部门也会更好地去配合，尽量减少对市场或对信心的负面压力。

我们也看到了最近一个月出台了非常明确的财政支持项目，现在新的预期是今年财政支出包括地方政府专项债这部分，应该跟2020年有可比性，预期占GDP的11.3%。在2020年的时候，政府财政支出大概也是11%，所以基本上跟2020年力度一致了。

但是我们也有错误的，就是在第一季度没有预计到疫情在具体时间和影响力度上出现停工停产。当然这也是由于我作为一个经济师，在疫情的发展这一块只能是一个相对平民(的角度)或者是不太专业的态度，所以这一块的确是跟预期有很大的出入。

现在回头看，4月份官方数据已经出来，很多方面都是负增长，尤其是家庭消费、家庭需求，就算在年初的时候我们持一个相对保守的态度，由于疫情，这个保守的态度就变得更为悲观，所以我们相应地降低了全年GDP预期，降低到4.8%。

如果只看到今年后半年国家已经承诺的财政刺激，从某种意义上来讲，如果疫情不出现反复，达到5%或以上其实还是有可能的。我们也算吃一堑长一智，既然在年初时对疫情的预判出现了意料之外的情况，现在有疫情反复的不确定性，也把它包含在现在的4.8%预期之中。

比2020年疫情刚刚发生时的措施有什么分别？这一波力度会不会更大一点？

王一：首先从财政角度，我们估算比2020年力度更大。

另外一个方面，2020年时候疫情的来临打乱了很多改革的计划；我们知道，从2018年开始，国家有去杠杆的态度，2019年就有对很多行业的监管进行调整，但是2020年疫情打乱了这方面的规划，2021年又出现了调整的情况。

跟2020年相比，打造新的监管框架，不确定性就会更强。现在已经接近尾声，不管是从消费者的角度，还是从投资者和市场的角度，大家的信心都会有明显的改观，这不完全是传统财政刺激，也包括传统的经济政策，包括财政和货币政策，能达到的一个效果。

但是由于疫情已经延续了两年，而且有反复，虽然可能今年第二季度对GDP的书面影响没有2020年第一季度那么差，因为那时候GDP增长是将近-7%，今年第二季度瑞信相对比较乐观，我们认为还是有正增长的，就算是最差的那种预期，也没有说要到-7%。

所以今年至少在GDP的影响上没有2020年那么严重，但是刺激力度已经高于2020年。

由于疫情延续了这么长时间，对消费者信心有很大的负面影响，消费者信心恢复可能不会像投资者那么快。而且就像我说的，信心的恢复是需要有很多自身动力，比如说更好的劳动力市场，更好的资产保值预期，这些跟两年前相比，人口老龄化这方面的问题其实反而是更严重的。

国家出台更大的刺激政策弥补一个更小的坑，有没有过度刺激的风险？我们认为这种风险不是很大，因为书面上的坑和信心的恢复其实滞后了，是有差距的。

下半年中国面对的问题有哪些？会不会在今年之内可以看到拐点？

王一：首先我认为在疫情不出现大规模反复前提下，最坏的时期已经过去了，今年4月份和5月份相对来讲经济方面已经触底了，现在开始出现反弹或者复苏的趋势。

当然还没有完全复苏，只是在趋势上和方向上开始有所好转。经济政策方面，已经实现了触底，现在尽量要刺激，维持目前的复苏情况。

我们认为最大的挑战，一方面是内需，而且内需这一块主要还是来源于家庭消费和家庭需求方面的内需，现在还是持非常保守、非常谨慎的态度，主要原因是可支配收入目前没有非常明显好转的迹象，劳动力市场疲软也是比较明显的，尤其是在年轻人（16到24岁）的失业率也是不断升高。

这种情况下，对家庭消费、家庭需求有非常负面的影响，所以这一块是我们认为最大的挑战。

相对来讲我们对基础建设持非常乐观的态度，尤其是在新能源和可持续性这两个方向的基础建设，政策、财政的支持都已经非常明确了国家的态度，所以下半年在基建投资方面会有非常明显的加速。

基建和房地产很多时候是相辅相成的，所以房地产这一块也会有所好转，但是房地产投资的加速或者是复苏不会像基建复苏那么明显，或者力度那么大，主要原因还是在最终的需求端。

家庭需求方面，虽然出台了一系列政策，比如说降低房贷利息，某些地方已经开始放松购房要求，但是由于劳动力市场目前还比较疲软，大家对可预期的未来工资收入有不确定性，家庭消费包括家庭投资房地产的需求会有下行的压力。

我们认为，房地产投资会出现复苏或者是好转的情况，但是力度不会像基建那么可观。

同时，国家出台的关于支持房地产开发商的信贷需求，会有选择性地支持一部分房地产开发商，让他们的信贷能力或者是贷款需求有所放松，可以更好地获得一些财政上的支持。

现在内地房地产是不是已经进入谷底？

王一：谷底要看比较点，如果跟过去10年或者是去年5月份之前相比，那个黄金时代已经过去了，而且由于人口结构的挑战，对房地产开发商或者是对房价的角度来讲，那种黄金时代已经过去了。

如果我们跟去年十一二月份相比，那时候房地产投资负增长，市场表现非常弱，就算寒冬还没有完全过去，但是至少已经有了春天的暖意，或者是黎明前最黑暗的时候过去了，已经看到曙光。

当然有很多房地产开发商会出局，比如去年5月份有100个房地产开发商，到最后真正能迎接黎明的，乐观来算可能也就能剩70个。

这段时间，我们看到很多房地产开发商的产业出现了整合。从现在再去展望未来，政策上已经不再是一个去杠杆的收紧态度，而是尽量选择了一部分房地产开发商，包括那些非国有的房地产开发商。如果认为你的商业模式是可持续的，相对来讲在政策上已经开始转变，而且是比较明显的；不管是贷款还是刺激终端需求，这些政策都有所出台。

所以在各种政策支持下，我们可以说肯定要比去年11、12月份，或者是去年最低谷的时候，肯定是有所好转。

观点新媒体：之前国务院发了33项措施政策，用来刺激增长，您认为这些政策怎么样？

王一：这33项里面包含了地方政府专项债等等，而且很多都是比较及时，很多是近期就要有成果的，比如说增加返税，这是今年就要返回去的，还有降费，当然那些费用可能还没收上来，所以从评估的角度来讲，更看重返税这一块，因为这是已经收上去的钱，再还到纳税人手里，直接增加了纳税人可用现金。

降费是说这个费用本来你是要交的，但是可以不交，或者是可以推迟交，这个相对来讲刺激力度或者刺激的效果不会那么大。

还有就是地方政府专项债也增加了力度，最后则是中央对地方拨款这一块，这些都是只针对今年，中央并没有承诺明年的专项债还要这么多，也没有承诺说明年还会有同样力度的财政拨款到地方。

我认为，最近国家出台的一系列财政刺激都是比较近期的刺激手段，相比来讲，对严管政策不确定的下调，不光是有近期的刺激影响，对中长期也会有正面影响。

现在不止是有一些困难和挑战，一直的态度都是打造一个新的监管框架，从老的监管框架到新的监管框架过程中，有一定的不确定性。现在新的监管框架已经基本打造完成，所以可以告诉所有人，监管不确定性已经接近尾声。

在这种情况下，未来至少可以预期，很多监管上的不确定性和不协调性都会有非常明显的改观，不止是在今年后半年，而且是在可预期的未来。