品质家园

　　挂牌中介操盘了这个网红房源的出售，但并未预料到其火爆程度。“一天时间接到了100多个电话，手机都打得发烫，还有50、60组客户没等到机会看房”。

　　调控政策层层加码下，上海二手房市场热度开始下降。

　　大环境的改变折射到每套房源身上更显真切。

　　一些年前具备“周售”潜力的房源在市场僵持阶段，交易周期开始被拉长。中介朋友圈里“今明必卖”的介绍语开始淡化，取而代之的是“诚意出售，看房方便”。

　　在这样的行情下，近日虹口区一套12平的走道房却逆势爆红，挂牌当天被溢价秒抢，尚有60组意向客户没等到看房。

　　除了成交速度创下小区记录外，市场更大的好奇在于它的品相与上海二手房市场的新趋势截然相反，次新、学区、地段等利好一概不沾边，这个硬伤众多的老破小为何能成为众人哄抢的香饽饽?

　　《国际金融报》记者发现，这套网红走道房源位于虹口区天通庵路666弄虹口花苑，建于1997年的小区房龄已超20年。小区出口一个拐弯便到去年大热的融创青云壹号项目处，二者步行距离不过200米。由于房龄较老，一二手倒挂的现象并未在这里出现。链家数据显示，当前虹口花苑有4套房源在售，均价在6.1万/平方米-7.6万/平方米间，距离去年底融创青云壹号10.5万/平方米的开盘价存在3万-4万的价差。即便如此，这些房源交易流速依然较为平缓，挂牌后带看量均未突破个位数。

　　流速放缓背景下，走道房的“日光”更显稀缺。

　　该房源位于小区中心楼栋1楼，长条户型，厨房、卫生间一字排开，卧室、卫生间实际宽度约为0.85米，仅容一人通行，无法居住。

　　1997年的商品房为何会设计出如此“奇葩”户型?

　　《国际金融报》记者调查发现，该房源小区内仅此一套，其“刀片”般的户型主要由于房源处规划了小区地下车库入口，入口通道挤占了房源大部分面积，致其仅剩部分走道空间。

　　《国际金融报》记者从业主王建国(化名)处获悉，其1997年购得了小区一楼一套130平的3室2厅房源，入手价50万元，半年多后他又以5万元作价将对门的走道房买下，两套房源均有独立产证。据其介绍走道房最开始被用作储物间，也做过一段时间保姆房，而今成了厨房。拿下一楼两户后，王建国在一楼楼道处加设了一道铁门，两户连带走道成为其自有空间。

　　王建国对记者表示，此前这套走道户型仅到厨房部分，前几年小区水管更换时发现墙体里面是空的，他敲开拓展了一段，在新增空间里加装了马桶。

　　王建国的房源出售计划已有3年多，但效果一直不太理想，他也曾考虑将两户一起打包卖掉，但因为两个产证需要两个购房名额，不少购房者不具备或不愿意一次性占用两个名额，这让王建国的打包出售计划未能最终成行。

　　不久前，在中介的建议下，王建国决定分开挂牌。4月12日下午4点，这套产证面积12.39平的走道房以80万元售价在链家网上架，迅疾而起的热度让王建国在挂牌4小时后调价22万至102万元，一天后以85万元价格成交。

　　挂牌中介对《国际金融报》记者坦言，他操盘了这个网红房源的出售，但并未预料到其火爆程度。“一天时间接到了100多个电话，手机都打得发烫，还有50、60组客户没等到机会看房”。

　　这套不具备居住功能且没有学区加持的走道房，交易价值在哪儿?中介给出的答案是“落户”。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦直言“总价低是其最大优势”。他表示，走道房“日光”是热度高居不下市场扭曲的表现，未来转手并不乐观。

　　调控政策层层加码下，经历一轮上涨的上海楼市依然处于高位。

　　统计局数据显示，3月份上海二手房价格指数环比2月继续涨1%、同比去年上涨9.7%。从分类数据看，90平方米以下的二手房价格同比涨幅超过了10%。

　　虽然价格坚挺，但交易节奏已经放缓。多名中介人员对记者表示，当前市场观望情绪浓厚，交易周期拉长，链家数据里3月上海二手房源成交平均周期为76.6天，客源成交周期为41.6天。

　　市场回归理性依然需要时间。

　　数据显示，2021年3月，上海二手住宅市场成交量为3.94万套，环比上涨108.87%，同比上涨160.28%。

　　由于网签具有滞后性，3月的网签有一部分是前几个月成交后延迟到此期间网签的。此外，3月底市场传言4月1日起将执行新的网签政策，即4月1日起购房人网签房屋买卖合同前，需到区不动产登记中心办理限购查询，5个工作日后拿到查询结果才能网签。为了规避掉新政后拉长交易周期，很多买卖开始提速。原本要两三个月之后网签的交易扎堆到3月份进行。

　　多重因素下，3月上海二手房成交数据依然高居不下，成为2年来仅次于今年1月的第二高位。

　　在卢文曦看来，交易通道惯性依然存在，调控政策需要消化周期，其预判4月市场将继续降温，二季度末、三季度初僵持情况会出现松动，但“当交易量下降到3万套以内时市场才能真正回归冷静期”。