品质家园

7月10日，惠誉评级已确认中国海外发展有限公司的长期发行人违约评级、高级无抵押评级以及中国海外发展担保的高级无抵押票据的评级为‘A-’；发行人违约评级的展望稳定。

据观点新媒体了解，中国海外发展的发行人违约评级反映了其最终母公司中国建筑股份有限公司(中国建筑，A/稳定)提供的支持。鉴于中国海外发展对中国房地产行业的战略重要性，惠誉预期中国海外发展将受惠于中国建筑向其直接母公司中国海外集团有限公司(中国海外)提供的支持。

中国海外发展‘bbb+’的独立信用状况受到其市场领先地位、稳健的财务结构以及在经济周期中较高的财务灵活性的支持。评级展望稳定反映了惠誉对中国海外发展业务经营、财务和流动性状况将持稳的预期。

惠誉认为，凭借充足的土地储备及逾90%的高现金回款率，中国海外发展有望将杠杆率(以净债务与净物业资产比率衡量)维持在25%左右。过去两年间中国海外发展23%-24%的杠杆率在中国房企中属于较低水平。中国海外发展实施保守的拿地策略；惠誉认为中国海外发展将继续根据销售情况补充土地。

中国海外发展逾80%的项目已并表。中国海外发展的合资公司净债权与净物业资产之比一直低于10%，少数股东净债权与净物业资产之比一直低于5%——这两个指标均居同业最低水平之列。

中国海外发展倾向于操盘中国内地的项目并对这些项目进行并表处理，因其管理层认为这种做法更具时间和成本效益。中国海外发展的项目管理和成本控制位居业内最佳之列。若拿地竞争激烈或项目规模庞大，中国海外发展通常会选择与其他房企合作。

截至2021年末，中国海外发展持有可用现金(不包括受监管预售资金)1060亿元人民币，可覆盖中国海外发展446亿元人民币的短期债务。中国海外发展的融资成本在中国房企中处于最低行列。

2020年中国海外发展的加权平均融资成本率为3.55%，低于2020年的3.8%和2019年的4.2%。鉴于中国海外发展稳健的信用状况和国企背景，惠誉认为中国海外发展能够维持强劲的流动性和低融资成本。

考虑到需求复苏的不确定性及防控政策，惠誉预计中国海外发展2022年下半年销售额将小幅下降2-3%，且2022年全年销售额将下滑20%。

惠誉对中国海外发展2022年全年销售额的预期降幅小于其对房地产行业整体25%-30%的预期降幅，这基于惠誉认为，中国海外发展专注于一二线城市及其在全国范围内形成的强大品牌效应可为其销售额提供支撑。

2022年上半年，中国海外发展的总销售额下降33%至1385亿元人民币，与‘BBB+’评级同业30%-40%的降幅一致。

2021年中国海外发展的毛利率下降6.5个百分点至23.5%，与‘BBB+’评级同业20%-25%的水平相当。近期中国房地产市场低迷致土地市场降温，但管理层预计公司新收购项目的利润率不会有大幅改善，原因是其中大部分项目受限价政策制约且需求仍然疲弱。不过，拿地竞争程度减弱，这意味着中国海外发展有可能获得销售前景较好的优质地块。

尽管毛利率下降，但2021年中国海外发展的净利率仍处于逾15%的较高水平。惠誉认为，中国海外发展较高的净利率主要得益于其高效的成本管理(销售总务管理支出仅占营收的3%，低于同业的5%-7%)以及较低的融资成本。