品质家园

　　刚从老家回北京不久，南川(化名)就开始抓紧看房。

　　1月9日，在房屋经纪人的带领下，南川看中了一套一居室：距离公司5公里多，有直达的公交车;方便改造成两居，父母过来能落脚。楼道环境、小区楼龄，周边公园、医院、教育配套等都在她能接受的范围内，关键是房屋报价348万元，低于大部分同户型房源的近期成交价。

　　“感觉这套房子是我预算范围内比较不错选择的了。”南川告诉21世纪经济报道记者。受北京近期二手房成交量上涨、周围同事和朋友陆续买房或计划“上车”影响，南川开始担心年后房价会涨。

　　合硕机构数据显示，2021年12月北京二手房(全文默认为“二手住宅”)网签超1.54万套，较11月增加30%，北京二手房市场出现翘尾行情。2021年全年北京二手房网签近19.32万套，创近5年新高。

　　年底出现翘尾行情

　　去年12月北京二手房网签15442套，较11月11851套增加30%。自去年10月二手房网签不足万套触底之后，北京二手房网签量已连涨两个月，出现明显的翘尾行情。

　　合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者指出，房地产金融政策的影响是背后主因。随着11月房地产信贷宽松，待批的二手房信贷申请在12月集中获批，拉升了二手房的整体网签量。

　　郭毅表示，受二手房交易过户流程影响，二手房交易需要先通过住房贷款审批，再支付首付，签约过户。也就是说，北京12月二手房网签数据中，有一部分是之前月份成交的二手房。

　　王其(化名)去年11月底在北京购买了一套二手房，走完前期交易流程后，房屋经纪人于12月20日左右开始申请组合贷款，并预估银行审批贷款的周期为一个月左右。从实际来看，公积金贷和商贷分别于本月2日和7日审批通过，较预估时间缩短一半。

　　朝阳区房屋经纪人向数(化名)对21世纪经济报道记者表示，购房人有事耽误或者需要多一些时间筹集首付等，也会影响到网签数据表现。

　　信贷环境宽松在放款周期和房贷利率上也有所反映。贝壳研究院监测100余个城市发现，11月平均放款周期68天，较10月缩短5天;主流首套房和二套房利率分别为5.69%和5.96%，较10月分别回落4个基点和3个基点，信贷环境持续改善。12月平均放款周期57天，较11月缩短11天，主流首套房和二套房利率分别为5.64%和5.91%，均较11月回落5个基点，信贷环境加速回暖。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐表示，在“良性循环”的指引下，信贷环境的持续改善将对年底的市场成交带来利好，带动市场底部修复。

　　多位北京楼市专家指出，月成交量1.5万套是北京二手房市场变化的重要指标，当月成交量在1.5万套左右，市场整体稳定;明显高于或低于1.5万套，则市场会逐步转热或转冷，也可能会带来房价变动。

　　郭毅指出，去年12月北京二手房网签量突破1.5万套，一定程度上也是对市场真实变化的反映。政策环境宽松，使得部分购房家庭对二手房价格走势的预期更加乐观，加紧看房选房，带动部分真实市场成交。

　　“年底北京二手房市场整体销量和房价水平都在底部阶段，触发了一轮购房需求释放，出现年底翘尾行情。”郭毅说。

　　综合去年各月数据看，12月北京二手房网签量虽然连续两个月增加，但仍低于3-8月网签量，远低于去年3月近2.22万套的年内网签高点，也不及1.61万套的年内月均网签量。

　　全年成交创5年新高

　　据合硕机构数据，去年全年北京二手房成交近19.32万套，受房地产信贷等因素影响，整体呈前高后低之势。对比近5年北京二手房成交数据发现，去年北京二手房成交量创近5年新高，较2017-2020年，分别增加41.8%、25.9%、33.2%和14.4%。

　　郭毅认为，去年北京二手房市场需求相对集中和旺盛，全年成交数据是对二手房市场的客观反映。受金融政策收紧影响，下半年成交有所下降，但属于大趋势中的小波动，总体来看北京二手房市场仍保持稳中上扬的趋势。

　　向数观察到，去年9月和10月之后，北京二手房市场上看房和购房的家庭整体在增加，但变动幅度不大，处于正常市场水平，优质房源仍然广受欢迎。上周其门店一套挂牌房源由于价格合理、户型方正，开放看房首日即22组购房家庭看房，当日成交，成交价与挂牌价仅相差3万元。

　　但二手房平台上仍不乏挂牌大半年、一年甚至更长时间仍未售出的房源。房屋经纪人一致认为，这些房源要么是房屋有缺陷，要么是售房者不诚心卖，或者售房者预期价格过高。

　　郭毅分析，按往年来看一季度多为年内成交低谷，加上今年春节假期横跨1月和2月，因而预估一季度整体成交量将保持在相对低位状态。就房价来看，介于目前二手房议价空间开始收窄，价格已出现企稳状态，待春节之后市场购房需求明显升温，可能会出现真实挂牌价和成交价的增长，推动房价小幅攀升。

　　郭毅认为，长远来看北京房价平稳向前的大趋势并未发生本质改变，但大趋势之下总会出现小周期或小波动，一些刚需、刚改家庭要切实满足购房需求，改善居住条件时，就会在大趋势里抓住小周期。

　　南川断断续续看房一年多，近期一直在看房，除了有实际住房需求外，也有看好市场预期。“决策都包含着对未来的预判在内，如果预判会降价，那现在就不会买了。”南川说。

　　南川看中的房子近一周有14组带看。向房屋经纪人要了同户型房源近期成交情况后，南川想趁着市场还有议价空间，约房东谈价。但南川的心理预期价格与房东的预期价格之间还有10万元差值，能谈下来多少南川也没底。