品质家园

“在新经济带动下，亚洲将继续是增长最快的物流市场，到2025年将占全球电子商务物流收入的近一半。”2022年初的业绩发布会中，ESR主席Jeffrey Perlman如此感叹。

近期，这家亚太地区最大的物流地产开发商之一，继续沿袭轻资产发展策略，于亚洲中国市场交易中再行一步棋。

于7月3日晚间，ESR全资附属公司Gamma及Gamma I作为投资组合卖方，与买方EG Phoenix IX Limited就出售由9个目标公司的100%已发行股份所组成的投资组合销售股份，正式订立投资组合买卖协议。

此外，ESR全资附属公司Delte及Ambition Mind Holdings Limited作为Fanxin卖方，就出售由Fanxin的100%已发行股份所组成的Fanxin销售股份订立Fanxin买卖协议。

买卖落槌，以上投资组合销售股份总代价为约人民币18.1亿元的美元等值；Fanxin销售股份总代价为约人民币3.88亿元的等值美元，总价值约为人民币22亿元。涉及资产组合共含9个已竣工的物流及工业资产，总建筑面积逾87.3万平方米，目前出租率达98%。

至此，ESR得以进一步巩固资本回收战略和轻资产发展策略，由其所管理的投资者持有的核心资产组合现已整体增加至逾140万平方米。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对观点新媒体表示，ESR本身就是一家以基金和开发、并购活动所支持的资产管理公司，核心盈利模式就是获取资产运营和周期性差价，这次交易包括了提升自身的资产流动性和获取过往投资收益等两方面方面的考量，符合其一贯以来的资产管理模式。

“熟人”交易

具体来看，此次所交易的目标公司共有9家，包括Sword Overseas Holdings (BVI) Limited；Pluto Offshore Holdings (BVI) Limited；RCLF Changsha Pte. Ltd.；e-Shang GZ (BVI) Limited；Vanlog Holdings A, Limited (BVI)等，而公司的关联、投资项目资产包均位于中国长三角、京津冀及大湾区的主要物流和工业核心区位。

其中，观点新媒体透过企查查得知，Sword Overseas Holdings (BVI) Limited于中国的投资企业为天津凡滨仓储服务有限公司，旗下项目为天津凡滨物流园，即京东凡滨仓储物流园，总面积约402亩；RCLF Changsha 2 Pte. Ltd则对外投资长沙易竹仓储服务有限公司，该公司旗下项目包括长沙易竹仓储服务有限公司一、二期物流园，其中二期物流园还在建设中。

两家公司的法定代表人均为ESR中国区首席运营官周波，受益人则是ESR执行董事沈晋初。此外，周波还是东莞易维仓储服务有限公司、成都易龙仓储服务有限公司、增益供应链（武汉）有限公司、惠州弘运仓储有限公司、无锡易中仓储服务有限公司等物流仓储相关企业的法定代表人。

除了以上公司，Vanlog Holdings A, Limited(BVI)的对外投资为句容协鑫云仓科技有限公司，其法定代表人为ESR中国区副总裁王帅，最终受益人为沈晋初。资料显示，句容协鑫云仓科技有限公司自2017年2月9日成立，经营范围包括技术服务；技术开发；技术咨询；仓储设备租赁服务等，公司位于江苏镇江，而镇江这座城市已于2021年5月起进行数字化转型，拟打造一批数字化转型示范企业，这与ESR针对新经济地产的需求也不谋而合。

另一边，买方EG PhoenixI X Limited为ESR合营企业控股公司的全资附属公司，而这家合营企业控股公司则由ESR投资者及RECO投资者分别拥有10%及90%。

作为ESR的“老熟人，”RECO投资者加入此次交易，不免让人想起2021年8月ESR与APG、RECO两位投资者签订的一份合作协议，设立新中国发展平台。

据悉，新中国发展平台初始资本承担上限为合共10亿美元，将投资于由ESR采购、开发和管理位于中国选定市场的仓储或仓储与工业混合用途物业。

如果说新中国发展平台的设立对于APG、RECO投资者来说是与ESR集团的交易关系巩固，那么这一次的出售与接盘则代表了RECO投资者对于ESR所投资开发的这一主要位于中国内地的物业资产包持续看好。

值得注意的是，RECO是设立于新加坡的一家有限责任投资控股公司，为GIC集团房地产投资控股公司的间接全资子公司。作为物流地产界有名的资金大佬，GIC也持有ESR约6%股份，两者还曾于2020年达成了多项合作协议，协议总金额高达20.15亿元。

浮盈变现

回看整笔交易，意味着ESR将自身开发持有的物业资产成功变现，在提升自身资产流动性同时也获取了投资收益，实现了一举两得。

ESR也在官方微信公众平台称，此次出售为迄今最大宗的资产负债表所持有的自行建造开发资产组合的减持交易。可以说，这次交易除了将之前的浮盈收益变现以利于分红派息之外，也为下一步物色更好的投资目标奠定了资金基础。

对于ESR来说，近期在资金方面的交易动作也不止于此。自2022年5月17日至6月23日，ESR已连续27日进行回购，合计回购1508.74万股，累计回购金额3.31亿港元。

其中于6月8日回购54.66万股，涉资1232.92万港元；于6月21日斥资1046.96万港元回购50万股；6月23日回购69.62万股股份，耗资达1400.29万港元。

纵观近期ESR方面频频的回购动作，这背后的原因有二，一方面或许是为提升自身对公司的控制力，另一方面则是为了在当下市场中提振信心与维护股价。

“回购需要耗资，而出售行为无疑可以为ESR近期持续的回购行为提供资金支持。”提及回购动作与此次交易的关联，柏文喜向观点新媒体解释道。

无独有偶，于2022年5月，ESR还以每股4.35港元售出中国物流资产控股有限公司6.31亿股股份，预计收益10.4亿港元。

此交易与今日的出售行为有相似之处，一是交易紧接着回购动作进行，而是出售项目均位于中国，这也可以理解为对国内部分资产包投资收益”落袋为安“之举：在前期剔除开发建安成本之后转让给基金实现出表，于过程中获利，后期基金再将资产打包整合后售予第三方，以获大笔资产转让收入。

这种资产交易模式正是ESR所推行的轻资产模式，特点就是投入少，且相对来说回报较大。

而经过此次22亿元人民币交易后，ESR在中国地区自行建造开发的物流资产组合对于专业机构投资者来说，更加具备“吸金力”。