品质家园

观点指数 报告期内，仓储物流行业有较多的股权运作案例。同时，政企、企业间合作也在如火如荼地开展。包括5月26日深圳市坪山区人民政府与深圳国际签订战略合作框架协议，6月初中华电力有限公司、中电源动集团及ESR集团全资附属公司签署合作备忘录。

股权运作方面，6月9日嘉里物流公告称将购入嘉峰国际货运余下39%的权益，代价最高达59.24亿港元。嘉峰国际货运在香港及内地从事国际货运代理、物流等业务。而此前嘉里物流已持有其61%的股权。交易完成后，嘉峰国际货运将成为嘉里物流的全资子公司。

同时，顺丰控股拟将长沙物业置入顺丰房托，涉及交易总金额4.93亿元；以及安博拟以260亿美元的价格收购杜克房地产。

债务融资方面，深业物流23亿元公司债“20深业03”和26亿 公司债“20深业04”将进行回售。而在6月2日，普洛斯中国发布公告表示，已向香港联合交易所有限公司提出申请200亿港元中期票据计划。

政策方面，中央出台政策支持物流企业发展，包括物流基金的建设以及再融资；另外，地方政策也积极促进物流企业与当地开展项目合作。从数据上看，行业整体较上月回暖。

普洛斯中国融资进度迟缓，预计二季度经营回暖

6月2日，普洛斯中国发布公告表示，已向香港联交所提出申请200亿港元中期票据计划，自2022年6月2日起的十二个月内以向专业投资者发行债务证券的方式上市。

目前，普洛斯中国的国内信用债余额约162.24亿，一年内将到期30亿；海外债大约为24.81亿美元。

就在3月份，普洛斯成功发行了10亿元公司债，票面利率为4.3%。观点指数据Wind数据统计，普洛斯中国2021一季度的新增债券融资规模为142.32亿元人民币，较今年一季度高出14倍有余。 

一般来说，企业的融资计划会比较稳定，而像普洛斯中国这种情况有所异常。据普洛斯中国一季度财报显示，有息负债变动净额在减少，同比下降72.71%，这意味着债务融资活动同比在减弱。而新增债券规模减少，导致利息也在减少，规模同比下降了42.46%。

利息的减少利好各项短期偿债指标，但指标的改善并非是经营扩张收益带来的，而是呈现出收缩迹象。

流动比率较年初上升7.59%，主要是因为应付款规模的下降，导致流动负债规模的下降。但前者的下降会导致现金流的流出，普洛斯一季度营运资本变动带来的现金流入下降了79.07%，意味着商业信用的收缩。

其EBITDA同比上升了49.18%，导致EBITDA利息保障倍数同比上升159.26%，但这主要是因为公允价值变动收益增长带来的EBITDA增长，而公允价值变动收益并不能带来实际的现金流流入。所以可以看到，经营性现金流净额利息保障倍数只呈现小幅度的同比上升（1.54%）。

自由现金流大幅度上涨612.5%，导致自由现金流利息保障倍数迅速上升，同比上涨1138.23%至3.87。但这是经营收缩带来的结果，可以看到投资性房地产支出以及对合联营公司的注资（资本性支出）均在减少。再加上资产处置现金流入有所上升，所以导致自由现金流大幅度上升。

其自由现金流利息保障倍数为3.87，意味着利息主要靠经营所得偿还。而即将在一年内到期的30亿元，仍需靠再融资来解决。所以，如果普洛斯的融资计划较往年有所推迟，或者受阻的话，将会带来不利影响。

总的来说，一季度普洛斯中国经营呈收缩态势，但目前仓储行业整体在回暖，预计二季度普洛斯的数据将呈现回暖态势。

顺丰丰泰长沙物业置入房托，将拉低整体收益率

6月5日，顺丰控股公告，旗下子公司顺丰丰泰拟将长沙物业置入顺丰房托，本次交易完成后，顺丰控股2022年实现一次性税前股权投资收益预计约为人民币0.20至0.25亿元，同时回收5亿元的应收账款。

顺丰房托的投资性房地产预计将由53.49亿元上升至58.89亿元，2022年净利增加0.1128亿元至1.5328亿元。长沙物业的收益率为2.08%，而顺丰房托整体的收益率为2.65%，这次交易预计将拉低顺丰房托的整体收益率。

与上述不同的是，安博并购杜克房地产将使得收益有所提高。安博总体的收益率为5.77%，而杜克房地产的比较高，为9.25%。

杜克房地产的投资组合包含美国548处物业，总面积超过1.5亿平方英尺，分布在亚特兰大、芝加哥和哥伦布等地。收购杜克房地产后，安博手中的物业总面积将达到11.7亿平方英尺，并获得557个新客户。

另外，2021年杜克房地产总收入11亿美元，截至2021年底总资产104亿美元。该交易预计将通过节省企业一般和行政成本、运营杠杆以及对租赁和债务进行按市价调整，立即增加3.1亿至3.7亿美元的收入。

政策加大对物流行业的支持，回暖将继续

5-6月，中央层面出台了一些支持物流企业发展的政策。

5月31日，国务院发布关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知。其中，2022年，中央财政安排50亿元左右，支持全国性重点枢纽城市，提升货物集散、仓储、中转运输、应急保障能力，降低综合货运成本。这将有助于缓解因疫情影响物流成本急剧上升的中小物流企业的压力。

另外，中央财政将安排约25亿元支持加快农产品供应链体系建设，约38亿元支持实施县域商业建设行动。这对畅通农产品物流流通，激活县域物流体量具有一定的促进作用。

同时，国务院强调，加快1000亿元交通物流专项再贷款政策落地，支持交通物流等企业融资，加大结构性货币政策工具对稳定供应链的支持。货币政策的精准放量，有利于物流企业及时获得经营生产所需资金，保障物流企业的稳定运行。

而在地方政府层面，政策很快得到了落实。6月7日，普洛斯、京东等11家物流头部企业与北京平谷区签署项目投资协议，将在马坊、马昌营、夏各庄三镇建设11个项目，总金额达304亿元。

此次签约的11个项目，包括医疗器械仓储物流中心和智慧城市物流谷等，涵盖农副产品、医疗医药、汽车后市场、电子电器、智能制造、数字农业、家居服饰、电子商务、跨境贸易等诸多领域。这些项目分布于上述三个镇，总占地面积约2900亩。

报告期内，快递物流及电商物流均有所回暖。5月份，中国物流与采购联合会发布的中国快递物流指数为99.3%，比上月回升6.4个百分点；5月份中国电商物流指数为104.3点，比上月回升2.1个点。中国仓储指数5月份为50.2%，较上月上升3.7个百分点，整体在回暖。各分项指数中，主营业务成本指数、业务活动预期指数较上月有所回落，其余指数均有不同程度的回升。

5月份，业务量指数为53.0%，较上月上升10.4个百分点，在荣枯线以上，表明疫情影响减弱，行业需求有所回暖，带来新增的业务量。同时，设施利用率也随着业务量的回升而回升，5月份设施利用率指数回升2.6个百分点至51.5%。

业务量回升也带来了仓库租金价格上涨。5月，收费价格指数为51.5%，较上月回升2个百分点，意味着需求也有一定地上涨。