品质家园

　　1

　　金三收场

　　“创2017年以来单季成交最高。”

　　昨天看到这组数据时，还是有些惊讶。

　　我年前预测过2021年的小阳春走势会很不错，但没想到这么火爆。

　　当然小阳春并非全国性的，完全符合我一直坚持的“分化论”。

　　经济向好的一二线城市，楼市火热。

　　数据显示，全国重点18城2021年一季度成交量，创2017年以来单季成交最高，比去年四季度增长了14%，是去年同期的2.6倍。

　　前35城，3月二手房房价环比涨上1.4%，较去年12月上涨3%。

　　微观层面讲，这波大潮符合三年小周期论，是一线城市带动，逐步向强经济二线城市蔓延。

　　比如合肥一季度成交上涨60%，厦门50%，成都武汉均超过30%，连失落的青岛、济南也开始触底反弹。

　　而经济差的三四线城市，大都行情冷淡。

　　比如前几天的吉林四平、四川达州、湖南张家界等城市，偷偷发布松绑政策救市，后又被官方抓住，公之于众。

　　我再三强调过，大多数三四线城市的房价在上波大周期中已经过度透支，未来也没什么价值。

　　其实，现下4月是每年小阳春旺季的「关键期」。

　　如果此阶段楼市哑火，注定这个城市今年无缘旺季。

　　道理很简单，比如一条街上开了很多家餐厅，中午12点人头攒动，所有餐厅座无虚席，而唯独那么几家餐厅，空荡荡。

　　背后一定是有原因的，要么是饭菜不好吃，要么是价格太高，要么是服务不周到。

　　同理于楼市，城市的经济、居民购买力、房价以及库存的不合理，都会引发这种现象。所以今年没有出现小阳春的城市，2021年全年将一潭死水。

　　而且今年不同于2015-2016年，是戴着调控枷锁的，所有城市行情基本都由刚需推动，易涨难跌。

　　比如北京和上海，这段时间出了那么多政策，但成交量一直居高不下，都是实打实的上涨，难再回调。

　　如果今年没行情，说明这个城市购买力很差，你要考虑这个城市房子的长期价值，这点大家一定清楚。

　　2

　　杀手锏

　　房价上涨，资金又会流向楼市，走了之前的老路，这些年的努力全白费，所以这段时间整个监管层都很头疼。

　　4月以来，调控再次拿出杀手锏，重启“约谈模式”，外加信贷调节。

　　前几天，住建部重点约谈了广州、宁波、合肥、东莞、南通等5个城市的政府负责人。很多人想让我聊聊这五个城市还能不能买房?

　　首先被约谈的这几个城市，即便是广州，对调控政策也是比较暧昧，专门给一些区域，比如从化、增城留了口子，让外地人过来买房。

　　而对于东莞，虽然去年出了“莞九条”和“莞六条”等新政调控房价，但土地供应却跟不上节奏。

　　土地供应少，地价一个劲得涨，控房价不控地价，就是耍流氓，所以房价还是顶着压力上涨，因为房子不够卖。

　　这次被约谈的城市，最好别上车。

　　因为据内部消息透露，这次城市问责约谈，直接拔高到了“站位”。

　　这意味着一个城市的房价，直接挂钩地方某些人的前途。

　　明白人都知道，这是最最有用的调控。

　　去年12城被约谈，之后调控政策一个比一个狠，楼市接连哑火，今年深圳也是最好的例子，被约谈后，百招无用，干脆直接封了市场，买卖没有锚，还怎么交易?

