品质家园

　　根据统计部门最新公布的数据显示，我国商品房均价在年初突破万元/平米大关后，已经开始出现回调，从第一季度末的1.06万元/平米降至1.03万元/平米，虽然幅度不大，但这让很多购房者看到了转变，毕竟这是自2015年来首次出现新房价格环比下跌情况。

　　当然，短期的下跌并不能说明什么，人们关注的是未来的趋势到底如何?从而决定到底是买房还是卖房。俗话说，隔行如隔山，我们先来看看一些代表性的专家或者大佬观点，或许能给我们提供一些参考和启发。

　　李嘉诚在退休前回答要不要买房的问题时说道，未来几年房地产形势要谨慎，自住可以买，炒房就不要了。与他观点相似的还有北师大金融研究中心主任钟伟，他一直以看多楼市观点为主，但对房价必涨的看法从2018年开始彻底反转，建议在大多数时候别买房。老实讲，房地产快速发展这么多年，行业发展已经进入到成熟发展的后期，像自去年到今年，很多大型的开发商都遇到这样那样的债务危机，从侧面也说明房地产继“黄金期”后，“白银期”也在逐步过去。

　　此外，对购房者而言，预期往往比实际市场更为重要，此前大家把房子一买，放在那里可收租也可空置，毕竟没有什么持有成本，但未来行不通了。自重庆、上海试点房地产税经历10年后，国家决定改革，有意推广房地产税试点范围。这样的话，意味着以后的房子不仅是交易环节交税，在平时也有持有成本，就像物业费一样，每天都会产生费用。很多人第一时间想到的就是那些持有多套房的房叔、房姐们，会把多余的房子抛向市场。市场上房子多了，无论是房源，还是价格都有较大的想象空间。在此之前，即便有购房打算的人也会观望，按照国外经验的话，房地产税开征之前，市场其实已经开始调整了。

　　不过，针对房地产税对楼市影响，一些专家或者学者也并不认为是洪水猛兽。比如北师大教授、经济学家董藩认为，适当纳税是应该的，并建议客观看待这个问题，认为有些房子保值增值属性不强，该处理还是要及时处理，但如果不买在偏僻落后地方，在政策允许的条件下，还是应该学会攒首付买房，不要管税的问题。而环球时报总编辑胡锡进也认为，房地产税会促进市场的健康发展，而不是萧条，为共同富裕增加一个杠杆，但绝不是通过房地产“杀富济贫”。从他们的观点可以看出，房地产税会对市场有一定影响，但不是我们一些人想象的那么大，需要理性对待。

　　对于行业的走向和房价趋势判断，自然是不能少了王健林。众所周知，王健林领导的万达地产，曾是中国商业地产的No.1，笔者身边很多同事都曾有过万达工作经历。之所以能把一个企业做得如此庞大，与王健林对行业的独特判断是分不开的。他曾在公开场合直言不讳说过两个观点，对于购房者来说，近乎明示：

　　1.没有一个国家的房地产能繁荣50年;2.由于城镇化原因，未来10年，我国一二线城市的房价会呈现出“缓慢上涨”的趋势，但是三四线小城市，特别是县城的房价已经没有多少上涨空间。

　　对于行业方面，王健林表达得很清楚，任何行业都有周期的，都会经历过由启蒙、培育、初期发展、鼎盛发展，然后进入衰减状态，房地产也不例外，比如像美国房地产繁荣不超过20年，而日本房地产泡沫破裂也不到30年，目前最长的澳大利亚有40多年历史，但已出现衰退迹象。我们的房地产满打满算也有40多年发展经历，从实际来看也是如此，越来越多的房企开始转型，比如万科养猪、恒大搞汽车等等，他们已意识到房地产行业空间有限，需要通过多元化经营来分担企业战略发展风险。

　　对于房价方面，王健林说得比较直接，一二线会稳中有涨，而三四线小城市就没啥空间，言外之意，不排除还有下跌可能。原因在于，如果没人进城，仅靠城市人口的住房需求显然是支撑不起房地产市场的快速发展，数据显示，2000年城镇人口为4.5亿，2020年城镇人口为8.48亿，增加了近4亿人，彼时我们的城镇化率也从36%升至64%，按照初级发达国家70%的入门门槛算的话，相差其实已不多，这是房价涨幅放缓的根本原因。笔者认为，王健林在房价方向上的看法还是比较精准的，整体上还是“缓慢向上”，但具体到城市的话，会有较大差异，因而，说整体房价非涨即跌的说法也并不靠谱，买房的话还要看实际情况。主要有这么四个现实原因：

　　第一，不要指望房价大涨大跌。相信很多人应该看明白一个道理，这两年国家持续不断地对楼市进行调控，其主要原因还是确保房地产行业的健康发展，因为从日本、美国房地产泡沫破裂的历史教训可知，贸然刺破势必对经济、金融安全产生显著影响，代价是巨大的。通过限制炒作和抛盘，加上收入的不断增长，持续稀释前期所累积的一些泡沫，有利于房地产的软着陆，但提前是现阶段不能出现大涨大跌。目前，我们的市场已经趋于平稳，按照官方的说法是，我们现在的调控取得了重要成果，我们要巩固这来之不易的成果，所以，大概率不会出现大涨大跌的情形。

　　第二，长期整体上还会是一个缓慢向上的趋势，但城市楼市分化在所难免。实际上，从世界其他国家房地产发展经历看，房价趋势不会受房地产税，甚至空置税而改变方向，主要原因就是房价变动的原因是受多方面因素影响，除了持有成本，还有货币因素，需求因素等影响。就货币方面而言，按照以前的规律，随着经济增长压力越来越大，通过货币刺激经济发展有时候是无法避免的，就如美国，当经济不行了，就要宽松一下，去年至今房价一下涨了20%，跟谁说理去?说到底，其他物价都涨，房子相关的原材料、人工等成本都在涨，房价岂有不涨之理?所谓的房地产税成本，完全可以通过涨价来消化，这就是为什么那些收房产税的国家房价仍在涨的重要原因。那么，为什么说整体上是缓慢向上呢?主要还是需求制约，城市化后期显著特征就是新进入城市的农村人越来越少，需求衰减会抵消一部分货币因素。

　　第三，城市楼市分化也是必然。一二线大城市在科教、医疗和就业等方面具有领先优势，人口吸纳力强，需求会持续支撑，而三四线小城市则反之，人口净流出，住房供过于求，除了货币因素外，缺乏其他的上涨动力，这是常识，不多讲。

　　第四，现阶段，开发商有降价促销动力。由于针对开发商的3道红线和针对银行的两道红线压力，开发商为了降档达标，不得不快速回笼资金，银行也不得不限制资金无序流入房地产。我们观察看到，现在土地市场上的民企越来越少，包括一些大型房企，主要就是受制于资金压力，包括一些大牌房企都有降价促销回款的需求。此外，楼市库存自2018年10月回升以来，已连续36个月上行，全国新房库存面积到5亿平米，这也是一些开发商不得不在竞品激烈的城市和区域展开打折促销消化的原因。

　　总结一下：从上面的信息中可以读出，在国家的持续调控下，以及房地产行业本身发展使然，房价难有大幅上涨的可能，各项管控也不会出现明显转向，未来几年仍旧以平稳发展为主基调。所以，王健林提出的“缓慢上涨” 分化现象有一定道理，对于购房者而言，至于懊悔或庆幸，要结合个人需求情况，同时还是要看所在什么样的城市，包括地段和房子本身也有影响。