品质家园

　　11月26日，标普全球评级发布报告，因披露水平较差且流动性缓冲空间收窄，将合景泰富集团的评级展望从稳定调整为负面，确认该公司的长期主体信用评级为“B+”，并确认公司的优先无抵押债券的长期债项评级为“B”。

　　报告显示，在市场动荡背景下，未来12个月，合景泰富集团大量到期债券(包括此前未披露的债务)的偿还压力将会上升。标普称，在于11月初偿还了30亿元人民币熊猫债(即非中国发行人所发行的人民币计价债券)后，合景泰富集团在2022年末前还将有约160亿元人民币的债券一次性到期或可回售债券进入回售期。市场对合景泰富集团及房地产开发行业的信心削弱将限制公司参与境外资本市场。标普认为，合景泰富集团需要依靠内部现金流和境内银行贷款来偿还到期债务。

　　标普还认为，合景泰富集团较弱的披露和透明度标准使其面临或有债务风险。公司近期披露其为5.2亿美元私募债券提供了担保，其中3亿美元债券将在2021年12月到期，另外2.2亿美元债券将在2022年4月到期。标普称，在新闻报道此事前，公司未在半年报和年报中对此进行过披露。尽管该担保用于支持旧城改造合作项目，标普认为对手方的信用质量普遍弱于合景泰富集团。潜在兑现债务担保将增加公司的偿债压力。此外，该担保的披露也引发标普对公司是否还有其他尚未披露的债务产生疑问。

　　标普估算，合景泰富的非限制性现金规模自2021年6月末以来有所减少，原因为销售弱化，房贷收紧，以及利用内部资源偿还到期债务。2021年前10个月，公司实现860亿元合约销售额，仅达到全年1200亿元目标的72%。公司三季度的销售疲弱仅达到206亿元。

　　标普认为销售环境仍将充满挑战。其预计，合景泰富2021年将实现1000-1050亿元合约销售额，2022年将实现950-1000亿元，而2020年为1030亿元。这意味着其销售去化率从2020年的60%降至55%-58%。因此，标普预计合景泰富集团将推出更多促销活动来提振销售和现金回笼。这将使其毛利润率从2020年的31.5%降至2021-2022年的28%。标普认为，公司2021和2022年的现金回笼率应能保持在80%左右，与2020年持平。

　　此外，截至2021年6月末，合景泰富集团的非限制性现金余额规模庞大，为430亿元人民币。标普估算其中约半数在控股公司层面，可用于偿还债务。标普还预计，合景泰富集团将极少购地以助保持公司流动性。

　　标普估算未来12个月合景泰富集团将生成240亿-260亿元人民币的经营性现金流(扣除利息支出)。其中包括未来1-2个月建成并交付的启德住宅项目带来的约13亿港元。此外，该公司在该项目中的权益销售资源约为35亿港元，项目的银行借款已基本还清。合景泰富集团还拥有香港鸭脷洲住宅项目50%的权益，权益销售资源在150亿-175亿港元。公司计划明年以现房的形式对该项目推盘。

　　报告称，负面展望反映出，标普认为合景泰富集团未来12个月的流动性可能恶化，因销售产生的现金不及预期、融资渠道弱化以及或有负债的偿还。此外，该公司的杠杆率可能因利润率收窄而上升。