品质家园

　　近年来，远洋资本动态很多。

　　2月15日，远洋资本官微公布，其于近日联合多家全球知名机构投资者，发起设立6亿美元地产特殊机会基金，该基金是国内首支聚焦于境内住宅开发的美元特殊机会基金，专注于投资中国境内包括长三角、大湾区在内的核心城市的住宅开发项目。

　　这也是在去年写字楼基金、物流地产基金后，远洋资本再成功设立的一支美元私募股权基金。

　　远洋资本早已走通“地产基金模式”，在去年成立的写字楼基金中，半盲池基金的一部分投向国贸中服Z6地块的在建项目以及运营中的远洋光华国际项目，转让给基金的总价是64.15亿元。

　　写字楼、物流地产、住宅项目，通过成立基金将项目注入、出表、套现，再用于新项目开发，远洋得以形成物业开发、物业管理与基金间的闭环。

　　如今，远洋资本将更多目光投向地产特殊机会投资。有分析人士对观点新媒体指出，调控下房企信用风险事件频发，企业很难融资，需要特殊机会类的钱和团队进入，这恰好是特殊机会投资团队所等待的机会。

　　6亿美元新基金

　　按照远洋资本自身的定位，其主要从事另类资产管理业务，业务范围包括不动产投资、私募股权投资、结构化投资、战略与创新投资。

　　远洋资本表示，其正处于第二个战略规划期中，公司的愿景目标是成为卓越的另类资产管理公司，而基金化是战略规划中最重要的转型方向。

　　据介绍，此次新成立的基金将主要对优质的城市更新项目以及有潜力的特殊机遇项目进行投资，由远洋资本担任基金的普通合伙人(GP)及基金管理人，负责基金的日常运营及管理。

　　近年来，远洋资本的基金化运作，主要通过远洋集团或者远洋资本联合外部资金成立基金平台对外寻找合适标的进行投资。

　　观点新媒体了解到，新发起的美元特殊机会基金，是远洋资本继冷链基金、核心写字楼基金、物流地产基金后，近期成立的第四支美元私募股权基金。

　　去年10月13日，远洋集团宣布联合数家国际投资人(包括全球主权财富基金与机构投资者)，拟共同出资参与设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金，专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目，当中半盲池基金的一部分投向国贸中服Z6地块的在建项目以及运营中的远洋光华国际项目，转让总价64.15亿元。

　　短短几天后，远洋资本再联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金，专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。

　　在该基金中，远洋资本担任基金普通合伙人(GP)及基金管理人，负责基金日常运营及管理，远洋资本旗下子公司“远洋物流”将对基金的项目进行开发运营和物业管理。

　　而值得关注的是， 2021年6月，远洋资本曾收购红星美凯龙旗下物流资产，涉及11个项目分布在天津、石家庄、武汉、合肥、重庆、贵阳和西安等经济活跃地区及物流节点城市，项目位置临近市区，总建筑面积规模约85万平方米。该笔收购后，远洋资本运营以及开发的物流仓库规模将超过400万平方米，资产总价值超过200亿元。

　　远洋资本能够通过基金将部分项目注入、出表、套现，再用于新项目开发，形成物业开发、物业管理与基金间的闭环。

　　如今，远洋资本看上了地产特殊机会投资。

　　特殊机会投资

　　特殊机会投资，顾名思义是“经济到了某个特殊周期、宏观环境到了特殊阶段、某些标的碰到特殊事件，导致标的物处于特殊困境的、受压的状态”，此时因资产的价格偏离资产的应有价值而产生的的投资机会。

　　数据方案提供商Preqin曾将全球另类资产分为私募股权、私募债权、对冲基金、不动产、基础建设和自然资源六大类别。

　　而中国则主要以三类为主。北京植德律师事务所合伙人张文良曾分析，目前中国市场上特殊机会投资涉及的资产类型主要包括债权资产、实物资产和股权资产。

　　其中，债权资产即大众认知中的不良资产，由原来狭义的贷款五级分类(正常、关注、次级、可疑、损失)中后三类的银行债权，逐步扩展到非银行金融机构包括信托债权、租赁债权、债券等，再到非金融债权包括股权投资对赌债权、P2P债权、经营类债权等。

　　实物资产的特殊机会投资主要涉及房地产和一些通用型的其他资产，定制化的非标实物资产由于流动性较差不具有普遍意义上的投资价值。房地产从资产的来源角度看包括市场化的烂尾楼，债权的抵押物，债权人持有的抵债资产，运营效益低下的存量物业，国企、民营企业、外资机构闲置或者退出市场后对外处置的物业等。

　　股权资产主要包括国央企的辅业剥离和混合所有制改革形成的投资机会，由于各种原因而陷入经营困境和债务危机但尚具有重组价值的企业，市场化债转股的机会，各类基金到期无法退出而需要处置的股权资产或者需要置换的基金份额等。

　　有分析指，遭遇特殊机会情况各不相同，可能是企业实控人因素令企业经营遭遇困境，或是宏观政策调整而陷入流动性危机等。

　　比如，目前大环境下，包括阳光城、富力等在内的房企均出现流动性风险，经营陷入困境，需要通过资产出售以换取生存空间。

　　2021年12月20日，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，并且，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。

　　之后在1月27日远洋集团的投资者会议上，其管理层表示，并购贷在不纳入“三道红线”后，监管机构以及人民银行旗下的交易商协会鼓励优质房企来做一些并购的专项贷款，远洋在受邀白名单中。

　　远洋那时候表示：“公司也在尝试和准备，但要根据总体战略考虑，不是为了并购而并购，目前还没有具体标的，也没有与风险房企合作的项目。”

　　高风险的另一面是高收益，早在2021年末，包括高盛与橡树资本在内的机构就已瞄准中国困境开发商的特殊投资机会。

　　橡树资本创始人兼联席主席Howard Marks称：“ 很多中国房地产开发商最近遇到的麻烦，已经为我们带来了更具吸引力的房地产贷款机会。”

　　其表示，由于监管的限制，债券发行、银行贷款和影子银行融资等中资房企的大多数融资渠道基本上已经被卡死，这成为橡树资本主要机会之一。据悉，该机构配置资本的主要方式是优先级定制贷款结构，并具有优质抵押品，且如果进入司法程序将能够提供保护。

　　特殊机会投资概念较为宽泛，适用范围广泛，形式较为灵活，可以选择资产收购、股权并购、成立并购基金等参与方式。

　　在这个“地产寒冬”，远洋资本此类资产管理公司或许迎来了一个地产特殊机会投资的好时期，他们能够抓住这种基于流动性折价或资源跨周期升值投资机会，凭借自身资源整合能力，提升资产价值。

　　总体来看，国内机构还是更关注底层有不动产的特殊机会。比如，“中植系”曾因收购多个特殊机会资产收到较高关注度，其旗下独立运营的资产管理公司中海晟融通过法拍，接连接盘慈云寺6号楼、中弘大厦、世茂工三、乐视大厦等资产。