品质家园

来自佑威房地产研究中心监控的数据显示，上周（2021年10月25日-10月31日）上海新房成交2632套，共297476平方米，环比增加26%；基于高价房陆续签约，上周新房成交均价上涨，为58778元/㎡，环比涨25%。

一、十月邂逅第五批集中上市房源，选择面扩容是正向数据的大背景

十月份，上海第五批集中上市房源开始逐步入市：虽然分布在不同区域，但是因为进入“压箱底（出货清理）”的第四季度，所以对于购房者而言，选择面多了而且做到了不同区域不同消费力不同产品都有余地。

另一方面，在二手房因为价格核验之后，市场上可选择的房源急剧减少，导致大量的“必须在今年购房”群体重归新房赛道，所以也给新房市场输送了充裕的客户池。

两厢对接之下，十月份虽然谈不上“银十”但至少还给持续半年冷清的市场带来一丝数据温暖。由此可见，供货量的充裕和荤素搭配，是带动楼市刚性消费进场的“销售态度”。

二、“两个维护”也有助推作用。

如果说供应层面的充裕和丰富，是十月楼市数据逐步修复的底色逻辑；那么9月底央行货币委员会的“两个维护”表态，则对市场有局部的信心修复作用。

虽然这种热传导作用姗姗来迟一个月之后才见效用，但这是基于“上海楼市连续利空消息之后的偶得”，反差之下的作用力不可忽视。

刚需购房者一度屯于（1）没房可买没房可选（2）银行信贷收紧卸掉了杠杆，好在最近有所放松，所以对市场的修复作用——相对意义大于绝对作用。

三、有些现象只是现象，可以当真不要太过当真

“在成交区域表现方面，远郊区域强势表现支撑起全市交易，成交排名前三的区域为南汇区、奉贤区和青浦区”。

类似这种来自数据的就事论事，往往会——先被数据控书呆子如获至宝，进而拼命从中挖掘出“原来如此”的理由，一经发布或多或少影响了购房者的心思。

但是，基于“区域偶发、周期过短”所致，有些数据仅限于现象不构成趋势，试图以一周成交来判断大势甚至做出导向性结论的从业者，非蠢既坏。

但同时也应该看到：“上周入市的15盘，认购情况出现分化冷热不一：其中徐汇云锦东方、浦东尼德兰花园二期楼盘销售成绩比较亮眼，认购率超过200%；青浦的金臣颐墅、浦东的壹府澜庭、嘉定的融信海纳印象认购率也不错，都已触发积分。但也有部分楼盘认购率比较差，主要以偏远郊区楼盘为主，金山区的金源梧桐印象认购率仅22%，临港新片区的电建地产泷悦蓝湾认购率也不足5成。”

于是，基于新房市场一二手倒挂的整体特征，今天新房购房者们“看划算与否选择参与冻资摇号”的源动力特征也同样明显，所以出现了即使同一区域同一产品类型也有不同认购好坏的局面，资本的嗜血功能在发挥内里作用。

四、几家欢喜几家愁，挑客现象屡禁不止。

正所谓EASY COME EASY GO，被市场热捧的楼盘难免发发小脾气，最直接的行为转化就是挑客，那些不愁卖的楼盘，从最早的躲猫猫、售楼处电话无人接听、要求全款支付等等，到如今进入“拒载2.0版本”，要么通过银行传话要求购房者提高首付（更有7成首付买首套）的说法匪夷所思，要么通过“付款比例决定优惠比例”的方式威逼利诱相结合。

挑客手段的不断出新是房企资金需求、不愁卖傲娇所致，但应对挑客手段却无针对应对管控措施，这本身值得玩味：那么复杂的土拍都可以通过设置奥数级规矩使其波澜不惊，看似小儿科的挑客，却至今只能一再呼吁加约谈？！

综上，十月第四周数据有所改善，但不值得过于执迷其中，与其一定要找出蛛丝马迹，不如关注传说中的上海第六批集中上市房源，那里或许有更多值得咀嚼的蛛丝马迹。