　　接下来你还会看到各种政策登上舞台，突出四个字：

　　不择手段。

　　强制性政策干扰市场，会引发市场预期落空，买房人观望情绪浓烈，会导致成交下滑，房价回调。

　　所以刚被重大调控过的城市，最好别上车，静待观望等待回落。

　　3

　　城市分析

　　接下来我们分析除三大城市群外的重点核心城市。

　　这一期主要集中在二线中部城市。

　　武汉

　　大武汉的价值和概念是恒定的，所以去年疫情后，我就写文章告诉大家快上车。

　　2020年6月子木文截图

　　因为城市经济面很好，又是新一线城市能级，疫情的出现虽然打击了经济，但也帮楼市加速挤压泡沫，疫情之后正是最佳窗口时机。

　　结果正是如此。

　　疫情恢复后的几个月里，GDP出现急速爬升，这座大城的底层潜力被激发出来。

　　年后，“新武汉人”涌入打破供需平衡，关山大道和光谷东的网红盘开始启动大涨，然后带动核心学区房行情上涨，逐步蔓延开来。

　　现在来看武汉的潜力还没有完全爆发出来，无论是投资还是刚需应尽快入场。

　　合肥

　　合肥，前几天还写过专题，《这座城市又被调控了》，文中讲到一句话：

　　合肥是近18年以来，全国数一数二的黑马城市，经济空间很大，但也是名副其实的炒房第三城。

　　总体来说，有点儿飘……

　　当地对房地产调控比较暧昧，一直都在留口子，去年被当地业主联合抬价后，也没有很好的管控，结果导致房价一涨三高，这次被调控，也在情理之中。

　　之前调控较松的城市，这波房价上涨会掺杂大量的投机成分，房价会出现“预期性”回落。事实证明，的确如此。

　　合肥那边的朋友跟我讲，新政八条出现一周内，合肥房价为16595元/平米，环比下跌5.6%。更有炒房客连夜抛盘，降价销售，有的为了快速套现，甚至一夜之间下调房价40万。

　　预计合肥接下来楼市会进入深度调整期，具体可以看我上一篇文章。

　　4

　　郑州与南昌

　　郑州

　　郑州作为中部大城，自然也要跟上进程。根据最新消息，横盘四年的郑州也迎来了小阳春，管城区、金水区比较热，个别楼盘人满为患。

　　但我之前写过郑州分析，郑州这波小阳春只能证明它在二线城市阵营中“不掉队”，长期是有稳定价值的，但整体房价上涨压力，远不如成都、武汉、杭州等核心城市。

　　具体原因是，上一轮周期中房价涨得太猛，对于新兴经济和人才储备不是那么强的郑州来说，是一次重大打击，连续4年都缓不过来。

　　2021年这段时间可以上车买房，郑州房价已经触底，但是不必着急，因为郑州库存还是很大的，去化周期2.2年，新盘多，可挑选空间也足够。

　　长沙

　　每次聊起长沙这个城市，就感觉很委屈。这个城市什么都好，唯独房价未来不可能实现该有的价值。

　　原因同样很简单，比如在一个班里有一堆学生，长沙就是班长学霸，之前教很多城市如何调控，当然调控的结果就是控制房价。

　　所以未来长沙被安上了“调控标兵”的称号，跟房住不炒深度绑定，全国眼睛齐刷刷盯着这里，未来房价不可能大涨。

　　刚需随便买，投资不建议。

　　南昌

　　最后讲一讲南昌。

　　很多人都说子木不喜南昌，文章从未提及，并非如此。

　　南昌作为中部五城之一，底子是最薄的，应该好好发展经济，想办法留住更多的年轻人，但上一轮房价涨幅甚至超过武汉，直接让年轻人含恨而去。

　　横盘周期不比郑州短，年后中部5城同步启动楼市，只有南昌缺席，最让人意外的是前段时间，当地还发布政策，欲松绑楼市。

　　后被中央紧急叫停，还安了一顶帽子。

　　三四线松绑楼市情有可原，但南昌是大江西省会，堂堂二线城市，实属不该。

　　数据显示南昌成交是上涨的，但主要聚集在新房市场，二手房市场依旧不温不火，这是被严重透支的结果。

　　南昌横盘好几年了，接下来下跌空间不大，今年买房不用着急，聪明的购房者还是建议去二手房淘笋。

　　下一期，子木还会分析更多城市，包括西安、太原、呼和浩特、昆明、贵阳等城市，至于三四线大家可以留言，会逐步出来。