品质家园

　　2021年末结算迫近，不少房地产企业正持续发力融资以求“回血”。

　　伴随着融资环境的些微回暖，有的企业积极发债，有的企业集中出售资产，有的企业卖力进行预售。

　　中交地产也在开展购房尾款保理业务。

　　12月28日，中交地产股份有限公司发布关于开展购房尾款保理业务的公告。

　　公告表示，为拓宽融资渠道，优化资产结构，中交地产基于购房合同依法对购房人享有的要求其支付购房款所对应的债权和其他一切权利(包括但不限于购房人因逾期偿付应收款而发生的违约金、对应收款债权的追索权等其他相关权利)以及附属担保权益，进行规模为15亿元的购房尾款保理，以用于公司调整债务结构、补充流动资金等。

　　15亿购房尾款保理

　　公告指，授信期限一年启用有效，融资期限6个月，不跨年。从保理价格上看，保理费率年化6.4%，放款后按季付息;保理手续费0.2%，放款时支付。

　　据业内人士分析，就操作经验而言，从购房尾款保理融资成本来看，个别前5强开发商可以做到年化6%以内，其他前50强成本在年化10%-12%不等，主要看银行资金对融资主体的授信和募资成本情况。

　　其次是产品结构中信托或基金、保理等机构收取的通道费用或管理费用，一般在年化0.5%-1%不等。从这个角度来看，中交地产保理业务上的融资费率和手续费处于相对不错的水平。

　　公告显示，中交地产下属项目公司将购房尾款债权转让给中交地产，并签署债权转让协议。由中交地产向保理公司申请，经保理公司审核通过后，向中交地产支付款项，到期后中交地产向保理公司支付回购款。

 

来源：企业公告、观点指数整理

　　对于房企来说，销售回款是企业经营资金的生命线，而购房尾款则占其中大头。一般情况下，购房人与开发商签订购房合同并支付首付，同时向银行申请房贷，该按揭贷款通常需要几个月的时间才能够获得银行的批准并支付给开发商，购房尾款成为企业的沉淀资金。

　　因此，支付一定利息成本，提前拿到尾款，能够进一步提高资金的利用率。

　　不过，据观点新媒体了解，市场也有观点认为保理融资没有那么规范，部分承购业务是由较小的、非传统的出借人开展的，这个领域缺乏足够的监管，承购方的质量、可靠性和信誉差异很大。

　　但购房尾款保理作为一种短期融资工具，通过转让债权给保理公司，实现预期收益的提前使用，对于目前融资渠道受限的房企来说，无疑是一种快速融资的良好工具。

　　因此，作为珠海地方国企的华发也曾于今年6月初进行2.05亿元、融资期限不超过24个月，综合融资成本不超过6%的购房尾款保理业务。

　　中交融资突围

　　就在上月的26日，中交亦发布为下属子公司担保应收账款票据业务的公告。

　　公告显示，中交地产及子公司拟通过国新央企金融服务(北京)有限公司、亚洲保理(深圳)有限公司开展10亿元应收账款票据化业务合作。

　　公告指，中交地产、中交地产子公司与国新金服签署相关协议，中交地产子公司的供应商与亚洲保理签署《国内无追索权保理合同》中交地产出具《付款确认书》，亚洲保理及国新金服为中交地产子公司的供应商提供应收账款票据化业务服务。

　　供应商收到上述服务开出的电子商票后可持票到期或背书转让，该商票的持票人可随时联系国新金服合作银行磋商贴现，不占用中交地产及持票人银行授信。中交地产作为所属子公司付款差额补足人，对标的应收账款债权承担到期差额补足义务，承担连带的差额补足保证。

 

来源：企业公告、观点指数整理

　　简单来说，供应商对于中交地产的项目子公司的债权，转让给保理商，保理商换成可贴现商票予供应商，项目子公司慢慢还钱给保理商，如果没还，中交地产担保，补足差额。

　　对于中交地产来说，融资渠道受到三条红线的挑战。年初时，公司曾对市场回应，迅速提高净资产以降低净资产负债是当务之急。

　　前三季度，中交地产销售金额464亿元，同比增长54%;营业收入为59.86亿元，同比减少25.43%;净利润为180.69万元，同比减少99.37%。现金流方面，前三季度中交地产经营活动现金流量净额净流出134亿元。

　　截至今年三季度末，中交地产有息负债率为42.15%，同比上升约6个百分点，剔除预收款后的资产负债率为88.46%，净负债率为265.08%。按照三道红线标准，踩中“两条红线”，维持橙档企业。

　　对此，财务总监刘兵曾就表示，公司国有背景，在市场上融资具有一定优势，股东也会给予大力支持。

　　现在，虽然相对于其他股权和信用债融资，保理业务的代价较为昂贵。但在融资渠道愈加紧张，房企两极分化的当下，购房尾款、应付账款、应收账款的保理业务也成为房企突围可行的融资途径。