品质家园

　　地产股迎来久违的大涨行情。

　　11月11日，地产股表现强势，申万房地产板块涨幅高达5.92%，中南建设、泰禾集团、招商蛇口、金地集团、保利发展、阳光城、新城控股全部涨停。

　　11月12日，地产股涨幅较昨日有所收窄，但仍有多支股票涨势喜人，中国恒大、泰禾集团涨幅均超10%。

　　“地产股集体暴涨，知名外资投资公司高盛抄底中国房企债券，现在是买房抄底的最佳时机”、“地产股大涨，意味着地产拐点已至，房地产在回归常态，购房者应认准自己的需求，看好即可入手”。利好之下，各大房产中介第一时间行动，向购房者传递市场回暖的信号。

　　针对地产股大涨原因，11月12日，一名上市房企副总裁告诉时代周报记者，近期，监管部门对涉房信贷进行了窗口指导，利好房地产板块。

　　同日，一名地产分析师告诉时代周报记者，11月11日，保利发展拟发行20亿中期票据，标志着在银行信贷放松的基础上，发债市场也开始有回暖的迹象。由此，地产股市场对于此类政策的调整也给予了积极的反馈。

　　中国房地产数据研究院院长陈晟在接受媒体采访时表示，这次房地产板块的反弹是基于金融政策暖风而有的表现，是大家对房地产预期最坏的状态有所缓解后的超跌反弹。

　　陈晟认为，房地产的后市如何需要看整个房地产企业的美元债和金融稳定的解决是否已度过艰难期，后续企业是否出现相应问题，取决于整个金融监管在明年有关房地产信贷额度目标上的信号。

　　利好消息不断

　　10月以来，房地产融资利好信息频传。

　　10月15日，央行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会上表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

　　10月26日，国家发展改革委外资司会同外汇局资本司召开房地产企业外债座谈会。会议表示，将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求。会议要求企业不断优化外债结构，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序。

　　11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，意味着房地产企业境内发债的相关政策会明显松动，近期将会有房企在公开市场发债融资。

　　11月11日，据北京金融资产交易所披露，保利发展拟发行2021年度第四期中期票据，注册额度50亿元，本期发行金额20亿元，期限5年，无担保。

　　“保利这次发债，是11月9日银行间市场交易商协会举办座谈会后，首个发债的案例。标志着在银行信贷放松的基础上，发债市场也开始有回暖的迹象。”上述地产分析师告诉时代周报记者，据此可以认为，今年11-12月份预计发债的企业数量明显会增加。

　　光大证券指出，预计四季度房地产行业流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖，房地产行业“α风险”修复进入执行阶段，资本市场的悲观预期将进一步缓解。

　　房企面临销售难和融资难

　　虽然近期房地产市场出现了一些积极信号，但从前10月数据看，房企依然面临销售难和融资难。

　　根据克而瑞数据，受下半年市场明显降温的影响，10月，百强房企实现销售操盘金额7761.4亿元，单月业绩规模较9月环比回升1.4%，同比降幅收窄至32.2%，但同比去年同期延续了自7月以来的下跌趋势。

　　1-10月，百强房企销售操盘金额累计达到93347.2亿元，较2019年和去年同期分别增长18.5%和6.7%，累计业绩增速放缓。

　　“从32家典型房地产企业销售目标完成来看，2021年1-10月，目标完成率均值为75.6%，去年及前年同期分别为83.9%、88.6%，今年比前两年分别低了8个百分点、13个百分点。”中国指数研究院指出。

　　融资也有所减少。据贝壳研究院统计，10月单月境内外债券融资共发行31笔，较上月减少31笔，发行规模折合人民币约304亿元，环比减少55.9%，同比减少56.1%。1—10月，房企境内外债券融资累计约7993亿元，较2020年同期下降24%，金额规模减少2463亿元。前10月累计降幅较今年前三季度进一步增大，2021年1—10月发债规模占比2020年全年约66%。

　　“一方面是季节性原因，10月工作日较少，是债券发行的传统淡季。另一方面，10月内，穆迪、惠誉、标普三家国际评级机构较为罕见的密集下调多家房企信用评级，此外，10月惠誉还将29家中国房地产开发商列入评级标准观察名单。”贝壳研究院相关研报指出。