品质家园

　　近日，融创发布了2020年财报，成为财报季首家发布年报的头部房企。

　　(从左至右分别为：融创CFO、副总裁高曦，董事会主席孙宏斌，行政总裁汪孟德，资本管理部总经理刘强)

　　作为房企四巨头之一和行业并购大鳄，融创的财报历来备受关注，孙宏斌的行业预判也被视为重要风向标。

　　在三道红线、供地新政、银行房贷“双限”等政策持续出台背景下，地产从业者无不焦虑——房地产究竟还有没有“前途”?所有人都在期待新的解法，业绩会上有投资人向孙宏斌追问，房企未来发展方向是什么?以前追求规模，未来该追求什么?

　　孙宏斌回应称，房地产行业的底层逻辑已经完全变了，但“这个行业发展还早着呢”，现在才是优秀企业的盛世华年。在他看来，今年地产行业会加速出清，但行业规模还会突破18万亿，未来也一定会超20万亿。

 

　　6000亿目标未达成，但“三道红线”连降两档

　　孙宏斌的判断和底气来自两方面，一方面是去年疫情肆虐下，地产业销售规模仍突破了17万亿新高，比他内部会议上乐观估计的15万亿高出不少;另一方面来自于融创的成绩单。

　　3月12日发布年报显示，融创营收、利润创下新高。

　　期内，融创实现收入约2305.9亿元，同比增长约36.2%;毛利约484.0亿元，同比增长约16.9%，毛利率为21.0%，较上年同期下降约3.5%;公司拥有人应占溢利约356.4亿元，同比增长约36.9%;核心净利润约302.6亿元，同比增长约11.8%。

　　合约销售额5752.6亿，排在行业第四。尽管未达成2020年的6000亿销售目标，但孙宏斌并未特别在意“去年调控加上疫情的影响，少卖了200亿，我们没必要非弄到6000亿，就是6500亿我也能弄到，但没必要”。

　　一年前，孙宏斌就曾提出融创未来利润目标排第一，规模目标第二;销售排名保持在前五名就好。从2019年下半年开始，孙宏斌就调转船头将融创战略重心调整为优化资本结构，并把控杠杆、降负债纳入三年重点规划。

　　如今，融创的“降负行动”收到一定成效。

　　截至去年底，融创在手现金总额1326.5亿，同比去年增长5.5%;有息负债规模3034亿，较2019年底3223亿大幅下降;净负债率约为96.0%，较去年年底下降约76.3个百分点;非受限现金短债比约为1.08;剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%，较去年年底下降约5.6个百分点。

　　按照2020年下半年披露的“三条红线”监管标准，融创一年内两项指标达标，由“三条红线”全踩的红档降入黄档，仅剩最后一项指标未达标。

　　(图为三道红线标准)

　　对此，融创管理层表示剔除预收账款的资产负债率的达标会在22年之前提前完成。得益于业绩表现和降杠杆超预期，融创股价连续三日上涨，涨幅近13%。花旗发布研报，给予融创“买入”评级。

　　孙宏斌首谈土地“两集中”，对行业是好事，利好大企业

　　年内“三道红线”连降两档，但对于2021年规划，融创管理层表示未来三年公司还会持续优化债务结构、控制有息负债规模，在拿地端维持审慎态度，

　　“在提高公司整体财务指标和负债指标优化的前提下，提高拿地的标准、保证拿地质量是排在我们今年第一位的。”

　　年报显示，融创目前已确权土储货值约3.1万亿元，面积约2.58亿平米，其中，货值约78%的土储位于一二线城市，平均土地成本4270元/平方米。2021年预计总可售资源超过9000亿元。

　　(图为融创2021年各区域/城市供货安排)

　　销售规模方面，汪孟德表示融创未来会保持两位数以上的增长。

　　尽管业绩会上有投资者提出疑问，22个集中供地城市大部分是融创销售金额贡献较大的城市，政策对公司是否有负面影响?2020年融创销售增长仅3.4%，2021在行业调控加码的情况，融创超过11%的增长目标会否面临挑战?

