品质家园

受宏观调控影响，中国房地产行业迎来一场巨大变革，房企正逐步告别快周转、高增长的时代。

反之，从蓝海进入红海的物业行业，进入了跑马圈地的阶段。

根据第三方数据统计，2021年全年，物业行业收并购金额将近360亿元，规模接近2020年的4倍。

进入2022年，物业收并购戏码还在持续。

上半年以来，包括碧桂园服务、华润万象生活、新希望服务、时代邻里、中奥到家等多家物业公司均在收并购方面有所收获。

最新消息显示，在6月16日这天，物业服务行业的两笔收购案正式“落下帷幕”。

其一，金科服务宣布，终止收购佳源服务73.56%股权；其二，招商积余计划以5.36亿元的代价，收购新中物业67%股权。

事实上，行业收并购加速，一方面源于地产行业的骤变，毕竟，在销售滑坡与融资趋紧之下，物业公司往往是最有价值且最易变现的资产之一。

另一方面，对物业企业而言，收并购能够帮助迅速扩大规模，是“做大做强”的必经之路。

此前，在观点机构召开的2022观点物业大会上，新城悦服务集团首席战略官尤建峰就曾表示：“收并购是不可忽视的增长方式，从国际市场来看，从开展业务到后面增长都主要是通过收并购来实现的。”

金地智慧服务集团党委书记、副总裁姚平亦认为，在接下来的一段时间内，行业内部的整合并不会停止，头号玩家可能会诞生。

也就是说，在主客观双重因素下，行业进入“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”的阶段。

然而，是像招商积余那般进行，还是如同金科服务这样折戟沉沙，无外乎两个因素——资产是否优质、价格是否公道。

毕竟，现时物业行业逐步走下神坛，估值回归理性，在此情况下，企业的收并购亦不再倾向盲目，而是由“量”向“质”转变。

终止的交易

酝酿了23天的收并购终于走向了尾声，不过这一次的结局并没有想象中那般。

6月16日晚间，金科智慧服务集团股份有限公司发布公告称，该公司终止收购佳源服务73.56%股权事项。

从公告看来，这一次交易的终止，是双方商讨的结果。

金科服务在公告中提到，订约方决定不再进行潜在交易，框架协议已相应终止。此外，于公告日期，除框架协议的终止协议外，框架协议订约方并无就潜在交易订立任何最终协议或安排，亦尚无进行任何款项的支付。

与此同时，自本公告日期起计6个月内，金科服务及其一致行动人均不得就佳源服务的股份公布要约或可能进行的要约，或于将导致强制要约的情况下收购佳源服务的股份。

事实上，早在5月下旬，市场就流传出这笔收购案的零星消息。

5月23日早间，金科服务突然发布公告称短暂停牌；同日晚间，因股价大跌已停牌5天的佳源国际亦表示将继续短暂停牌，以待刊发有关公司可能出售一家非全资附属公司的公告。

消息一出，立马引发了猜测：卖身金科物业是否属实？又是为何出让？

不过，彼时就出售物业一事，有接近佳源控股人士向观点新媒体表示，目前佳源尚未有官方资料披露，还在准备过程当中。

谁曾想，靴子的落地就在翌日，金科服务一纸公告证实了此前所有猜测。

按照当时的计划，金科服务计划收购佳源服务所有已发行股份约73.56%，但未披露交易的对价及收购方式。有市场消息表示，金科支付的对价预计为2亿美元，折合下来，约为13.3亿元人民币。

2亿美元并不是一笔小数目，佳源服务到底值不值2亿美元？

据了解，2020年12月9日，佳源服务紧跟物业上市热潮，成功在香港敲锣上市，2021年是其上市后第一个完整财年，从财报来看，该公司在管面积达到2190万平方米，同比增长约33%，合约建筑面积6270万平方米，同比增长约26.3%。

以13.3亿元人民币交易对价和1.04亿元净利润（2021年佳源服务的净利润值）计算，金科服务此番收购佳源服务的PE达到12.78倍.

