品质家园

　　随着二手房市场成交量的萎缩，受影响较大的贝壳正跟着缩编。除了上海和深圳，裁员传闻更蔓延至杭州、重庆、惠州、成都、厦门等地。除了多个分公司承压，属于贝壳旗下的德佑加盟店，同样不堪重负。有德佑中介表示，目前带看量和收客量均同步下跌，带看量这两个月甚至缩了40%-60%，新人甚至一周也带看不到一次，预计在两三个月后二手市场将迎来明显的关店潮和离职潮。

　　“带看量萎缩40%-60%，

　　门店很难保持不亏”

　　“今年不少人从原来的中介公司出来，自己做德佑，熬不了两三个月就关店”， 阿华(化名)也是从中原地产转到德佑的一员，“从业十几年来第一次经历如此低迷的二手行情”。

　　”一个直观的数据就是，我们的带看量这两个月缩了40%-60%。”阿华直言，有些新人一周都带看不到一套房。

　　“就拿我们这家德佑来说，8月是100%的收客量，到9月收客量减了30%，10月收客量在9月的基础上，再减了20%。” 在一系列调控下，阿华坦言，买家明显减少，库存不断增多。“有些年初的客户现在都还未批贷款，这样就‘压死’了很多置换的客户。市场上的库存量多了30%-40%，但买家还是倾向观望，怕‘买贵了’。”阿华无奈地说道，一手房促销越来越猛，一二手房倒挂，门店要保持不亏确实是很难。

　　据广州中原研究发展部数据显示，2021年9月，广州市二手住宅成交量(自助网签 中介网签)为6198宗，环比8月同期(8535宗)环比下降27.4%，同比大减56.0%，创近年来成交低位。

　　“再过两三个月吧，中介市场明显的离职潮、关店潮就要来!”阿华向记者表示：“你可以数数海珠区的店，中原地产的店年初有近20家，现在只剩六七家了。”阿华坦言，这是他从业十几年来，行业收缩最严重的一次。“我们大部分都是无底薪的，特别是外地人，要租房要吃饭”，阿华表示一些同行根本难以生活。“德佑虽然背靠贝壳，但也是加盟的私人老板，连续亏几个月，老板们就会熬不住，只能裁员或关店。

　　在克而瑞广佛首席分析师肖文晓看来，一手楼盘促销对二手房市场有分流作用，同时也会使得客户的观望心理变强，再加上交易参考价和房贷收紧的影响，短期内二手房交易很难摆脱低迷的局面。广州市房地产中介协会发布的数据显示,截至2021年第二季度末,德佑以627间门店数量高居广州品牌门店榜首,加上链家326间门店,贝壳找房的市场占有率超过三成。

　　新房蛋糕在缩小

　　德佑低效门店会被淘汰

　　“再等等看”成了大多数买家的选择，二手中介新店的处境就更加艰难。小许所在的德佑加盟店，上月才开张，小许坦言，“生意肯定很惨淡啊，你看有这么多房源就知道了。”小许表示，“其实我们街客只占10%左右，不像合富、中原那些，我们基本都是靠平台派单。”记者走访发现，100米内就有两间德佑加盟店，300米外还有一家链家。“共享资源的政策下，只能冲，分值越高才有机会被派到单。”小许向记者表示，不过就算你到对面店下单，我们还是有可能分到钱，但低效门店始终会被淘汰。

　　二手房业务表现疲弱，新房业务逐渐成为中介的营收支柱。记者问及小许的德佑店附近的公寓新盘情况，小许眉头一皱，“新盘是前几天开始认筹的，但我们过两天才能进场，开发商都是先销售一轮才到我们……”意味着购房者想要好方位好楼层，还是只有直接到开发商那才能第一时间选购。

　　阿华同样表示，新房业务比例确实有所上升，佣金甚至比旺市的时候多了一倍，“但确实很难卖。”多位中介人员坦然，无论一手二手，还是要看门店的收客量。

　　在买家数量大幅下滑的情况下，饼小了，再多的店也是吃那个饼。如果房地产开发商的运营和资金流动性受限，作为二级代理的“中介”还可能会面临坏账风险……贝壳新房业务的乘风破浪没有想象中容易。

