品质家园

回望2015年之后房地产市场大爆发的4年，那是一个房地产极端金融化的时代。

利用高杠杆、高周转模式，房企的体量迅速膨胀。地产主业之外，尝到甜头的开发商亦愿意将资金复投到金融领域，银行、保险等标的成为被追逐的对象。

昔日的千亿房企巨头泰禾亦在2017年经历了一段高光时刻，包括斥资106亿港元收购了大新金融集团旗下的寿险业务。

但到2018年，随着房地产调控升级，伴随着行业整体进入低潮期，泰禾也很快陷入漫长的衰退中。

黄其森的商业帝国逐渐崩塌，债务危机从地产主业蔓延至其他板块。

最新消息显示，泰禾人寿的控股股东永兴达企业（香港）有限公司，因无力还债被香港高等法院颁令清盘。

尽管泰禾人寿在判决颁布后强调，其日常营运独立于永兴达，并有足够资金和流动资产应付理赔索偿和期满退保事宜，但该公司的运营到底有多健康？

据悉，泰禾人寿已于去年2月8日起暂停承保新保单。

金贵的牌照

泰禾人寿曾是“泰禾系”金融板块的明珠。

黄其森对于保险牌照的热衷由来已久，早在2015年便谋划与福建能源集团等多家企业共同发起设立海峡人寿保险股份有限公司。计划是，泰禾以自有资金出资1.5亿元，占海峡人寿注册资本的10%。

当时泰禾布局保险领域的行为，是行业潮流所推动。开发商所掌握的大量客户资源与保险企业的获客需求天然契合，成本低并接受较长回报周期的保险资金，也能配合房企的融资需要。

于是，大量房企开始寻求拥有自己的保险公司、保险牌照。但适逢2015年国内保险业迎来一波调整，保监会处罚了一批由房地产企业入股的保险公司，海峡人寿的设立请求自然无果。

泰禾于是寻求通过最熟悉的收并购渠道达到目的。

2017年6月，泰禾投资宣布成功在中国人寿、碧桂园、新城发展控股、复星国际、安邦保险等对手的竞标中胜出，以106亿港元收购大新金融集团旗下的寿险业务。随后，泰禾重组大新人寿、大新保险成立泰禾人寿，并与大新银行签订了15年独家银保协议。

收获保险牌照，黄其森完成构建涵盖保险、银行、证券、第三方支付等多领域的“大金融”版图。同年，地产板块泰禾集团实现千亿销售，并在一年内发起46起并购，花去超过495亿元现金。

危险突如其来，黄其森在短期内通过高杠杆拿地和收并购，难以持续。当靴子落地，销售失控、负债承压、高管出走、项目停工，从2018到2022这4年多来，泰禾度过了一段十分艰难的时期。

为解决债务危机，出售资产成为无奈之举。在2019年密集出售了旗下23个项目的股权后，泰禾人寿最终也被摆上货架。

出售泰禾人寿被认为是解决“泰禾系”债务危机的重要一环。

当时，尽管泰禾集团已宣布引入万科集团作为战略投资者，但泰禾投资自身存在的涉及约42亿元债务和诉讼问题，导致所持有的泰禾集团股份无法进行交易和股转，或导致交易停滞。

亟需输血的泰禾投资于是决定卖出泰禾人寿。

2020年11月，中国平安与阳光保险等保险巨头向泰禾投资伸出橄榄枝，消息称此次交易价格或达10亿美元，能为泰禾回笼约合78亿港元资金。只是这宗交易在释出多轮谈判的消息后，逐渐悄无声息。

此后，随着泰禾系整体恶化，泰禾人寿的经营也收到冲击。在2020年9月，该公司总经理在接受港媒采访时，仍称计划在3年内扩充保险团队至400人，但在半年后，就有消息传出泰禾人寿已暂停承保新保单。

金融的败局

除泰禾人寿外，高峰时期泰禾金融业务还覆盖了银行、证券、互联网金融以及第三方支付等领域，但规模都不算大。

黄其森是银行出身，在1996年创办泰禾集团前在建设银行福建分行工作了8年。由于这层关系，建行也成为泰禾集团不少高级管理层的出身所在，例如集团原执行副总裁黄曦、林文华等。

双方也一直保持着金融合作关系，在2019年1月，泰禾集团就曾与建设银行福建分行签署战略合作协议，建行向泰禾授出约100亿元的融资额度。

同时，泰禾亦入股了福建海峡银行，该银行是一家小型地方性股份制商业银行，主要在福建省和浙江温州地区开展业务。据2021年年报显示，泰禾投资在海峡银行的持股约为4.83%，是第六大股东。另外，泰禾投资在福州农商银行内亦有小量持股。

另一方面，泰禾投资亦曾投资过中国东方资产管理股份有限公司旗下东兴证券，但目前相信无任何持股。

早在2016年8月，泰禾投资就曾与东兴证券确立过业务合作关系，双方签订股质交易协议，泰禾投资向东兴证券管理的“东兴金选精质4号集合资管计划”融资4亿元，期限两年，质押物为泰禾投资所持泰禾集团股票3713万股，回购年利率为5.5%。

后来因为现金流紧张，泰禾对回购一拖再拖，东兴证券以质押式证券回购纠纷将泰禾投资告上公堂。

互联网金融方面，泰禾投资就曾与泰禾集团于2015年合资设立过泰禾金控，旨在进行金融及类金融业的投资，包括资产管理和股权投资等。

只是该公司的业绩并不出众，在成立的前三年内（截至2017年4月）营业收入从未超过1000万元。2017年5月，泰禾集团将其剔除出合并报表前，泰禾金控总资产仅录得约25.12亿元。

第三方支付方面，泰禾集团曾拥有一间名为福建一卡通网络有限责任公司的企业，该公司提供城市一卡通、市民卡、公交卡、商业预付卡等业务。

公开资料显示，该公司2015年至2018年间的营收仅14.33万元、104.87万元、164.45万元、228.89万元，可见业务规模不大。

“不懂金融，就搞不好房地产。”黄其森过去喜欢将这句话挂在嘴边。他自负财技了得，试图利用丰富多彩的融资手段造就一个千亿神话。

据了解，这些年泰禾利用的融资手段包括但不限于ABS、类REITs、信托、私募、美元债、股份质押等，他曾表示：“泰禾融资的渠道是多元化的……我本身是银行出来的，渠道比较广泛。泰禾又是上市公司，金融机构很愿意跟我们合作。”

但事实证明，利用金融手段推动规模效应，形成的只是一种绮丽却又虚幻的假象。2019年市场调整过程中，泰禾的迅速跌倒就是例证。

目前，“泰禾系”仍在自救途中。