此前，华润万象生活收购中南服务（管理面积与佳源服务相当）时，PE接近13倍；而华润万象生活收购禹洲物业，PE达到13.93倍。

粗略对比来看，2亿美元对价似乎还算公允。

6月初，坊间有消息流传称，金科服务在进一步谈判价格时，发现佳源服务本身质地欠佳。

上述消息提到：金科服务在和佳源系实控人谈判这次物业并购时，佳源系方面开出的条件是将佳源服务和中天城投一起打包售卖给金科服务。

据了解，去年8月份，中天金融拟180亿出售中天城投100%股权给佳源系，三个月后这个价格又降至89亿元。

即便价格折半，佳源系却没有足额支付上述交易款。今年2月，中天金融披露，公司收到佳源集团收购中天城投集团交易第一期股权转让价款，但未收到第二及第三期股权转让价款。

中天金融3月29日再次公告表示，已收到佳源集团支付的15.8亿元定金，占本次交易股权转让价款的17.75%，但尚未按时收到第二期股权转让价款，本次交易剩余股权转让价款的延期支付对公司经营资金规划造成一定影响。

佳源系与中天城投的关系暂未梳理清楚，这种打包出售的方式，无疑会让金科服务面临后续发展的巨大风险和不确定性，甚至有可能影响目标企业后续的盈利预期，这或许是导致交易失败的最重要原因。

不过，对金科而言，终止交易或许是无法借此番收并购扩充规模，不过总比接盘“烂资产”要好得多。

对佳源服务而言，在佳源系流动性危机之下，此番终止收购无疑减少了一项资金回流的端口；未来，佳源服务或许还会继续寻找下一个“白衣骑士”。

招商又积余

与金科服务收购折戟相反，招商积余在6月16日这天成功将自己心仪的“商品”收入囊中。

招商积余发布公告称，近日该公司收到《西南联合产权交易所关于成交相关事项的告知函》，在西南联合产权交易所挂牌的新中物业67%股权项目，招商积余确定为受让方。

本次交易完成后，招商积余将持有新中物业67%股权，新中香港持有新中物业33%股权。

从公告披露的数据来看，截至2021年12月31日，新中物业资产总额约6.11亿元，净资产约2.19亿元；营业收入约4.1亿元，净利润约0.4亿元。

招商积余收购新中物业67%股权的代价为5.36亿元，同样按照上述方式计算，收购PE高达20倍。

金科服务不到13倍PE收购佳源服务选择放弃，招商积余为何愿意花20倍代价收购新中物业？

显然，此番收购能够再度扩充招商积余的规模，但更重要的是，新中物业的在管资产能够形成战略协同。

今年3月份的业绩会上，招商积余董事长聂黎明就多次提及收并购对招商积余2022年发展的重要性。他表示，将积极抓取收并购市场机遇，推进更多优质项目落地，收并购是公司接下来的一个核心抓手，招商积余已将收并购作为一个长期的发展战略看待。

聂黎明强调，招商积余在收购上会注意两点。一是价格要合理，因为估价太高之后对未来长期经营会形成负担；二是收购标的跟公司战略要协同，要能够发挥协同价值。

据了解，招商积余在2021年最后一个季度成功收购南航物业、上航物业，并锁定增资招商银行金尊集团所属的深圳汇勤物业公司。这些收购聚焦在航空和银行物业服务，而这两个细分行业目前在招商积余本身的业务中都已有相当比例。

此次收购的新中物业，主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。截至2021年7月底，新中物业在管项目数量241个，在管建筑面积约559万平方米，分布于境内26个省份、直辖市，其中在管办公物业建筑面积约457万平方米，占比约82%。

新中物业在管物业类型与招商积余过往聚焦的部分高度重合，此番收购无疑能够提高企业的增值服务能力，拓宽利润点，进一步构建企业自身护城河，这或许也是招商积余接受20倍PE的重要原因。

对物业企业而言，收并购不仅仅是规模扩充的一个手段，更是公司调整业务结构、优化资产质量的重要方式。

此次招商积余与金科服务的一增一减，反映的是行业与市场环境巨变的当下，物业服务企业更加注重交易本身带来的经济利益与并购风险。