品质家园

　　近日，惠誉已将绿景(中国)地产投资有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B”下调至“B-”，展望“负面”;同时，还将绿景中国地产的高级无抵押评级以及碧玺国际有限公司发行的未偿美元高级票据的评级从“B”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”。

　　据观点新媒体了解，此次评级下调反映出绿景中国的合同销售规模较小，且集中于少数项目，尤其是白石洲项目。不过，白石洲项目位于深圳中心，从2023年起将带来较强的合同销售表现，施工目前正在按计划进行。

　　负面展望反映了绿景中国流动性紧张和再融资风险，但惠誉认为部分投资者可能不会执行回售权。

　　惠誉认为，绿景中国的流动性紧张和融资环境的压力增加了其资本市场工具的再融资风险，这些工具将在2022年到期或可回售。绿景中国的资本市场投资者一直是绿景中国的长期投资者，很可能预期白石洲项目的合约销售将带来较强的表现。因此，惠誉预计不会有太多人执行回售权。

　　截至2021年上半年，绿景中国有50亿元人民币的可用现金和101亿元人民币的短期债务;可用现金/短期债务比率为0.5倍。在短期债务中，包括21亿元人民币在岸债券(于2021年8月进行再融资，其中14亿元人民币将于2022年8月可回售)，以及14亿元人民币可转债将于2022年上半年可回售或到期。绿景中国还有4.7亿美元的离岸债券将于2023年3月到期。

　　在过去几年里，绿景中国地产每年的合约销售额在40-50亿元左右，低于大部分同评级同行。惠誉预计，一旦白石洲项目在2023年开始预售，合同销售将会加强，但仍将显著低于评级较高的同行。

　　绿景中国地产业务集中于大湾区的少数项目，主要集中在深圳、珠海;这两个城市在2020年的合同销售总额中占比超过70%。惠誉预计，由于白石洲项目的贡献，从2023年起，集中度将进一步提高。然而，该地区强劲的经济基础和白石洲项目的质量降低了地域集中风险，鉴于其优越的地理位置，该项目应该会有强劲的需求量。

　　白石洲项目进展顺利，为绿景中国中期合同销售增长奠定了基础。白石洲城市更新项目一期工程正在建设中，惠誉预计从2023年起将提供约400亿元的可售资源。惠誉预计，由于绿景中国地产专注于低周转率、高利润率的城市更新项目，其EBITDA利润率仍将远高于同行。

　　惠誉预计，以净债务/调整后的库存衡量，绿景中国地产的杠杆率将在2022年超过50%，而2021年上半年为44%。在预售开始前，白石洲的大型城市更新项目现金流需求(包括购地款项、村民补偿和建设成本)将推动杠杆的增长。