品质家园

　　刚刚过去的第三季度，可以说是整个房地产行业的至暗时刻。不仅有部分龙头房企债务违约，三大评级机构更是修改了中国房地产行业的评级规则，并直接调低了一大批房企的债务评级。与此同时，企业的销售也普遍下降，裁员风潮云涌。

　　可是，艰难的环境，往往是诞生优质企业的时刻。那些经受住考验，并成功找到了内生生长模式的企业，成为了眼下这个市场的“英雄”。只不过，投资者需要能够接受房地产企业发展模式的转变。就比如说阳光城(000671)，在三季度报告发布后，代表泰康人寿和泰康养老的两名董事对这份三季度报告投下了反对票，理由是对于公司经营恶化需要得到管理层合理解释。

　　由于房地产行业调控的基调，房地产企业普遍面临去杠杆、去规模、重效益的增长方式转型。在短期内，转型后的增长业绩和投资者的收益预期会有一定差异。泰康人寿的反对票，反映出投资者短期尚难以接受地产行业发展的这种趋势转变。

　　业绩稳定

　　如果仅以营收而言，阳光城三季度的业绩确实难言让人满意。第三季度单季度营收同比下跌了18.24%，归母净利润同比下滑11.57%，扣非净利润，三季度为-17.52%亿元，同比下跌274.27%。而阳光城前三季度实现营收413.32亿元，同比增长8.59%，归属于上市公司股东净利润291亿元，同比增长6.23%。

　　但如果从财务抗压层面看，这份财务报表却相当出色。因为众所周知的原因，房地产行业在过去三个季度资金链持续收紧。很多此前业绩持续高增长的企业，或多或少地都遇到了资金收紧的压力。

　　阳光城也不例外，据三季报披露，截至9月30日，阳光城因偿还有息负债，导致货币资金较2020年底减少45%。同时，合作伙伴的资金链收紧，也增加了阳光城的资金压力。公司前三季度应收账款和应收票据分别较2020年底增长59%、346%。同时，因应收合作方及联营合营款项增加，阳光城前三季度其他应收款较2020年底增长31%。

　　在前三季度筹资性现金流、投资性现金流都是净流出之时，公司强大的“自造血”能力，成为公司安然通过房地产行业这场最高难度的资金流动性压力测试的关键。

　　同时，阳光城前三季度合同负债高达904亿元，较2020年底增长31%，公司通过销售商品、提供服务获得的经营性现金流流入增长了10%。这就意味着阳光城有大量的已售房屋未结转入账。

　　连续两年净流流入超过20亿，对负债融资和投资又没有依赖，这种现金流量表，在会计学上是属于健康的，只是要防范财务风险。

　　而最不确定的系统性财务风险已经避免发生的可能。10月28日,人民银行营业管理部消息,人行营业管理部日前召开2021年前三季度北京地区货币信贷工作通报会议，要求稳健开展房地产贷款业务,保持房地产信贷平稳有序投放。

　　行业普遍下滑

　　眼看马上就能通过今年行业难度最高的一次测试，公司有望化危为机，运用内生增长方式，获得更高质量增长，泰康人寿派出的两名董事陈奕伦、姜佳立对《2021年第三季度报告》投反对票，理由为：对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释。

　　泰康因为看好阳光城未来的发展机遇而选择入股阳光城，同时约定阳光城须在2020年-2024年实现不低于15%的归母净利润年均复合增长率，且累计归母净利润不低于340.59亿元，并在随后的2025年-2029年期间，分别实现5%-10%的业绩增长，如果业绩未能达标，则须对泰康进行相应现金补偿。

　　以三季度的数据评价，阳光城要完成上述目标确实有压力。而且，不止阳光城，其他房企的增长也在放慢。

　　据万科披露的数据显示，第三季度营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%;实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比减少23.3%。同时前三季度实现累计实现营收2714.9亿元，同比增长12.4%;实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16%。

　　面对行业环境的巨大变化，投资者将不得不面临预期的调整。从短期业绩目标，转向挖掘企业的长期价值。从今年的业绩看，阳光城仍不失为A股市场的优质投资标的，整体销售状态良好，待政策探底，市场反弹，未来仍值得期待，在行业底部的时候投资收益兑现存在压力。当然面临投资者的不满，阳光城亦应该积极行动，通过沟通调整投资者预期，同时锤炼创造长期价值的能力，为股东锻造更优质的中长期高质量增长能力。