品质家园

6月20日，上海中谷物流股份有限公司发布了关于全资子公司拟收购上海赢湾兆业房地产有限公司100%股权的公告。

目前，交易还在谈判中；据悉交易对价不超过29亿元人民币，最终价格还须根据谈判结果确定。

上海赢湾兆业现由国寿恒湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）持股98.68%，金湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）持股1.32%。

上海赢湾兆业的主要资产为上海佳兆业金融中心，经上海科东资产评估有限公司以2021年12月31日为基准日，对该金融中心的评估价值为29.07亿元。

值得一提的是，上海赢湾兆业的净资产还高于估值价值的29.07亿元。公告显示，在2021年12月31日的总资产为34.15亿元，净资产为32.03亿元，2021年度净利润则是亏损2.04亿元。

观点新媒体了解到，交易完成后，中谷物流子公司上海长琨置业发展有限公司将持有上海赢湾兆业100%股权。上海赢湾兆业将成为中谷物流全资孙公司，间接持有上海佳兆业金融中心全部产权，拟将上海佳兆业金融中心部分区域作为办公用房使用。

对于此次抄底上海赢湾，中谷物流表示从未来发展的角度，购置自有优质办公楼资产，设立集团总部基地，将有利于进一步提高公司综合实力和市场资信度。

这是继上月鄂尔多斯斥资近27亿购入静安区苏河湾板块写字楼后，上海又一起大宗交易。

佳兆业退出

去年6月21日，上海赢湾兆业原先100%股权的上海新湾投资发展有限公司退出持股，国寿恒湾(天津)企业管理合伙企业(有限合伙)和佳兆业深圳公司接盘。

观点新媒体了解到，退出方上海新湾投资发展有限公司实际控制人也是佳兆业深圳公司，其为深圳市澳清置业发展有限公司全资子公司，而佳兆业深圳公司持有深圳市澳清置业发展有限公司100%股份。

此次交易的实质主体上海佳兆业金融中心，于2020年下半年建成开业，是佳兆业在2013年5月以15.05亿元拿下项目。从拿地后的规划到项目的竣工，前后历经近5年时间建成。

2015年佳兆业出现债务危局时，上海佳兆业金融中心项目甚至一度易主，彼时融创中国旗下天津腾耀作为买方，以23.74亿元的价格收购佳兆业集团旗下上海新湾收购四家目标公司股权及债权各自订立收购协议。

2015年6月，因上海赢湾兆业债务问题，融创中国的收购计划也无疾而终。

据企查查工商信息显示，去年12月，佳兆业深圳公司退出上海赢湾兆业的持股，金湾（天津）企业管理合伙企业（有限合伙）入局。

佳兆业也在此时彻底退出了上海佳兆业金融中心项目。

中谷物流入局

中谷物流在公告中称，2020年9月于上交所主板成功上市以来，业务规模的持续增长，办公需求难以满足，须引进专业人才队伍等。将把上海佳兆业金融中心设为集团总部。

充裕的现金流，也是此次中谷物流能够收购上海赢湾兆业的基础。

上市两年来，中谷物流保持着不错的发展态势，一季度报显示总营收为32.92亿元，同比增长24.90%；归母净利润6.24亿元，同比增长170.23%；毛利率为24.56%，同比上升10.37%。经营活动现金流净额为7.07亿元，同比增长247.49%。

疫情反复的去年，由于运价上涨以及出售4艘集装箱船舶，导致中谷物流去年营业利润大幅增长。截至2021年末，营业收入为122.91亿元，较上年同期增长17.97%，其中水运业务收入101.62亿元，较上年同期增长25.10%，陆运业务收入21.29亿元，较上年同期下滑7.27%；实现归母净利润24.04亿元，较上年同期增长136.00%。

截至3月末，中谷物流持有31.13亿货币资金，一年内到期的非流动负债为11.98亿元，扣除一年内到期债务，目前仅有19.15的流动资金可自由使用。

根据2022年财务预算，中谷物流及控股、全资子公司2022年计划向银行申请综合授信额度总计为52.5亿元。

观点新媒体了解到，中谷物流拟申请的52.5亿元授信额度为流动资金贷款、国内信用证、票据、保函、固定资产贷款、项目投资类及并购类贷款等，用于公司及控股、全资子公司补充生产流动资金、固定资产购置及工程建设资金等。

拥有52.5亿元授信额度加上目前19.15的流动资金，花费29.07亿元去收购上海赢湾兆业资金还是能够覆盖的。

大宗交易回暖

今年1月，世茂集团45亿元将“上海外滩茂悦大酒店”售予上海地产；3月，浙商银行公布以30.3亿元的价格购置绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用；4月，上海太平洋置业约14亿元成功拍下绿地瀛通大厦；到5月，鄂尔多斯27亿购入静安区苏河湾板块写字楼。

再到如今，中谷物流拟使用不超过29亿元人民币收购上海赢湾兆业项目，不难看出上海的核心资产一直不缺买家。

回暖从去年就开始了，戴德梁行在2021年上海大宗交易市场的报告也显示，全年共录得1051亿元的成交额，同比上升46%，基本恢复至2018年水平，大宗交易明显回暖。

而在今年一季度，上海大宗交易市场共录得195亿成交，同比上升9%。

大宗交易回暖还表现在上海办公楼的空置率上，观点新媒体了解到，2021年上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米，较上年增长2倍，创历史新高。

空置率表现上，2021年四季度上海甲级写字楼空置率15.98%，较去年四季度下调5.9%，其中核心及新兴区空置率分别为9.90%、24.52%。2021年上海甲级写字楼租金止跌微升，至四季度为8.17元/平方米/天，同比去年四季度微涨0.21%。

今年一季度，受上海疫情影响，一些原定于一季度开业项目面临延期，期内核心商圈空置率环比持平于9%，但写字楼空置率仍持续下降。

去年，上海大宗交易市场出现回暖趋势，既是资本对于国内经济基本面长期向好趋势的认可，也是资本重新聚焦于上海大宗市场的信号。

此次中谷物流29亿元收购上海佳兆业金融中心，及完成总部布局，也恰逢上海大宗交易市场回暖。若是成功交易，真是一笔恰到好处的买卖。