品质家园

编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

 6月24日，证监会发布《个人养老金投资公开募集证券投资基金业务管理暂行规定（征求意见稿）》。新规承接个人养老金政策，明确个人养老金投资公募基金的制度安排。

研究机构表示，新规将有效拓宽公募基金参与养老金融的边界，打开养老蓝海市场空间。

当前，中国老龄化程度进一步加深，在政策和金融等方面推动下，多家房企布局养老产业，包括万科、保利、华润、招商等头部企业，保险公司、第三方养老服务机构等也参与其中。

招商蛇口旗下招商观颐总经理文艳红对此认为，房企虽纷纷在大健康、康养赛道提前布局，但限于商业模式与盈利模式还多在探索中。目前养老服务市场的有需求不等于有效需求，70岁或75岁以后的老人群体才是养老有效需求的主力，按人口老龄化趋势推断，整个市场可能要等到2030年迎来爆发期。

6月底，在招商观颐总部，文艳红于繁忙的工作间隙向观点新媒体讲述康养产业的现状，以及招商观颐为之所努力的发展与规划。

蓝海显现 规范发展

随着老龄化进程的不断加深，老年人口照护问题日益显现，长期照护的需求逐渐放大。

在文艳红看来，中国与欧美发达国家所经历的老龄化进程，以及老年产业相伴随的医养康养结合、产业细分、机构与社区居家结合等特征均保持了高度趋同性，行业“实质性向好”的趋势不会改变，健康、养老市场未来大有可期！

她续指，老龄化的文化实际上和人均GDP、国家的综合实力息息相关，不会随着人类意志而改变，亦不会随着东西方在养老问题观念上而改变，国外的养老产业同样是以社区和居家模式为主。

据观点新媒体了解，典型国家的养老模式中，日本以居家养老为主，社区综合照护服务体系形成以介护保险为核心；美国养老社区高度市场化，形成完整的开发、运营、投资体系，REITs是最主流的投资商，形成“收购或自建物业+出租或委托经营+上市”的盈利模式。

就目前而言，我国房地产企业参与养老地产主要通过自建社区的重资产运营模式，或者利用存量物业或租赁物业提供养老机构运营，采用轻资产运营模式。

文艳红并不认同东西方养老发展程度不一，是因为中国传统的孝道文化导致老年人入住养老机构不及国外这一观点。作为从业资深人士，她对国内的现状有着理性的认识。

其一，失能失智和刚需人口没有那么多。中国老龄化大量地聚集在60-75岁，占比达80%，这些是活力老人，他们可以快乐养老，不需要入住机构。

数据统计，2015年我国失能、部分失能老年人达到4063万人，占老年人口的18.3%；与此同时，到2025年我国失能总人口预计将上升到7279.22万人，2030年将达1亿人。

其二，符合条件的老人们经济能力受限，单纯依靠退休金尚不足以满足养老院支付端的需求；其三，养老产业协同的问题，国家的政策支持与引导尚在不断深化。

基于以上认识，文艳红认为，真正有支付能力的刚需养老时代还没有到来。

“苦练内功，把标准做出，把能力做强，真正等到2030爆发点出来的时候，才有这个服务能力。”

除了房企，近年来险资也在加速抢滩养老“蓝海”。对此文艳红表示，各家有各家的基因和核心资源，保险有它的玩法，但也有它的挑战，所以从来不担心行业竞争问题。相反她认为，未来是一定会出现在城市中心区、次中心区保险与养老社区协同发展的养老模式。

在现阶段，我国养老行业成熟度有待提高，人才缺乏的问题一直困扰着各企业。文艳红对观点新媒体表示，行业缺乏的不光是院长、护理员、护工，而是专业团队整体都面临不足。

这也是招商观颐所感知到的养老行业痛点之一，文艳红指出，这个专业团队培养实际上是一个系统的过程，需要规范化发展，比如有养老学院、职业学院以及行业自律标准等。这一痛点的解决或许还要花上5至8年，跨过这一步，未来养老人才一定会走向专业化、标准化。

除此以外，养老行业的痛点还包括疫情对市场信心的打击。“养老、医疗行业疫情管控力度高于社会面，持续的疫情反复、长期的闭院必然对养老机构的经营、长者与员工的日常管理带来巨大压力。”

即便如此，文艳红对于养老行业在2030年爆发仍满怀期待。正如40、50年前的医疗发展历程，养老行业需要经历一个自律的过程，而企业需要认清自己、认清时代必然的发展规律。

