品质家园

　　四季度开发商的卖房焦虑愈发显现。

　　近期，深圳楼市频频曝出部分楼盘促销活动消息，买房送车、看房送购物卡、朋友圈集赞拿奖等戏码重现江湖。尽管当前促销并非常态，但业内普遍认为，随着地产行业进入下行通道且临近年底，房企想要完成业绩目标仍有一定压力。

　　《每日经济新闻(博客,微博)》记者注意到，四季度，深圳楼市新盘的推盘数量是今年以来的最高峰。据深圳住建局公布的信息，四季度深圳共推出55个新盘，累计30726套房源。

　　“对开发商来说，今年深圳整体竞争压力较大。面对不断升级的楼市调控，深圳楼市已经出现明显的降温，市场对深圳楼市预期也随之发生了变化。在这样的背景下，怎样才能增大去化率、抢先出货呢?就可能采取促销甚至降价措施。”某以大湾区为大本营的区域型房企高管告诉记者。

　　四季度促销是普遍状况

　　近日，位于龙华龙澜大道的某项目推出了“买房送特斯拉”。

　　“年底将近，开发商急于回款，现在只要总价不到450万元的价格，就可以买到该项目的三房，购房后开发商赠送奔驰C260或特斯拉Y。”中介许鹏(化名)向记者表示。《每日经济新闻》记者致电上述楼盘，售楼处接听人员也确认了该消息。“我们确实有购房送车活动，11月12日到21日期间的购房者可以参与，不过不是直接送车，而是以折现方式返给购房者。也不是返还车价的全款，只是返首付金额。”

　　记者通过第三方中介平台查询发现，该楼盘位于龙华区龙澜大道与大浪南路交汇处，项目暂未通地铁，距离最近的地铁站阳台山站约3公里。楼盘总价约419万～455万元，户型以81平方米到89平方米的三房为主，均价为5.54万元/平方米。

　　事实上，深圳楼市出现促销的楼盘也并非这一个。《每日经济新闻》记者注意到，包括大鹏卓越蔚蓝铂樾府、保利勤达城誉都、怡瑞达云秀府等项目均有促销活动，大致可以分为“直接给予一定折扣率”“购房送车”“朋友圈集赞拿奖品”等几种方式。

　　记者通过查询每经AI品房小程序发现，距离盛荟城项目大概600米的合能城市阳光花园项目，目前50平方米房源评估价约为210万元，折合单价4.20万元/平方米;距离盛荟城1.5公里的万家园项目，目前85平方米三房评估价约为386万元，折合单价4.55万元/平方米。

　　一位业内人士透露，每年四季度都是开发商促销最普遍的时候，因为要冲业绩。今年的市场行情并不是太乐观，很多开发商案场的“大数据”指标并不是太理想，比如来电到场率、到场成交率等都出现显著下滑，这也导致许多开发商不得不制定适当的促销制度来促进成交。

　　“今年四季度深圳不少楼盘去化难，主要是因为供应起来了，买家可选择的楼盘多了，再加上市场下行周期，以前部分想买的购房者，观望心理也变得更加浓烈，宁愿再等等。整体来看，现在的购房者更看重价格，如果周边的二手房没有明显价格优势，楼盘去化就很难。不过深圳仍然有许多网红盘开盘就日光，差别相当大。”许鹏告诉记者。

　　深圳中原研究数据显示，10月二手过户套数仅1605套，环比下滑9.1%，创近10年新低，也是自2012年3月以来的最低值。目前深圳的房地产市场暂未出现“转暖”迹象。

　　开发商欲快速回笼现金

　　目前，尽管深圳促销的楼盘并不太多，且多以距离南山和福田市中心较远的关外地区为主，但是多位业内人士认为，随着房企对销售回款越来越重视，通过快速去化跑量、抓现金回流已成为越来越多房企的当务之急，在市场行情持续下行的背景下，不排除越来越多的开发商加入促销卖房阵营。

　　“抓销售、促回款、稳拿地已经成为当下众房企的共识。”有业内人士说，“目前整个地产行业进入降负债、降杠杆阶段，房企需要更多通过项目销售回款来补充资金。”

　　在国金证券(600109,股吧)的研报中，分析师杜昊旻也表达了类似观点：“从全国房地产销售数据来看，过去一个月的地产销售金额创下了同比年内最大跌幅。具体来看，2021年10月，全国商品房销售金额1.2万亿元，同比-23%。多家房企发生债务违约，中资美元债集体大幅下跌，房企资金紧张，对销售回款依赖程度加大，这也使得部分房企更加依赖打折促销的方式快速回笼现金。”

　　对于近期不少开发商促销卖房，58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，房企以价换量背后的逻辑在于保卫自身现金流和流动性。“经历了近几年楼市的严调控之后，绝大多数开发商都清晰地认识到，未来很长一段时间房价都很难涨，所以想通过原来那样高价卖项目的方式来获得高销售额的方法，已经很难实现，更多开发商宁愿选择放弃部分利润，来保证现金回款。可以预料，如果市场持续下行，房企通过促销卖房的方式仍会延续下去。”

　　根据克而瑞监测，今年10月以来，TOP30房企中有超九成房企在集团或区域层面推出了购房优惠活动。

　　值得注意的是，通过促销的方式，虽然某种程度能够促进成交，但也会导致房企出现“增收不增利”。

　　银河证券在研报中表示：“按揭加速和房贷利率下行将形成共振，住房合理需求得到支持，但购房者预期的修复还需要时间，年末销售仍有压力，预计明年一、二季度可以看到销售回暖。”