品质家园

 珠光集团终于要推出它们的巨无霸城市更新项目——沥滘旧改。对于广州楼市来说，这是今年以来最“激动人心”的消息之一。

沥滘旧改是海珠区范围内面积最大的城中村，也是广州市中心城区体量最大的旧改项目之一。改造规划总用地面积约151.4万平方米。

该项目最早于1987年便开始提交拆迁改造动议，但几经周折，至今筹备将近35载，按珠光集团进入操盘开始计算，时间也过去超15年。

它的一举一动牵动着市场的神经。同时，如此重磅项目的首次开盘，也将为其未来十余年甚至数十年的供货定下基调。

据了解，有关沥滘旧改将推出其首个融资地块14号地块的消息，在去年下半年已开始流传，但直到如今才尘埃落定。

时间流转

沥滘旧改被称为城中村改造中的“航母”，不但体量庞大，还因为历史悠久，令其极具代表性和研究价值。

沥滘村两委会即村中国共产党支部委员会和村民自治委员会，对该村进行城市更新改造的讨论始于1987年。

当时正值改革开放初期，长期作为市场内唯一供应来源的“福利分房制度”被打破，商品房开发起步，广州市政府也对国内外资本尤其是港资开发商持开放态度。全国第一个商品房住宅小区东湖新村，正是通过引进香港宝江发展有限公司资金，对原有地块进行拆迁建设而成。

东湖新村项目对广州乃至全国旧城改造起到重要的示范作用，也激励了市内多条旧村发起尝试，包括沥滘村。

沥滘旧改最初的方案就是分期分区进行，但由于整个村落面积过大，整体规划经历了多次难产和改写。即便2001年沥滘村经批准被认定为广州市首批进行改造试点的城中村，方案研究仍止于纸面。

2007年，沥滘村首期改造项目“星晖园”正式竣工并交付使用，只不过该楼盘的真实身份是村内自筹兴建的村民公寓，住户拿的是集体房产证。但好消息是，同年沥滘村联社成功吸引珠光集团进驻，双方签订了全面改造的《合作意向书》。

两年后，广州出台《关于加快推进“三旧”改造工作意见》，并陆续加快出台相关政策性文件，推动了全市范围城市更新的工作。

经过漫长的前期调研准备，珠光集团于2012年2月宣布正式拿下沥滘村改造项目，按当时口径，项目总投资额将高达23.8亿美元，具体建设思路是“分期进行、滚动开发”，计划用5年时间完成开发。

随后，沥滘村改造补偿方案在2013年8月定稿，全村投票表决则要等到2018年5月完成。当年10月，广州市规委会审议通过针对海珠区南部海珠创新湾（沥滘片区）的规划，再次强调沥滘村旧改的重要性之余，还将沥滘村划定于海珠创新湾范畴内。自此，沥滘村旧改开始加速。

2019年7月，广州最大五金塑料百货专业批发市场之一的长江百货交易城，作为旧改启动区开始执行清拆。一个月后，首笔复建安置资金38.427亿元到位，沥滘村回迁复建房开工。

翌年3月，最终批复的分区分期实施方案中，沥滘村改造项目确定采取“先复建安置区后融资区”模式，分为四期共61个地块进行开发改造。

同年6月，珠光集团与农业银行广州分行、中国银行广州海珠支行、农商银行、建设银行广州分行、华夏银行广州分行签约，5家银行对沥滘旧改一期提供了112亿银团贷款。

资料显示，整个沥滘旧改更新规划改造用地面积151.4万平方米，建筑面积436.3万平方米，复建房面积213.58万平方米，融资地块面积222.69万平方米，包含118.46万平方米住宅和104.23万平方米商务商业用途。

其中，项目一期有16宗土地，涉宅用地面积约93.85万平方米。此次推出的14号融资地块，土地面积3.4万平方米，仅占很小的一部分。

价格之辩

根据负责代理该项目的中介人士透露，14号融资地块目前被定案名为“珠光·海珠新城”，最快将于7月9日开放销售中心。

项目规划9栋住宅楼，提供110平方米（3房）、131和140平方米（4房）以及230平方米（5房）4种户型共1600多套单位。

吹风价格在7.5万-8万元/平方米左右，比周边在售楼盘的价格都要高昂。换句话说，珠光·海珠新城主要面向的是改善型客户。

“大家的看法都是不便宜。”有业内人士接受观点新媒体采访时表示，海珠新城的定价并不算太有诚意。传统上，各楼盘的首期售价都会定得较低一些，目的是进行试水，待锁客积累口碑后再慢慢提升。

“首期卖那么贵，相对奠定了不算太好的基调。”该人士称，市面上对海珠新城吹风价的疑虑，还来自于沥滘旧改本身。

在“房住不炒”的大基调下，虽然大体上强调自住刚性需求，但房屋投资属性并不是一个可以忽略的因素。一个比较现实的问题是，目前不少改善型买家的购房策略是采取“卖一买一”的方式进行置换，而且这种改善需求通常并不会只有一次。

沥滘旧改战线拉得很长，项目地块仍在清拆当中，后续供应量大，如果首期卖得太贵，“用家可能会担心未来升值的空间有限。”上述人士表示，况且这个楼盘在景观资源上并不算优秀。因为，它与珠江之间还隔着越秀地产的天悦江湾项目，以及沥滘旧改自身的回迁房地块。

据悉，海珠新城曾于2021年进行过内部认购，当时售价在6万元/平方米水平。

目前市场是否支持海珠新城的定价也是未知数，“自3月份以来市场多个楼盘价格喊涨。”据了解，在6月末，多达10余个楼盘提出自7月1日起涨价1-5%，但事实上更多是操盘方收回首期折扣，或回收特价单位或是一口价产品后的一种营销手段。

现时整体销售行情不佳，消费者对高价位的接受程度不高。

但也有业内人士认为，海珠新城7.5万-8万元吹风定价，事实上有一定的支撑。

资料显示，海珠区本身一手房存量就较小，海珠新城周边一手在售楼盘不多。其中，紧邻的越秀·天悦江湾由于更靠近江边，售价在10万元以上；中海观澔府售价在7.8万元每平方米左右；而中海观云府的价格在7万元水平；同样靠江的蚝壳洲地块（中海映澜台）吹风价也在10万+。

另外，第三季度广州预计有不少旧改项目拿双证入市，如富力富云山、方圆·滨江壹号、万科黄埔新城等。除万科黄埔新城是锁定刚需外，其余两个项目均推出的是改善型产品，富力富云山吹风价在8-9万元/平方米，方圆·滨江壹号吹风价则为9-10万元/平方米。

另外，海珠新城的定价或许也与珠光集团本身的定位有关。该集团着重投资最大价值，对城市更新的态度从来是大项目长期开发。

据统计，目前珠光集团在广州市内正在运作的旧改项目有：增城白江村、从化东风村、黄埔宏岗村、镇龙村东区、荔湾沙洛村等。