品质家园

　　我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

　　以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问，请关注公众号提问

　　提问：雕叔，感觉二手冲不动了，业主全部惜售，一手至少还能【公平地】买点房子

　　回答：我的判断不会错，我的建议也不会错，对于重庆目前的建议就是：刚需赶紧上车，赶紧买，投资的要选好标的，谨慎买，这个城市坑极多，有诸多其他城市没有的特征，不要高杠杆，买入原则也是其他高价城市买不动了再去重庆，供应量还是大。但是刚需不要犹豫，投资还是找笋盘和低价刚需盘。

　　提问：雕叔，最近cq楼市有没有启动的迹象?感觉分化很严重啊，朋友刚刚卖了一套新牌坊的，据说卖不起价，不过照母山金州商圈附近又很火。不知道楼市一线从业者有什么感受没有?

　　回答：现在确实因为房地产企业面临“三道杠杆”的压力，在年初有一些市场疲软。但这都是短暂现象。一旦缓过来，就会启动整体补涨行情。

　　提问：浮云老师:纯投资，江北嘴是不是一个好的区域?以下楼盘的优选排序该如何:恒大御龙天峰，融景城，中海紫御江山，万科御澜道，保利观澜。谢谢!

　　回答：御龙天峰反弓水，保利观澜有三个大气罐，所以放到后面。紫御江山的商业配套和地段不算好，且有高压线辐射。万科御澜道不够成熟，地段不是常规核心区。融景城中规中矩，没有太大不利因素，双轨+太古里+鎏嘉码头加持，相比之下最好。排序：融景城>万科御澜道>紫御江山>御龙天峰>保利观澜。

　　提问：1.最近在重庆看房，发现很多小区都是塔楼。您认为是否需要避开这些塔楼(投资而言)?2.中介提到有1.5%的按揭服务费?这是正规收费还是套路?

　　回答：重庆核心区土地资源稀缺，所以很多小区容积率都很高，现在控制容积率好很多了，小高层、板楼、大平层也越来越多。但总的来说，重庆买房还是要看总价，总价超过200w的房子流动性不好，特别是郊区。塔楼不塔楼的无所谓，不影响房价。你说的贷款服务费1.5个点，是贷款部分的手续费，有这个费用。

　　提问：雕叔，刚在网上看到重庆连续有五个新盘开盘售罄，请问这个消息属实吗?如果属实的话，产生这种情况原因是什么?能看做是重庆要启动了吗?

　　回答：是的，差不多是这个情况。现在重庆有可能会落户一个“渝交所”，如果落户成功，国内很多企业将在重庆开设西南总部，到时候房价每平米至少涨5000元!

　　提问：老师好，请问一下招商云邸这个盘怎么样，投资合适嘛?周边环境不好，配套房型都不错

　　回答：适合投资。学校：南坪实验小学和中学，双重点;一线江景资源;南坪商圈;四条轨道。几个关键指标都占了，上涨逻辑也存在，长线看涨。

　　提问：新年好，本人首房非首贷，外地有套房，刚需自住，光电园上班。(俩娃，大娃刚幼儿园)准备购置学区房，兼顾上班方便。平时地铁通勤。手头60W，看房子条件可以找父母支援30W。目前看了4个楼盘：1、北京城建.龙樾生态城，悦来高义口地铁400米，缺少好学校，套内86毛坯，总价146W。2、华宇旭辉.御璟湖山，礼嘉地铁300米，礼嘉实验小学和巴蜀中学，套内73精装，总价169W。3、华侨城.云溪都会，黄茂坝地铁1500米，礼嘉实验小学和巴蜀中学，套内96毛坯，总价161W。4、南桥寺 金色年华，南桥寺地铁800米，石子山中小学，套内98精装回迁房，总价136W。提问：以上房源是否有值得立即下手的?或者在180W以内有更好的选择?毕竟也是一笔不菲的支出，也希望资产能够保值，或有增值空间就更佳。望指点迷津，感激不尽。

　　回答：1、北京龙越性价比高，值得关注，但不推荐，学区不满足你的要求;2、华宇旭辉御璟湖山，能满足你的要求，但是投资空间不大，自住考虑，一般推荐;3、华侨城，风水有问题，不推荐自住;4、金色年华不满足你的需求。综合上看，华宇这个稍微好点。但是180w买学区房，最好还是买在核心区，不要离核心区太远，这样还可以兼顾升值作用。你首套房，首付可以做到90w，完全可以考虑带人和街小学指标的重庆天地了。

　　提问：雕叔：晚上好!请问御璟湖山的小户型，套内面积有66/73/79平，精装修的，总价在140-170万左右。纯投资的话，这房合适吗?谢谢!

　　回答：纯投资不选礼嘉。但要投资礼嘉，最好选学区房龙湖两江新宸。本身楼盘也不是龙湖这个级别能打的，再加上没有学区房加持，这个盘在礼嘉只能算中规中矩。纯投资还不如考虑核心区的轨道盘，北滨路的半山华府2房总价也才120w左右，还在观音桥辐射区。所以，不推荐纯投资跑这么远去买非学区房。

　　提问：雕叔，华润悦府没有小区环境，加上未来很担心会有美容美发或经营性的公司在里面经营，这样整个品质感觉会下降。现目前在售的单价跟二手房差不多，建面也是25000左右，您对这个项目怎么看?他的最后一期马上就要开了。你感觉他未来的涨幅会跑赢还是跑输整个华润24城

　　回答：地段还是很不错，未来这边是万象城二期，你所担心的不可避免，商业上面修住宅，吵杂不可避免。喜欢清静就买华润二手房组团，两个组团都会一荣俱荣一损俱损。

　　提问：雕叔好，我父亲在重庆的房子想要过户给我，请问这个费用是怎么计算的?是不是过户给我的费用比我买下这套房的成本要低?谢谢

　　回答：根据2021年的规定，直系亲属间房产无偿赠与是免个税的，也就意味着父母的房产赠与给子女可以免个税。父母的房产赠与给子女虽然免个税，但是并不划算，因为父母的房产赠与给子女，同样需要交契税，契税直接按照3%缴纳。父母的房产买卖过户给子女基本上不用考虑增值税。买卖过户是享受契税优惠的，契税为1%-3%不等，只有在子女已经拥有两套房以上的情况下，契税才是3%。所以，推荐买卖过户。