　　对此，汪孟德回复称完成6400亿目标没有任何挑战。“这个政策对于规模比较大的头部企业拿地策略和方案影响没有那么大。”

　　孙宏斌指出，重点城市集中供地政策对地产行业是一件好事;这个政策初衷是管政府，三条红线是管企业，房贷两限是管银行的。

　　“政策有一条是必须保证增加土地供应量，在此基础上提高了透明度，这让所有人都知道今年什么时候会出多少地。如果不知道供地计划，确实容易把地价拍得比较高。”孙宏斌认为，这对于在核心市场深耕的企业、规模比较大的企业有优势，可以一次性报20块地。

　　不过，孙宏斌也指出，这个政策短期内不会造成土地市场热度下降，因为热点城市土地供应还是不足，竞争还是会比较激烈，但是大家会更理性。但长期看，到了下半年或者明年，影响可能会逐渐显现。

　　孙宏斌披露，融创的土地来源主要有三种方式，分别是公开市场、收并购、产业合作。以2020年融创新增土储为例，36%为土拍等公开市场获取、30%为收并购获取、34%为产业合作等方式获取。

　　“我们在很多城市都是前5名，在这些城市内对市场的判断我们是有优势的，再加上品牌和产品优势，因此在公开市场我们有比较大的优势”孙宏斌表示，融创布局了58个城市公司，大概120个城市，可以抓住城市轮动的机会。“哪个城市有机会就多拿，没机会就不拿，比如我们在北京曾经4年不拿地，18年后又开始拿，因为算的过账来了。”

　　收并购方面，孙宏斌认为今年下半年到明年机会多一些，还会出现一些能买的公司;产业方面，融创已落地深圳文旅城、广州会展中心、嘉兴杭州湾文旅城，武汉文旅城，西安冰雪世界等，还有很多已经签了框架协议的项目今年会陆续落地。

　　“总体来看，公司拿地能力在行业内还是挺好的”孙宏斌

 

　　“调控是必要的”，未来将出现三家万亿房企

　　虽然对融创的拿地能力自信，但孙宏斌也坦诚供地集中出让后，对企业地块研判要求变高了“同时出来30个项目，你能把(想拍的)地块怎么合理排序、如何做好定价，那也是挺难的，选出来后还要有资源调配能力。”

　　孙宏斌表示，现在房地产行业已经处在全新底层逻辑之下，“三道红线”等多个政策齐下，政策管政府、银行、房企……再加上疫情和人口的变化，行业底层逻辑已经完全变了。

　　“我是一直特别支持调控的，没有调控的话这个行业没法干了;如果房价涨得特别快，地价涨得也很快，对开发商来说其实你也挣不到钱，对银行来说风险也很大，老百姓也买不起，这对谁都没好处。” 孙宏斌对投资者说，要正确理解调控，调控让这个行业风险变小了。

　　在他看来，在新的行业逻辑下会是优秀企业的盛世年华;但也会加速很多企业的出清，行业集中度也会进一步提升。孙宏斌指出，今后的三年里，行业至少会有3家公司销售额过万亿。

　　而对于融创，孙宏斌提出了两个发展方向——地产主业保持优质的综合规模，建立品牌、产品和服务综合性竞争优势，并在未来增加权益比例、增加利润。“地产+”业务方面，文旅"轻资产"管理服务当作未来几年重点工作;文旅俱乐部线上会员量今年要达到1个亿;冰雪业务继续布局20个城市左右。

　　“行业还在往前走，城市化率还有20%的空间，北上广深、杭州、成都供地那么少，想换房的人很多，需求还是特别大的，行业发展还有很多机会。”对于融创的前景和房地产业未来，孙宏斌无疑是“看多的”——我相信今年(行业销售规模)肯定超过18万亿，行业(未来)一定会超过20万亿。