品质家园

“如果你有一个稳定的现金流,就将它证券化。”这句华尔街的名言，正在不断被上市房企践行。

7月21日，中国海外宏洋集团有限公司发布公告称，全资附属公司中海宏洋地产与招商资管订立基础资产买卖协议。据此，中海宏洋地产同意出售首次基础资产予招商资管，代价为人民币7.37亿元。

据悉，中海宏洋地产已委任招商资管为即将设立的资产支持专项计划的计划管理人，并根据该计划发行资产支持证券。

此次基础资产买卖协议中的资产为中海宏洋地产根据应收账款转让协议，其中包括项目公司的应收账款及物业买家根据各种物业购买合同欠付项目公司的应收账款。

观点新媒体了解到，于封包日，招商资管根据基础资产买卖协议向中海宏洋地产购买的首次基础资产的账面价值约为人民币约10.64亿元。资产支持专项计划项下发行的资产支持证券乃由本金人民币7亿元的优先资产支持证券和本金人民币3700万元的次级资产支持证券组成。

优先资产支持证券由投资者通过上交所认购，次级资产支持证券由中海宏洋地产认购。资产支持专项计划将于到期日终止，在完成支付优先资产支持证券持有人的本金人民币7亿元及相应利息，以及根据资产支持专项计划之条款和条件产生的其他成本和费用后，资产支持专项计划剩余所有资产归属于次级资产支持证券持有人，即中海宏洋地产。

据了解，此次合作的资产支持专项计划成立日至到期日期间发现不合格、灭失、不良或涉诉的基础资产时，中海宏洋地产需将其他合资格的基础资产进行置换，且账面价值应不低于原基础资产的账面价值。

若决定不作置换或没有足够的合资格基础资产可用于置换时，中海宏洋地产应从招商资管赎回该等不合格、灭失、不良或涉诉的基础资产，赎回价格应为被赎回的基础资产的账面价值。

双赢

此次中海宏洋牵手招商资管的资产证券化合作，对于双方是一个“双赢”的局面。

中海宏洋方面虽然用近7折的“折扣”将自身的10.65亿应收账款卖给了招商资管，但直接获得了7.37亿流动资金，以“折扣”换取回笼资金的时间，进一步优化现金状况，而资产支持专项计划又能持续带来收益。

虽然7.37亿元中还需要掏出0.37亿元购买资产支持专项计划的次级资产，但也实实在在的回笼7亿资金，降低坏账的风险。

资产支持专项计划带来的收益，按规定分配给优先资产持有人后，若有剩余还能分到中海宏洋头上。

对招商资管来说，双方签订的计划中，中海宏洋保证了资产质量，应收账款风险并没有转嫁到自身，进一步降低了合作风险。而成立的7.37亿资产支持专项计划，包括7亿为优先级资产，0.37亿为次级资产，次级资产又由中海宏洋地产持有，保障了自身的资管费用和收益。

中海宏洋自身稳定的现金流和优质资产，成为可以利用资产证券化进行融资的重要先前条件。可以增加自身资产流动性,改善银行资产与负债结构关系，也便于资产负债管理。

截至2021年末，中海宏洋非流动资产81.44亿元，流动资产1906.43亿元，非流动负债354.44亿元，流动负债1275.86亿元，资产净值357.56亿元；现金及银行结余与受限制的现金及存款合共为324.92亿元，净债项与总权益的比率为35.6%，较2020年下降9.9%。

2021年末，中海宏洋融资成本实现连降，从2019年的4.7%以及2020年的4.0%下降至3.8%。且债务结构以银行贷款为主，现金流和融资面上相对宽松。

优势

在房地产下行时期，中海宏洋有必要优化现金流状况，降低应收账款比重，强化抗风险能力，减少坏账风险。

2021年财报显示，中海宏洋应收账款累计为190.37亿元，较2020年225.37亿元下降15.53%。报告期内合约销售为712亿元，同比上涨10%；应收账款占总销售的26.73%，较上年同期下滑8.1%。

到今年上半年，众多房企迎来业绩下滑，中海宏洋持续收缩的销售和逆势扩张的步伐，对检验自身现金流状况是一个很好的机会。

今年1-6月，中海宏洋累计合约销售额人民币208.17亿元及合约销售面积199.21万平方米，分别按年下跌51.9%及37.5%。截至2022年6月底，累计认购未签约额人民币9.21亿元及认购未签约面积6.94万平方米；并先后于广东汕头、宁夏银川、江苏南通、广西南宁累计新增总权益发展面积116.44万平方米，总权益土地价格人民币61.08亿元。

上半年，在收并购市场中，中海宏洋以10亿元收购雅居乐义乌、徐州三个项目公司股权；收购事项完成后，均持有项目公司超6成股份。

今年7月，惠誉确认给予中海宏洋“BBB”评级，展望稳定；惠誉此次评级的影响因素有中海宏洋稳健的市场地位、较低的杠杆率以及较高的财务灵活性的支持，同时受到小于同业的销售规模制约。

惠誉认为，中国海外发展支持中海宏洋的意愿在运营层面为“高”，在战略层面为“中等”，在法律层面为“低”。过去两年间，中海宏洋杠杆率一直保持在30%左右。鉴于其保守的土地储备策略，杠杆率有望维持在当前水平。2022年上半年，中海宏洋权益购地金额仅为61亿元人民币，相当于该公司2021年同期权益购地金额的25%。

此次中海宏洋携手招商资管试水资产证券化，是优化现金流的又一尝试。

中海宏洋方面认为，此次交易及设立资产支持专项计划对集团有利，将提供营运资金及业务发展的实时资金，亦使集团能够满足流动性发展需求，丰富资金来源，从而提高资金使用效率，增强营运能力。

对于像中海宏洋这样的央企来说，在资产证券化市场有与生俱来的优势。