协同发展 长期主义

面对行业的变化，招商蛇口对大健康产业的探索也逐渐呈现新的面貌。据文艳红介绍，“招商观颐”是招商蛇口康养业务发展平台，聚焦于康养领域，有意识把招商蛇口原有养老、健康管理、医疗业务整合。

与其他业内同行所不同，招商观颐采取“1+1+1+N”的发展路径，左手牵手政府合作、右手联合母公司旗下多元板块发展，同时投资养老业务关联度高的智慧养老、健康管理科技等上游新业态，希望形成“投资+运营”的发展模式。

在业务布局方面，文艳红表示，目前招商观颐主要围绕招商蛇口发展的核心城市进行布局，涉及大湾区、华东、西南、华中等区域，截至2021年底，已在深圳、广州、武汉、杭州、嘉兴、南通、常熟等城市落地了CCRC、单体养护院、健康管理中心等大健康产品与服务。

在企业内部板块协同方面，文艳红表示，招商观颐是招商蛇口孵化的专业板块，所以会跟其他板块形成有效协同，包括招商蛇口的地产业务、招商积余的物业管理业务等。

在商业模式探索方面，文艳红表示，过去两年以来，招商观颐养老业务积极探索“机构-社区-居家”三级联动模式，并已初步形成社区居家养老服务完整的服务链条，2021年底，深圳蛇口观颐二期开业暨招商街道长者服务中心揭牌，实现深圳市“在一定区域内，由同一家公司运营的统一品牌、统一规划、统一管理的街道、社区、小区、居家全覆盖的四级养老服务网络”，意味着招商观颐三级联动模式的初步成型。健康管理业务方面，招商观颐则着力通过康养内容植入对社区开发板块进行赋能，在2020年首次落地3个“地产+健康”项目基础上，2021年新落地于西安、昆明、成都、无锡四城，获得住宅客户的高度认可。

在特色IP打造方面，文艳红表示，“主动健康管理”是招商观颐三大产品体系中的最大IP，主要包括全生命周期的连续性主动健康管理服务，预防为主,防治结合,通过构建产品和服务组合，形成全龄、全生命周期的健康管理服务模式，用三防（防残疾、防肿瘤、防痴呆）的主动健康管理理念在社区推广。目前，蛇口招商观颐之家二期通过全面落地“颐康、颐养、颐医、颐护、颐乐、颐居”的六颐康养服务体系，结合主动健康管理、智慧康养、科学营养膳食服务、社区居家养老服务、专业认知症照护等特色服务，解决长者日常照护中的困难。

客户画像方面，文艳红表示，因招商观颐旗下多为高端、中高端养老机构，单月收费自然相对较高，简要勾勒客户画像，则为“三高三有”，即高知高干高收入、有钱有病有意愿。客户信息标签化后，市场客群就会相应缩小，对此文艳红保持了清醒：“（养老）市场没那么大，可能不是万亿，可能只是个位数，要认清自我、认清市场。它不是高利润行业。”

在她看来，在康养赛道发展，价值主张要正确，比如提到三防、健康管理，助力改善因病就医、有病才求医的现状。招商观颐希望通过“三早（早期筛查、早期评估、早期干预）”与“三防”的有机结合，让大家能“延长更有质量的寿命”，这也是长期主义理念。

以下为观点新媒体对招商观颐总经理文艳红女士的采访实录：

观点新媒体：国家近期出台了很多关于养老方面的政策，您觉得未来走势会是什么样的？

文艳红：对于中国养老的发展，我觉得和国外欧美发达国家所经历的老龄化进程以及老年产业相伴随的特征是高度一致的。

我们注意到老龄化的文化实际上和人均GDP、国家的综合实力息息相关，是不会随着人类意志而改变，是不会随着东方人或西方人在养老问题观念上而改变。国外同样也是以社区和居家为主，所以我不太愿意去放大好像是中国由于孝道的文化、东方的文化（原因），所以机构入住率不及国外，事实上不是这样的。

不及国外，第一个是失能失智和刚需人口没有那么多。中国老龄化大量地聚集在60-75岁，占比达80%，这些是活力老人，他们可以自己快乐养老，不需要入住机构。

第二个，符合条件的老人们经济能力受限，全国退休金平均水平还不足以到养老院做支付端方面的承接。

第三个，养老产业协同的问题。社会资本参与养老服务行业还需要得到政府的各项支持。

在我看来，有支付的刚需还没有真正到来。

研究客户画像时，我们认为客户是“三高三有”，高知高干高收入、有钱有病有意愿。他们还会随着家庭环境、各方面的教育背景，以及个人的需求，然后才真正来会选择我们的服务。

