品质家园

　　3月29日，首创置业股份有限公司发布有关奥莱业务重组意向书，首创置业将向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务。至此奥莱业务重组后，首创置业拟集中资源发展住宅及非奥特莱斯物业业务。

　　(图片：来源网络)

　　商业地产的转型之路

　　自2009年起，首创置业向商业地产转型，打造以“住宅+奥特莱斯”为核心的奥特莱斯商业地产，通过奥特莱斯商业品牌价值带动周边住宅的价值。

　　2009年11月，首创置业以6800万元收购了奥特莱斯的部分股权。尔后一年的运作，首创置业的奥特莱斯项目相继在北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁等地启动。

　　2013年5月，北京首创奥特莱斯开业，开业当日实现销售额近800万元、客流量约10万人次;年底，项目一期开业店铺151家，开业率达90%。2013年12月，湖州首创奥特莱斯一期试营业，当日客流量超4万人次。2013年全年，首创置业奥特莱斯项目实现国际、国内一线品牌签约数超过300家，达成战略合作品牌超过百家。

　　2013年11月，首创置业将商业地产板块正式纳入首创钜大，打造以奥特莱斯、城市核心综合体及创新业务为主的商业地产平台。

　　2016年6月8日，首创置业重组奥特莱斯业务，以23.72亿元总代价剥离自持的北京、昆山及湖州三个奥特莱斯项目，被剥离项目交由首创钜大。

　　2018年，针对奥特莱斯业务问题，首创置业与首创钜大订立不竞争契据，双方取消地理划分的安排，以土地及物业用途、商业模式进行划分。

　　截至2019年底，首创置业的奥特莱斯业务累计布局17城，开业12家。而奥特莱斯业务在发展过程中，将“奥莱综合体”与“微度假”相结合，打造旅游+购物的模式，针对各项目所在地的城市特点，发展集社交体验为一体的奥特莱斯模式。

　　但就奥特莱斯项目本身而言，也存在一定局限性。有分析师指出，首创奥莱的定位在郊区，分布于非核心区域，但项目本身对交通、人流及规模都有较高要求。

　　结构调整：剥离奥特莱斯业务

　　针对奥莱业务重组，在首创置业的2020年度业绩线上发布会上，管理层表示当前环境下，首创置业还是以稳健2023经营策略为重心，强力调整结构，降杠杆，抗风险，而奥莱业务还处于培育期，公司将资产包出售给首创集团，可以有效盘活资产，优化资产结构，提升资产质量。增强抗风险能力，保障业务的稳健运营。目前，签署的意向协议，后续还需要相关机构的审批，事项预计将在明年年初的时候完成。

　　据首创置业对外公布的2020年度业绩数据显示，处于增收不增利的状态。2020年全年实现营业收入212.48亿元，同比增长约2%;营业利润18.01亿元，同比下降49%;归母净利润9.82亿元，同比下降54%;毛利率下降了8.99%直至23.66%。

　　据此，首创置业仅实现年初制定的销售目标的88.58%。2020年，全口径销售额708.6亿元，签约面积292.7万平方米，签约均价2.4万元/平方米。

　　而首创置业的加速转型为“奥特莱斯+住宅”模式，也使本来就资金紧张的首创置业负债率迅速上升。根据其2020年中报显示，首创置业踩中两条“红线”，剔除预收款后的资产负债率为74.86%，净负债率为157%，现金短债比1.3.

　　随后的一段时间里，首创置业开始收缩对外投资，同时调整债务结构。在投资端，以避开竞争高价地，降低土储成本为主。2020年期间，首创置业新获10个项目，其中9个项目为底价成交，投资总额189.9亿元，总建筑面积419.6万平方米，平均楼面地价6126元/平方米，同比下降9.5%，平均溢价率为2.6%。

　　而就后续策略，首创置业管理层表示，要持续加强销售回款的力度，坚持差异化经常性的拿地，土地投资额度以经营回款来覆盖，减少招拍挂拿地的占比。自“三道红线”出台后，如何降杠杆成为众多开发商思考的问题。行业赛道已变，高杠杆追求规模的时代已经成为过去。(文/王婉丞)