郑州东府大院“腰斩式”法拍苦了谁
时间：2021-12-14 来源：凤凰网房产
2021年11月14日，郑州东府大院项目(郑州市鸿宝南路南、姚店堤西路东的土地包括附属物)被郑州市中级人民法院挂到网上，将在12月14日进行公开拍卖，起拍价约6.2亿元(621960705.27元)。该项目占地面积54313平方米(81.47亩)，地上建筑面积约11.38万平方米。
东府大院要被法拍的消息，迅速在当地获得关注。但根据买房人反映，此次法拍背后还有多个待解的问题，包括买房人的权益问题。有买房人表示，诚挚希望郑州当地法院和政府部门，从维护房地产市场良性循环、健康发展，从维护买房人权益的角度，慎重对待，不要急于法拍，造成多输局面。
东府大院项目位于郑州金水区，整个项目规划了10栋小高层和6栋洋房。2019年上半年开工建设。
“腰斩式”法拍
从实质来看，司法拍卖是买家与卖家之间的博弈。如果拍卖成交价格超出个债权人的本金和利息，则拍卖土地，拿回自己的货款银行贷款、购房款、货款、工程款、股权对价，是众望所归。可理想很美好，现实很骨感——成交价有可能远远低于债务总额。
根据买房人提供的信息，东府大院6.2亿元的起拍价远远低于当年开发商的拿地价和开发商拿地融资时金融机构的评估价，也低于原告中原信托当年借款本金9.77亿元。
这还不包含利息以及高达24%法院执行罚息。
参考去年附近新成交的一块地——2020年7月8日， 碧桂园在距离东府大院旁边不到一公里的地方拿下天玺湾项目，占地43913.77平方米(65.87亩)，地上建筑面积113289.31平方米。碧桂园项目拿地价格84208万元，每亩地单价1278万元，拿地楼面价7670元/平方米。如果东府大院按照6.2亿元起拍价算，每亩地单价只有763万元，也大大低于市场价，说明土地价值严重被低估。
而从已有信息来看，该项目目前的主要债权人包括：中原信托借款9.57亿;广汇集团应付债权本金3.5亿;中建二局四起诉讼请求支付4300万工程款及2300万违约金;未付营销推广、中小供应商服务费或供货款约2500万元(部分诉讼);以及部分购房者的意向金、首付款、甚至全部房款。
6.2亿元的起拍价距离中原信托借出的9.77亿元相去甚远。拍卖款项是否能偿还中原信托一家机构欠款都是个问题。还款优先级劣后的其他债权人可能面临无钱可还得境地。
另外从部分信源获得的消息表明，2017年9月，东府大院开发商河南嘉智置业有限公司并购获得东府大院项目支出总价款是15.89亿元，且已实际支付13亿余元;进行并购时，开发商通过中原信托有限公司获得郑州银行贷款9.77亿元。能给出9.77亿元贷款，也是因为中原信托有限公司内部评估该项目价值为12亿。
此外，据相关报道，执行法院(郑州中院)委托河南佳源房地产土地评估有限公司做出《资产评估报告》【豫佳源(资)鉴报字(2021)第017号】，但河南佳源指定的焦姓和陈姓两位评估人员并没有从事土地、房地产评估业务的专业资格证书。
除此之外河南嘉智方面认为，评估过程也存在很多程序瑕疵。
评估过程中，河南嘉智方面并未收到法院通知提交资料;仅有评估公司在10月8日要求提供材料，但开发商还没有来得及提供全部评估基础材料，评估公司就于10月12日出具了资产评估报告。河南嘉智认为此举违反了资产评估细则的规定，导致大量成本支出未计入评估价格。在开发商提出异议后，执行法院邀请进行专业技术评审的是河南省资产评估协会，而非河南省房地产评估师与经纪人协会。
同时，在河南嘉智方面对第一评估提出异议后，执行法院没有告知任何处理结果，而是在现场踏勘前3小时临时短信通知参加二次评估现场踏勘。
法拍为形式，盘活才是核心
最关心东府大院法拍的还是东府大院的买房人。
东府大院开发商河南嘉智实际为知名上市房企泰禾集团下属企业。泰禾集团在去年已经爆雷。
据买房人反映，2019年底到2020年初，大概有几十户购买了东府大院成为准业主。在项目法拍消息传出后，也有业主迅速建群，召集买房人一起维权。因为担心低价法拍导致自己债权无法兑现，12月8日，已有20多位业主前往郑州中院申请执行异议，请求中止拍卖土地及地上在建房屋。
在买房人看来，考虑到河南嘉智和泰禾集团现实情况，如果东府大院进行法拍，所获资金优先偿还中原信托，那自己首先拿不到钱，甚至会面临钱房两空的风险。
“恳请法院中止拍卖，可以由政府牵头，协调开发商、金融机构、业主多方，找到一个尽量多赢的解决路径，而不是都等来多输的局面。”有买房人表示，参考其他城市处理爆雷房企问题的经验，更需要多方一起秉着更务实的态度来谈，而不能“一拍了之”，后续仍然有大量问题需要解决。
同样是河南省，2014年，河南南阳曾经针对烂尾楼出台了“302政策”，因为302个烂尾楼，经过这六七年的整理和整改，颇见成效。重组、引入合作、手续前置等，都是解决的好办法。
据河南商报报道，仅在阿里拍卖平台上，河南省今年被拍卖的住宅用房数量就超过了14万套，而郑州市则有近35000套住宅类房产已经上架拍卖平台，其中不乏建业天筑、正弘蓝堡湾、联盟新城、绿地老街等价格较高的房产。
今年，房地产进入了前所未有的寒冬，政策端和金融端纷纷对地产行业进行了一定程度的调控，不少房地产企业甚至遭遇了资金链断裂等严重经营困境，郑州的房价也显得有些疲软，市面上甚至出现了不到10000元/平的房源。
如今，在市场寒冬之下进行法拍，可能是解决问题的一种选择，但可能并不是最好得办法。
郑州当地一家企业人士也认为，在当下房地产市场的敏感期，更需要各方从大局出发，按照中央 “促进房地产良性循环和健康发展”的要求，处理好本地市场的热点问题，维护买房人的权益。“对于法院和政府来说，处理好了，就是一个地方促进房地产健康发展的成功样本;处理不好，仍然还是给买房人、企业、政府带来麻烦的‘烂尾工程’。”