主要的养老爆发时间点可能在2030年左右，这时才会真正进入供需相对匹配阶段。

观点新媒体：目标客户群会不会太集中在金字塔顶端的人群？

文艳红：做养老服务业，首先必须清晰认识到哪些人是客户。

中国养老服务业就和40、50年前医疗发展是一样的，我觉得我们行业需要一个自我调整的过程。所以关键是养老服务业的企业主一定要认清自己、认清时代，认清所处的养老爆发期的自然进程。

但是我们要做的是什么？苦练内功，把标准做出，把能力做强，真正等到2030爆发点出来的时候，才有这个服务能力。

我有个鲜明的观点是，要关注未老人群。因此把健康管理和养老进行融合，不只关注60岁以上的，而是0-120岁的健康管理。

全龄化管理，但是从重点人群入手，目的就是要践行健康老龄化、积极老龄化。主动健康管理是招商观颐现在最大的IP，我们想呈现一个用三防的主动健康管理理念在社区、园区推广，希望通过招商观颐这个品牌能够带给大家主动健康管理的理念。

主动健康管理核心就是改变生活方式，在改变生活方式之后提到重要的就是三防（防残疾、防肿瘤、防痴呆），我认为这是我们的核心观点和产品，目前围绕三防做产品的包装和封装。

观点新媒体：落地主动健康管理时，会对城市以及当地的经济实力有要求吗？

文艳红：一方面，招商观颐是招商体系孵化的专业板块，所以会跟主业形成协同，包括招商蛇口的地产、招商积余的物业。我们会一手牵政府、一手牵物业，打造自己的康养网络。

第二个方面，随着招商在一些核心城市布局，其他城市暂时没有考虑；重点也会根据前期十年在机构的探索后，围绕机构往社区和居家做养老，形成自己的康养网络布局。

观点新媒体：养老“蓝海”下保险公司也参加进来，您会担心竞争问题吗？

文艳红：目前，各家有各家的基因和核心资源，保险有它的玩法，但也有它的挑战，我有我的资源，所以从来不担心保险进来。

反而，我认为除泰康模式外，未来是一定会有在城市中心区、次中心区保险与养老社区协同发展的模式，我们也在做这方面的探索。

我们现在也是在跑马圈地，同时也非常愿意倡导一种开放的文化，因为这个市场非常大、非常广，希望更多的人进来把这个行业做好，把标准做出来，而且行业要在政府监管和自律监管下做好。

观点新媒体：您觉得养老行业最大的难处或行业痛点是什么？

文艳红：第一个方面是养老行业的人才不光是院长、护理员、护工，指的是整个团队。而这个团队在整个发展历程中是需要规范的，比如有养老学院、职业学院、行业的自律标准等，那么这个团队人才的缺乏实际上是系统过程。

所以，差不多还要5至8年，未来养老人才一定会走向专业化和标准化的输出。

第二个方面，我认为是疫情下对信心的打击。

观点新媒体：养老行业回报周期长，您担心过运营回报周期的问题吗？

文艳红：招商观颐客户市场没那么大，先降低自我的预期。对于所有的服务行业来讲，注定了不是高毛利、高利润的。

对我自己从业这个赛道来讲，第一个价值主张要正确。比如提到三防、健康管理，对客户长期主义是有利的，而且在改善目前因病就医、有病才求医的局面；更多地呼吁在社区板块关注老人、关注未老人群，招商观颐提供更多的三早（早期筛查、早期评估、早期干预），三早下的三防理论让大家活得更健康、活得更长寿。

观点新媒体：您觉得房企会转型到大健康、康养赛道吗？

文艳红：我认为不能叫转型，现在还是叫赋能主业。

可能2030年养老行业开始爆发过后，再有五到十年或许会有企业尝试这样的转型。我认为更多的是在利他过程当中如何利己，内生式发展中如何向外延伸。

观点新媒体：招商观颐的目标是什么？盈利模式是什么样的？

文艳红：目前，招商观颐是跟随招商蛇口在一些核心城市布局，主要是在大湾区和华东江南华中区域，其他城市暂时没有考虑；重点是基于前期十年在机构方面探索后，围绕机构往社区和居家做养老，形成自己的康养网络布局。

关于盈利模式，目前更多的可能还是会考虑用投资+运营方式，两条腿走路。