品质家园

　　在过去一段时间里，物管行业被母公司关联交易搅得不安分。

　　但也有发展面比较稳定的物企，通过积极的第三方收购仍向外界释放正面因素，譬如碧桂园服务、招商积余、南都物业等均在年关将至的时候陆续开展一些收购，且多涉及非住宅业态。

　　其中如招商积余就在2021年的尾巴完成两笔航空物业方面的收并购，包括上海航空工业集团物业管理有限公司100%股权和中国南航集团物业管理有限公司95%股权。

　　无独有偶，1月5日消息，奥园健康同样于近日中标南航湖南分公司物业服务项目。而本次中标，是奥园健康首次进入机场航空类公建业态服务项目。

　　与之形成对比的是，就在两个月前，这家物管公司还曾成为摆上货架的商品。

　　首进航空物管

　　中国南方航空采购招标网显示，南航湖南分公司物业服务项目于近期已完成评标结果公示，中标人为奥园智慧生活服务(广州)集团有限公司，该公司为奥园健康生活集团旗下公司，中标金额为882万元。

　　公开资料显示，南航湖南分公司于1993年成立，经营范围包括预包装食品零售、航空客、货、邮、行李运输业务、航空器维修服务、国内外航空公司的代理业务等。而本次奥园健康物业中标项目业态覆盖写字楼、办公楼、教学楼、公寓等。

　　事实上物业公司对于航空物管的追逐已并不奇怪，除了布局以久、将航空物业列为单独业态的新大正外，近年来也零星有物业公司闯入航空物业赛道。

　　尤其是在2021年，不少龙头企业接连高调入局，包括万物云收购深圳机场物业服务有限公司61%股份;碧桂园服务拿下海口新华正达空港服务有限公司70%股权、中标签约拉萨贡嘎机场T3航站楼项目等。

　　据观点新媒体不完全统计，截至目前已有万物云、碧桂园服务、龙湖物业、新大正、招商积余、明喆物业、鲁商服务、润华物业等近8家物企涉足航空物管。

　　对于物业公司来说，航空物管是一个市场空间值得想象的细分领域业态。

　　如2021年全国民航工作会议上民航局久表示，2021年末，颁证运输机场将达247个;若按《民航机场生产统计公报》公布数据，假设平均每家每年1亿元的基础物管费开支，则航空物管市场规模共约250亿元。

　　然而，整个航空物管市场的集中度却十分低。以覆盖全国多座大型机场的新大正为例，其市占率也仅在5%左右。

　　这背后一方面与当前整个物管行业集中率有关，另一方面，由于航空项目通常是大型的综合体，服务项目广泛、业态复杂，因此对物业服务企业的规模、经验和管理效能都有较高的要求。

　　据悉，航空项目涉及业态通常包括停机坪、停车场、候机楼、机务楼、公交车站、空勤公寓等，而过往许多机场多倾向于承包给不同公司。

　　另据了解，虽航空物管项目具有规模面积、空间广阔等特点，但其同样有着公建服务物业的一些共同弊病如盈利水平有限。

　　以新大正主营航空管理服务的子公司重庆新大正航空科技有限公司有例，据其2020年完整财报披露，当年实现营业利润6.54万元，毛利率仅约为9.63%。

　　出售前夜

　　尽管各有利弊，但入局航空物管赛道还是令奥园健康在物业服务领域上不断拓宽。

　　这也符合2020年以来奥园健康的一个战略规划：通过收并购等多种方式不断拓宽物业服务范畴以及逐渐丰富服务业态。

　　譬如在2021年8月召开的中期业绩会上，总裁郑炜还表示：“奥园健康在今年下半年会全面进入增量拓展模式。”其称，管理层为团队设置了一个较高的外拓目标，初步定为500万平方米，其中非住宅资产将是奥园健康扩张的主攻方向，尤其是更加倾向于产业化第三方资源的获取。

　　然而，下半年急转而下的行业情况也让其母公司中国奥园的流动性危机，愈发暴露出来，尤其是10月底起针对三笔即将到期的私募债进行展期谈判。

　　这也使得奥园健康陷入了不利的局面。

　　在过往一段时间，物业平台作为开发商手里最值钱、最容易变现的资产，成为了企业在面临流动性问题之时的利器之一，福晟、三盛、亿达、蓝光嘉宝、富力、彩生活、恒大等等。

　　去年11月3日，资本市场多个消息来源称中国奥园拟将其物业管理子公司奥园健康55%股权出售予合生创展;11月4月，奥园健康公告称正就出售附属公司权益正与第三方初步讨论，但尚未订立交易。

　　彼时有知情人士称，除合生创展之外，中国奥园已接触的潜在买家还包括碧桂园、世茂、美的等公司。

　　但仅在一个星期不到的时间，第二大单一股东无极资本喊话勿“拆骨”，希望管理层能够仔细考虑估值问题，同时“希望奥园健康将出售整间企业”，不要对奥园健康进行资产拆卖。

　　之后，尽管有消息透露奥园希望收购方能在11月底前先完成收购奥园健康55%的股权，然后再完成全部股权交易，但整体看奥园健康的出售似乎按下了暂停键。

　　而此次再度迈出收并购步伐，似乎暗示着奥园方面主动暂停了物业平台出售。

　　据悉，一篇关于该次收购的新闻通讯中指出：“本次中标标志着奥园健康在物业服务领域上不断拓宽，品牌影响力和管理规模日益增长。”这显露出奥园对于物业平台的期望。

　　背后原因，或与双方对于交易定价有所差异。早前据知情人士透露，奥园对于55%股权给出的报价是30亿元，换而言之，整体出售价格预计在54亿元左右。

　　按此计算，奥园此次出售将达到约21倍PE，高于此前物业股公允的收购价。

　　“目前奥园健康给出的价格偏高”。有意向收购方曾透露。

　　观点新媒体了解，此前无极资本发言人曾提到碧桂园服务与蓝光嘉宝服务的那笔交易，称 “如奥园健康是以公司整体出售，交易市盈率最少应有10倍，每股价值应达6.5港元以上。”

　　但以1月5日最新股价来看，奥园健康每股价值已跌至2.3港元，总市值仅16.78亿港元。

　　显然，市场或许满足不了卖方期待的交易价格。而于1月4日收购折戟的融创服务收购第一服务事件看，或也与价格谈判有关。

　　另有猜测认为，目前融资政策层面有所松动或也给奥园带来一些“惜售”的底气。

　　但值得注意的是，12月13日晚间中国山东高速金融集团有限公司公告称，其与中国奥园集团子公司广京企业有限公司的一笔美元票据触发违约，本金金额为1亿美元。目前的奥园，似乎尚未到得以喘气的时机。