品质家园

观点指数 报告期内，金科服务对佳源服务，以及宝龙商业对关联方写字楼的收购均公告终止，招商积余则以5.36亿元顺利收购一家主营金融企业物管的物业企业67%的股权。

期内，物业企业2021年的财报延迟发布陆续有动态传出，多家物企仍未能发出经审核年报并处停牌状态、核数师更换事件亦时有发生。

另外，第一服务对IPO资金用途进行了更改，原定将IPO募得最高20.0%或1.142亿港元用于投资能源运维项目，现通过现金股息的方式向股东分派。

资本市场方面，报告期内H股物管股股价仍持续下行，但整体跌幅与地产板块相比已明显收窄，二者风险传导效应有所降低。结合近期行业系列利好消息，物业板块估值修复可期。

新大正退出房产经纪业务，物企持续深挖非住业态

项目拓展方面，对于物管企业而言，目前非住领域市场空间广阔，也是外拓的主要发力方向。

报告期内，招商积余新拓数个学校园区的物管项目；继广州、福州之后，越秀服务在TOD物管领域顺利新进长沙，获得长沙穗城轨道交通有限公司综合物业服务项目，该项目主要是长沙市轨道交通6号线的沿线物业服务；而在城市服务（环卫）领域，世茂服务与绿城服务等物企亦有所斩获。

此外，新大正在月内进行战略收缩，取消了房产经纪业务，房产经纪是目前物企较为主流与常见的社区增值服务业务类型，贡献了较大比率的增值服务收入。

但与主流物企相比，新大正管理有较大比例的公建项目，住宅或商写等可进行经纪业务的项目类型比率相对较低。除此之外，新大正是一家纯第三方物企，无关联方提供房源及各类渠道及信息支持或也是退出房产经纪领域的主要原因。

收并购市场跌宕，招商积余增强金融物业布局

收并购市场方面，报告期内共发生4起金额较大的收购案，其中2起被宣告终止，分别是金科服务收购佳源服务以及宝龙商业收购关联方写字楼。

金科服务释出本次收购消息的时机较为特殊，正值地产公司陷入危机、股东持股遭强制平仓、股价走低、债务也不得不展期之时。而在次日，金科服务还于公开市场进行了回购补仓，明显有传达财务安全信息与自救的意图，并有冲抵来自金科股份利空压力的目的和作用。

6月16日，金科服务与佳源服务共同公告了收购及合作的终止。

双方在公告中都没有披露合作终止的原因，但有市场消息称金科发现佳源服务本身质地欠佳。其次，佳源服务质押给新鸿基财务的股权仍未妥善处置，亦有市场消息称，此次收购的终止与佳源系此前收购的中天城投有关。

宝龙商业方面，曾于5月公告将以8.6亿元的代价收购关联方位于上海的一写字楼。作为轻资产运营的物管及商管企业，收购并持有关联方的写字楼物业，加大资产重量是一起较为明显的关联方输血行为。

该消息公布后，宝龙商业股价闪崩24%，缩水市值甚至超过该次交易对价本身。

6月6日，宝龙商业发布公告表示由于收回物业部分的空置管有权作自用取得承租人同意存在实际困难，并鉴于当前市场环境及资本市场波动，主动终止了该笔交易。

公告次日，宝龙商业收涨7.74%，报6.54港元/股，收盘总市值为42.05亿港元，市场给予终止交易的积极反馈。截至目前，宝龙商业市值已逐渐回暖至消息公布前的水平。

本月发生的这两起收购案都经历了重重波折与反转，并最后宣告终止，这也是目前复杂多变的地产下行周期在物管行业中的折射。

此外，报告期内，金茂物业与招商积余在收并购领域都有所斩获，其中金茂物业4.5亿元收购首创置业旗下首置服务100%股权，后者截至2021年底的管理面积约280万平方米，收购市盈率约为14.52倍，这也是金茂物业上市以来的第一笔收购。

招商积余6月16日盘后公告拟以5.36亿元收购新中物业67%股权，以2021利润计，本次收购市盈率约为20倍。

新中物业此前是中国银行旗下港资企业中银集团投资有限公司的全资子公司，截至2021年7月底，在管项目数量241个，在管建筑面积约559万平方米，其中在管办公物业建筑面积约457万平方米，占比约82%。

该企业主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务，与普通的商写物管相比，服务内容更具深度，这也解释了相对较高的收购溢价。新中物业的纳入，使得招商积余在非住领域的优势地位有了进一步增强。

业绩迟发与核数师更换，多家物企仍处停牌

时间已接近年中，仍有多家物企未发年报或处于停牌状态。

截至目前，世茂服务、彩生活、鑫苑服务、荣万家、奥园健康以及恒大物业仍处停牌状态，其中鑫苑服务已停牌一年有余。

自地产行业调整以来，大量物企未能按时发出年报，港股54家上市物企中，共9家未能按时公布经审计年报，在推迟公告中也将原因普遍归于疫情，而其他行业在港交所并未出现类似地产及物管行业大面积年报难产的现象。

究其原因，与关联方存在违规交易致使财报审计受阻，可能是导致大量物企年报纷纷延迟发布的的主要因素。

与此同时，不少物管企业在年报发布前后时间段里进行了核数师更换；而在更换公告中，除疫情原因外，更大面积地出现了会计师对物企财务状况尤其是关联交易情况尚未厘清的内容。

目前，世茂服务已发布公告对罗兵咸永道的部分意见进行了澄清，并认为罗兵咸永道对世茂服务在香港会计准则下的会计处理可能存在问题。

值得一提的是，罗兵咸永道等会计师事务所今年以来大面积地退出内地地产及物管企业的审计工作，明显有规避行业风险的意图。

地产利好消息传导，板块估值修复可预期

资本市场方面，报告期内，中湘美好生活于港交所新递表，其为一家主要布局在湖南的国资背景物企，在公建物管领域较为不错，截至2021年12月31日的在管面积规模为950万平方米，在当前上市物企中排在末位。

目前主流房企已基本完成或正在进行物业板块的上市分拆，后续递表的物业企业也会逐渐减少并以小型物企为主，物管行业在资本市场的格局基本已定。

二级市场方面，报告期内地产板块仍持续下行，恒生中国内地地产指数（HSMPI）下跌7.83%，恒生物业服务及管理指数（HSPSM）下跌2.43%，虽然均大幅弱于恒生指数大盘走势，但物管行业跌幅与此前相比已明显收窄，反映目前地产危机对物业行业在二级市场上的传导效应已有所减弱。

个股方面，本月累计涨幅最大的分别是佳源服务（34.33%）以及力高健康生活（23.06%），其中佳源服务的高涨幅可能主要来源于拟被金科服务收购的消息放出后的反弹。

报告期内，跌幅较大的物管股个股主要是领悦服务集团（-47.58%），其与关联方领地控股一同发生了股价闪崩。

值得注意的是，月内建业地产引国资入股，同日建业新生活股价录得16.87%的大幅度上涨。同时，奥园、金科等房企也有国资入股的消息传出。

目前，物管企业在资本市场的市值高低仍与地产方的财务稳健程度高度相关。据观点指数统计，5月商品房销售有轻微回暖，今年以来销售面积与销售额环比首度实现单月转正，各地地方政府持续推进放松政策，国资战投也逐渐进场，市场已开始出现部分积极变化，这给阴郁数月的港股物管板块带来曙光。

当前物业股在二级市场的估值已处历史低点，市盈率、估值水平甚至普遍低于一级市场上的收购对价。观点指数认为，物企自身稳定现金流及强抗周期性的高估值特性并未改变，估值修复依然可以期待。