品质家园

 市场洗牌大环境下，不少现金流受困房企被迫出售资产回血求生，天誉置业也做出了同样选择。

6月14日，天誉置业控股有限公司宣布，借款人南宁天誉誉浚投资有限公司（天誉置业间接持有97%附属公司）与贷款人广州市融悦商业服务有限公司订立贷款协议。

根据协议，融悦商业将向天誉誉浚提供不超过5亿元贷款融资，须于首次提取贷款融资日起60个月内偿还。同时，融悦商业享有期权（可酌情行使）以1.4亿元购买项目公司广州天凤有限公司51%股权，该对价将以等额方式抵消未偿还贷款金额。

据悉，广州天凤主要资产为广州黄埔区九佛街道凤尾村旧村改造项目，本次贷款融资将仅用于开发该项目。

资料显示，广州凤尾村旧改毗邻红卫地铁站，距广州市中心天河区约一小时车程，靠近国际生物医药创新园，占地总建筑面积193.9万平方米（总可售建筑面积为74.2万平方米）。

目前，广州天凤由凤尾村经济联合社持有51%，南宁天誉巨荣置业有限公司持有49%。土地拿地手续尚未完成，广州天凤尚未取得土地使用权证。

在完成安置区建设及完成相关产权登记后，凤尾村经济联合社会会将项目公司51%股权转让给天誉巨荣，这也是融悦商业行使购股权的前置条件。

实际上，去年7月份，天誉巨荣就引入过大唐集团增资约6.06亿元，完成后分别由大唐集团与天誉誉浚持有20%及80%。

按此计算，若融悦商业行使购股权，天誉置业在广州天凤实际持股比例将由77.6%相应减少到38.02%，即97%*80%*49%。

其后，广州天凤将成为天誉置业不并入财务报表的联营公司。

凤尾风云

据观点新媒体了解，2020年底，天誉置业成为凤尾村旧改合作主体。

天誉置业彼时称，考虑到该项目属于地铁沿线项目，可售面积约80万平米及项目未来预售时价格潜力趋势，预计建成后营业总收入将破两百亿元。

2021年1月8日，凤尾旧改首期复建区奠基仪式启动，6月正式动工，同年7月，项目房屋拆除率达到95.45%，签约率为96.33%，进度较快。

2021年8月30日，广州开发区城市更新局公布《广州市黄埔区凤尾村旧村改造实施方案》披露，凤尾村改造成本38.46亿元，复建区总建筑量81.99万平方米，融资区总建筑量76.27万平方米。

方案显示，片区规划1所4.65万平方米完全中学、2所小学、2所幼儿园，托儿所、肉菜市场及星光老年之家等配套。

按照规划，知识城北部将构建生物医药价值创新园区，成为世界生物医药龙头企业集聚区、国际一流的生命科学研发协作示范区、国际创新领军人才汇聚区。

凤尾村旧改将同国际生物医药产业园发展结合起来，迈入全球顶级高端产业圈。另外，村里还要建设海归小镇，引入高层次海外留学人才和总部经济。

当时，天誉置业已为凤尾村项目准备好融资通路。

该公司于2021年5月10日发布公告表示，广州黄埔凤尾村旧改项目公司获得银团授信总额82.79亿，利率7%。

然而天有不测风云，去年下半年房企融资政策持续收紧，天誉置业融资路径或许出了问题，以致于需出让凤尾村项目20%股权引入大唐集团作为战略投资者。

沉寂了一段时间后，近日广州市规划和自然资源局发布黄埔区九佛街凤尾村2宗复建地块的批后公示。

其中，复建地块一将打造4栋安置房，33层高，均为两梯四户设计，合计建筑面积约80409平方米；复建地块二将打造7栋安置房，均为33层，其中1栋为两梯六户设计，其余均为两梯四户，合计建筑面积约175024平方米。

有业内人士指出，安置先行已是旧改趋势，如今复建地块规划获批，凤尾村旧改项目速度已经提速。

利息14.8%

加快推动凤尾村旧改背后，天誉置业面临不小压力。

该公司3月份披露2021年财报显示，期内实现营业收入76.63亿元，同比下降0.51%；毛利润为16.97亿元，同比下降21.73%；归属母公司净利润同比止盈转亏，净亏损2.84亿元。

今年4月末，天誉置业危机浮出水面，股价大跌82%触及停牌，最低不足1毛钱，市值8.8亿港元，成为继正荣后又一家股价闪崩房企。

其后，由于天誉置业股价大幅下跌，公司控股股东兼执行董事余斌透过孖展股票账户实益拥有公司的3.23亿股普通股被证券公司在公开市场强制出售。

在复牌公告中，天誉置业称，截至2021年12月31日，总有息负债为114.76亿元，其中余斌通过担保向集团提供财务资助，其担保金额为27.73亿元。

此外，天誉置业核数师（普华永道）意见报告指，天誉置业持续经营存在重大不确定性。该公司应于12个月内偿还短期银行及其他借款67.77亿元（其中包括部分海外债合计33.06亿元），而现金及现金等价物为13.31亿元以及受限资金28.8亿元，合计约42.1亿元。

于今日公告中，天誉置业也表示，鉴于当前市况的不确定性，集团采取的策略为加快房地产项目剩余单位的销售，以控制市场风险，并加快广州凤尾村项目发展节奏。年初，集团采取了决定性的收缩业务策略，暂停所有土地收购和投资，集中资源推动广州凤尾村项目。

由此，天誉置业可以说是不遗余力在推动凤尾村项目，本次获融悦商业提供贷款，年化利息14.8%，相比之前银行授信利率翻了一倍不止。

此外，转让也给天誉置业带来一定亏损。

公告称，截至3月31日，广州天凤未经审计资产净值约3.15亿元。根据贷款协议，天誉誉浚承诺促使天誉巨荣向广州天凤追加注资2.44亿元。转让对价1.4亿元是参考广州天凤于3月31日未经审计净资产（经追加出资调整后）2.755亿元（经调整资产净值）确定。

转让后，根据项目公司51%股权应占调整后资产净值约1.405亿元及转让对价1.4亿元，天誉置业预计将因出售而录得亏损50万元。同时，预计将注销与项目公司有关的所有已资本化的利息和费用，截至3月31日约为3.404亿元。

天誉置业认为，考虑到整个行业的房地产开发难度和广州凤尾村项目特有风险，为广州凤尾村项目开发取得必要资金对集团至关重要，可籍此进一步推进该项目建设，使集团有更多机会从项目公司收回成本和获取经济回报。

目前，广州凤尾村项目土地上的拆除及建设工作已经开始，天誉置业预计于2024年至2027年完工。