品质家园

　　信托与房企间的“相互成就”早已不是什么秘密，在“钱袋子”紧缩的地产寒冬，信托正扮演着更重要的角色。

　　1月12日，企查查信息显示，盐城港达房地产开发有限公司(简称“盐城港达”)股东列表发生变化，中南建设旗下盐城茗悦房地产开发有限公司(简称“盐城茗悦”)退出股东行列，退出前持股49%，该部分股权由中融信托接盘。

　　同时，另一方股东为上海港怀置业有限公司(简称“上海港怀”)，隶属于港龙中国，依旧持有剩余51%股权，保持为公司大股东。

　　盐城港达房地产开发有限公司为江苏盐城君启花园开发商，该项目由港龙中国和中南置业共同打造。项目位于盐渎板块，且不是一块净地，而是已经入市超过半年的销售项目。

　　中南将项目股权转让予中融信托，此前被市场认为是中南方面退出项目的信号。

　　对此，观点新媒体向中南及港龙双方求证。港龙表示，中融信托是经中南和港龙中国双方同意后介入的，会继续合作。

　　中南回应称，该次股权转让是为了项目融资需求，需要将股权转让予金融机构做质押，并没有退出项目开发，未来双方将围绕项目开发继续合作。

　　君启过往

　　2020年8月，上海港怀置业有限公司以12.72亿元拿下盐城东进路南、开放大道东侧地块，楼面价10740元/平方米，项目是一宗商住用地，出让总用地面积为43865平方米，容积率2.7。

　　作为2020年盐城备受关注的项目，拍地竞价阶段十分激烈，地块溢价率达到93%，超过万元的楼面单价也属于区域贵价地。

　　在拍地阶段，港龙便已经与中南达成了合作，先由港龙子公司出手拍下，随后在2020年9月8日，项目公司盐城港达房地产开发有限公司成立，港龙和中南透过旗下公司分别持有51%、49%的股权。

　　同时，项目案名采用了中南旗下产品系“君启”。

　　中南作为江苏本土房企，且深耕于长三角城市，在整体销售规模超过2000亿背景下具备更强的影响力，对项目去化上或许会更有帮助，而后者同时也是建筑行业出身。

　　2021年5月份，盐城君启花园获得项目备案预售证，备案价2.23万元/平方米，基本符合此前市场预期，项目由7幢高层住宅，3幢商业组成，户型产品有115平方米、143平方米、178平方米，总规划户数784户，首批房屋预计于2023年交付。

　　值得注意的是，项目首开去化不错，不过随之而来的楼市寒冬让盐城楼市受到了直接影响，尽管长三角三四线城市楼盘去化能力在过去是一个金字招牌。

　　值得注意的是，项目售价与周边悦达、绿地项目相差并不大，市场整体遇冷是销售放慢的主要原因。

　　根据第三方数据统计，盐城君启花园在2021年销售了超过10亿元，仍有几幢住宅楼在售。

　　求援信托

　　这并不是港龙与中南第一次合作，港龙加入了新虹桥采购联盟、沪闽商地产采购联盟等房企圈，成功觅得了一众“圈内好友”，经常合作对象包括碧桂园、正荣、融创、中南等。

　　合作项目引入信托方亦是常见，此次故事的三位主人公港龙、中南、中融信托在2021年曾出现在南通如东晨园的项目发展中。

　　去年2月份，为了促进南通如东晨园项目发展，中南、港龙、盐城港达向中融信托转让如东港瑞置业有限公司43.9%股权，以此让中融信托向如东港瑞增资100万元并投资76905万元。

　　同时，中南质押了持有的盐城港达49%股权以及盐城20201601号土地使用权，后者也就是盐城君启花园的基础地块。

　　这一次，中南与港龙为了项目融资再次引入中融信托，且通过项目股权作为抵押。

　　一位业内人士表示，年关将近，对于各家房企来说都是一个极其重要的挑战，不同于公开债等具有明显意义的到期时间和规则，不少工程、项目的关联款项会以春节为结款档口。

　　2021年，随着楼市进入寒冬，各地对于楼市预售资金的管控也变得更为严格，只有达到某个节点才会放出部分资金，同时公开债端口又被限制，那么留给房企的筹钱手段就只剩下了信托为代表的非标融资，可以迅速补充现金流。

　　尽管信托并非房企首选的融资方式，以高昂融资成本著称，但是流程较为简单，能够快速筹集到现金。

　　截止到上半年，中南有息负债767.6亿元，比年初下降3.9%，占总负债比重23.89%。其中银行贷款占比约53%，非银行金融机构贷款占比约30%，债券占比约17%。

　　虽然有息负债整体呈现了下降趋势，但是中南非银占比从过去的22%上升至了30%，这部分负债往往利息较高，也是房企调整债务结构时力主削减的方向。

　　中南财务总监辛琦在中期业绩会上曾表示，2021年融资环境下，直融难度会相当大。信托融资都是基于项目层面，会有土地作为抵押然后利用回款作为还款，后续会用开发贷置换。

　　如今，“活下去”是房企的核心诉求，或许就能等到春天的来临。

　　对于另一方信托来说，在房地产近年来高速发展背后扮演了极其重要的角色。然而，既然要“赚大钱”，就得承担更高风险。

　　实际上，信托对于房企的输血有不少方式可以进行，比较常见的操作是中南与五矿信托间一次合作。

　　2021年2月23日，中南发布公告称，以公允价值13亿元向五矿信托转让莆田珑禧台项目收益权，期限18个月，到期后按约定公允价值回购。

　　换而言之，中南通过转让股权作为抵押物，从信托处获得项目开发资金，随后会以一定利率从信托处回购该部分股权，也能优化房企财务指标。

　　中融信托是房地产高速发展中的重要受益者之一，不过在市场下行时，也承担了房企暴雷的风险。

　　例如华夏幸福、泰禾暴雷后，中融信托旗下也有相应产品逾期。值得注意的是，近期风口浪尖上的阳光城、世茂也与中融信托合作不少。

　　一位投资人表示，公司债、美元债类型的公开债逾期可能会造成交叉违约，而信托则相对独立，在现金紧张情况下，房企会优先选择偿还公开债，尝试将信托延期。