　　增速急跌

　　贝壳找房接二连三优化员工

　　裁员成为了贝壳找房压力下的第一个市场反应，克而瑞数据指出，二手市场热度自4月起逐步降温，月成交量已实现“5连降”，而近期贝壳找房的“优化”动作有些大。10月11日，贝壳认证员工在社交平台留言称，200多人全员被裁，贝壳找房上海研发团队整体被优化，补偿为“N 3”。贝壳找房回应新快报记者称，今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。

　　继上海后，深圳贝壳被裁员的消息也不胫而走。有消息指，深圳贝壳 “全部门裁员，各部门压指标”，职能线主要涉及产品、运营、研发、监测、行政、财务、视觉传达、设计等部门。而贝壳杭州分公司目前在变相裁员中，有些职能部门裁员将超百分之七十，拒绝给N 1等补偿，并且通过各种办法让员工“自愿”离职，如提高工作标准、约谈“绩效差”的员工、降低工资等。此外，裁员传闻更蔓延到了北京、重庆、惠州、成都、厦门等地。对于深圳和杭州的裁员传闻，贝壳相关负责人并未否认，表示“今年行业环境发生较大变化，有些城市就对部分业务进行了调整”。

　　对于优化行动，有北京前贝壳员工坦言，“运营成本高是一方面，更多的还是政策导致交易下降，而且是几个地方一起下降，增长速度下来了，问题就都出来了。”

　　根据公告，2021年二季度，贝壳找房整体营业收入241.74亿元，同比增长20.02%，创近5个季度新低。其中，贝壳二手房营收为 96.28亿元，同比增长4.88%，而一季度的收入同比增速高达202.1%。

　　字节跳动、天猫好房等加速切入

　　贝壳面临更多竞争

　　蛋糕变小，贝壳的对手在变多，贝壳还将面临更多的竞争者，分食市场。字节跳动进军房地产经纪赛道的步伐最近又在加快。

　　据天眼查显示，近日，北京福旺房地产经纪有限公司发生工商变更，新增字节跳动关联公司北京好房有幸信息技术有限公司为股东，持股比例100%。

　　10月8日，福建好房有幸信息技术有限公司成立，注册资本3000万元，经营范围就包含房地产经纪。股权穿透显示，该公司由字节跳动关联公司北京好房有幸100%控股。而10月11日，兰州好房有幸信息技术有限公司成立，也是由字节跳动间接全资控股。

　　有业内人士指出，收购一家具有资质的公司是快速切入房地产经纪行业的方法，通过收购北京福旺，旗下拥有房地产信息平台幸福里的字节跳动，已经补齐了进军房地产中介的一块资质短板。目前幸福里正搭建完善基于楼盘信息的线上内容，比如做各个小区的评测，以图吸引更多C端用户。此后若和今日头条的流量进行打通，所能产生的化学变化是难以预料的。

　　此外，一种 “单边委托”的全新中介模式奔着贝壳而来。天猫好房旗下的“无忧卖房”，一改往日双边代理的传统中介模式，以卖家的“单边代理”为核心，为业主卖出最高的价，天猫好房会对用户另外收取1万元的卖家服务费。业主只需把房子委托一个经纪人，经纪人将房源信息投放到市场上，市场上所有的其他中介的客户要买这个房子，都来找这个业主委托的经纪人合作。平台在9月已于杭州试运营。但有中介坦言，“无忧卖房”还是要看试运营后，通过包装、分析、优化、谈判等一系列操作，到底能为业主“赚”到多少钱。

　　新模式在中介市场能否形成变局还是未知之数，但对于正在承压的贝壳来说，在大资本加持下轰轰烈烈的打法，增速下滑，也意味着警钟响起。2021年来，贝壳股价下跌趋势明显，截至发稿，股价23.95美元，市值约为285亿美元，相比上市当日的421亿美元总市值，缩水三成多。若以贝壳高峰期900亿美元相比，市值蒸发了约615亿美元，约4000亿元人民币。

　　步入寒冬的贝壳找房试图通过人员优化来减负前行，预计这一优化范围远不止上海、深圳。贝壳找房自身对于接下来的预判也并不乐观，财报显示，贝壳预计第三季度营业收入在145亿元至155亿元之间，同比下降24.6%-29.4%。