品质家园

　　房企融资环境的转暖又迎来一个好消息。

　　12月8日，据证券时报消息，招商蛇口等企业拟在银行间债市注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。这与近日证监会支持优质房地产企业发行债券，资金可用于兼并收购出险企业项目的态度一脉相承，此举也被视为房企融资再获“网开一面”。

　　近期以来，监管层频繁发声，表态支持房地产企业合理正常融资，促进房地产业健康发展和良性循环。业界认为，房地产行业政策端和融资端的“至暗时刻”已过，适度放松逐步显现。

　　房企融资数据也印证了这一趋势。贝壳研究院指出，房企11月境内融资规模环比修复性上涨125.1%;中指研究院数据显示，11月房地产企业融资总额终结了连续三个月的环比下滑，融资规模上升，融资成本降低。

　　但房企融资环境的改善并非“全面开闸”，而是针对财务稳健、信用优质房企的有序解冻，并且强调“支持合理融资”。

　　告别以往粗放的发展模式，高杠杆-高负债的逻辑再也无法走通，房地产行业的赛道已经切换为“良性循环”，在符合房地产金融宏观审慎的框架下，良性出清，走向更为规范的平稳健康发展期。

　　融资新变化

　　房企融资的边际放松体现在多个方面，无论是融资规模正增长、融资利率环比下降，还是房企发债提速、股权融资不断，都是近期的正向动态，而支持并购贷款的发放则是另一种延伸。

　　中指研究院数据显示，11月房地产企业融资总额为707.8亿元，环比上升33.1%，为8月以来融资规模的首次正增长，为行业融资环境的修复带来一些信心。与此同时，行业平均利率为5.01%，较上月下降1.03个百分点，房企融资成本压力开始呈现出缓解趋势。

　　房企发债提速的消息变得频繁。11月起，多家城投公司及国企央企宣布发行中期票据、超短融资券，保利发展、中海在11月分别公告计划发行98亿元和50亿元的公司债，且12月初，碧桂园、龙湖的中票发行计划以及龙光的公司债发行计划也得到受理，房企境内发债持续回暖。

　　除此之外，融创中国、世茂集团、龙光集团等房企以及碧桂园服务、融创服务等物业企业均进行了配股融资，以缓解资金状况。

　　而监管层对并购贷款的支持传达出新的信号。

　　接近房企并购票据发行内幕的知情人士表示，支持招商蛇口等优质房地产企业发行债券用于兼并收购，有利于推动行业整合，增强房地产企业的资产流动性;银行间市场将继续落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　这并非是针对房企并购贷款的首次发声。其实早在12月3日，银保监会就已指出，将重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

　　同日，监管人士也释放了证监会支持优质房地产企业发行债券，资金可用于兼并收购出险企业项目的消息。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，这一动向表明监管部门在适度释放流动性来缓解房企流动性压力之外，还希望支持一些优质房企能够通过同业并购来解决一些已经出险或者可能会陷入困境的房企，以此来化解房企出险可能引发的金融风险和社会问题。

　　天风证券分析师鲍荣富则指出，行业收并购既能提升出险房企的偿债能力，同时也能妥善安置这部分资产的后续建设和交付，有望成为化解此轮信用风险的主要路径。

　　实际上，监管层对并购贷款的支持也应该归纳为房企融资的重要一环。

　　融创中国董事会主席孙宏斌曾坦承“目前并购市场是不存在的”，他说，行业整体控制融资、降负债的大背景下，每个企业都有负债总额限制，凡是出现问题的公司都有大量存量债，并购后就并购了存量债，企业的负债规模也就超出了负债上限。

　　“叠加今年下半年以来愈发明显的信贷收紧，房企纷纷开启了保卫现金流之战，自身就已经难保，更难进行大规模的收并购。”一位不愿具名的上市房企财务线负责人告诉21世纪经济报道记者，面对出现流动性危机的房企处置优质资产，即便头部房企也愈发谨慎，并购贷款的放松为这部分操作带来了可能性。

　　11月中旬，亦有央企向监管层提建议，要求不再将并购贷款纳入三条红线，但该消息未获证实。

　　瑞银发表研究报告认为，监管机构支持优质房企发行债券及并购贷款的立场，对房地产行业有正面影响，将有助提振债券投资者信心及推动内房债券恢复发行，对财务实力雄厚的开发商有利。

　　支持良性循环

　　监管层的一系列表态均指向追求房地产行业的良性循环。

　　12月3日，证监会表示，将积极发展住房租赁资产证券化业务，探索推动不动产投资信托基金(REITs)支持保障性住房等租赁住房行业健康发展，促进房地产行业发展转型。同时，金融市场也将继续为房地产提供融资渠道，积极满足房地产合理融资需求，促进房地产和金融形成良性循环。

　　12月6日，中央政治局会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　近日，刘鹤副总理发表的《必须实现高质量发展》一文中，亦提到“促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。

　　支持优质房企发行并购贷款用于出险房企项目收并购的举措背后，依然是对房地产行业良性循环的扣题。

　　“通过合理的债务重组、并购支持、再融资政策等控制好市场出清节奏，扭转部分房企盲目顺周期加杠杆的激进预期，建立真正、规范、健康发展的长效机制。”鲍荣富认为，此轮监管层表态确立了市场化的出清节奏，将继续引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期。

　　实际上，房企融资也验证了“良性循环”的逻辑。

　　中指研究院指出，11月信用债发行出现了两极分化的特征，即发行主力为国企央企，民企尚未重归发行舞台。部分房企的融资需求得到满足，为业内其他企业起到了很好的示范作用，即财务健康、信用良好、经营稳健的企业，在当前环境中仍可脱颖而出，有很大机会获得资本认可。

　　贝壳研究院同步强调：“境内债市发债利率下降、期限延长是由优质发债主体主导的结构性影响。”贝壳研究数据显示，11月发行的46笔债券中，44笔发债主体为中央或地方型国有企业，占比约96%，其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团，优质发债主体优势愈加显著。

　　国泰君安分析师谢皓宇则认为，和以往“以房地产作为短期刺激经济的工具”不同，本次没有对所有房企进行宽松，而是在不新增融资渠道的情况下，采用了结构性的融资政策，鼓励优质房企进行并购，也就意味着行业的淘汰依然会成为常态，且被淘汰企业依然无法通过再次融资重返市场，行业门槛将得到极大提升。