品质家园

　　郁亮原本想将万科2021年媒体交流会的场地放在银川，拉着媒体体验一波大西北风情。却因为西北突如其来的疫情，这个计划只能被迫中断。

　　但他本人，今年还是特意考察了很多之前不曾去过的西北地方，包括陕西渭南。走过祖国大好河山，郁亮不禁反思，“以前万科的经营思想不够端正，觉得城市能级相对较低，就可以不用花那么多功夫。”

　　对于西北的看好，郁亮不仅一次表达过内心的想法。更早些时候，万科在原有南方、上海、北方、中西部四大区域的基础上，对中西部架构进行分拆，设立西北区域事业集团。

　　当前，东部城市土拍频频遇冷，诸多房企拿地选择“躺平”，房地产市场的悲观情绪弥漫，市场一度“寂静”。而西北，则成为了一方热土。

　　近段时间，龙湖在西北区域正在进行“如火如荼”扩张，一举收购4家陕西企业的同时，并在西安、兰州积极拿地。

　　在此之前，6月建业收购西安房企荣华集团过半数股权，紧接着7月越秀与西安另一家本土房企紫薇地产达成战略合作。

　　而在内部组织架构调整上，从年初开始已有数家地产公司将西北区域放于企业战略重心。1月，正荣完成西北大区揭牌;3月，旭辉将西北事业部更名为西北区域事业部，负责陕西、山西、宁夏、甘肃、青海五个省市的开拓和业务经营与管理工作。

　　伴随着东部一二线城市房地产市场的竞争日益激烈，土地、建安成本不断攀升，加之政策调控重压之下，房企将投资目光选择在西北这片市场需求潜力大的区域，或是一个不错的选择。

　　毕竟，一二线城市只是中国的一面，三四线城市是中国的另一面。银川、西宁、乌鲁木齐等西北部省会城市的市场空间，怎么可能会不如东部的县域城市?

　　龙湖发力西安

　　国庆节前夕，龙湖先后收购了4家位于陕西西安的房地产企业。

　　据乐居财经获悉，仅9月24日这一天，重庆龙湖企业拓展有限公司旗下新增3家陕西子公司，分别是陕西丰庆元置业有限公司、陕西茂盛源置业有限公司、陕西千纸鹤房地产开发有限公司。

　　其中，陕西丰庆元置业从贺泽华和张宏亮名下全资收购而来;陕西茂盛源置业从 李静静名下全资收购而来;陕西千纸鹤房地产从孙美华和徐静名下全资收购而来。

　　一天3家公司的收购，或许还不能满足龙湖在西安的扩张。两天后，龙湖拓展再度出手陕西恒盛华房地产开发有限公司，从崔露、崔露博名下购得这家公司100%股权。

　　这4家公司清一色注册资本都是1000万元，且旗下未有投资记录。如此大的胃口，一口气“吞下”4家当地房地产企业，龙湖绝非单纯买“壳”那么简单。

　　事实上，此后不久便印证了这一观点。在10月14日的西安市第二批集中供地的土拍中，西安龙湖众鑫置业有限公司(下称“龙湖众鑫”)以29.5亿元竞得3宗居住用地，成为最大赢家。

　　此外，龙湖还盯上了隔壁省份。9月28日，龙湖下属公司兰州龙湖嘉凯房地产开发有限公司以3.306亿元将兰州彭家坪G2119地块收入囊中。未来不排除龙湖以刚收购来的4家西安公司为主体进行拍地。

　　事实上，龙湖早已入局西北部区域房地产市场。今年半年报显示，龙湖在西北部已布局西安、咸阳、兰州3城。

　　截止7月31日，龙湖在西安、咸阳、兰州土地储备总建筑面积分别达116.5012万平方米、178.382万平方米、90.2095万平方米，分别占据公司全国土储总建筑的1.5%、2.3%、1.2%，这一数据甚至超越大部分长三角城市所占全国总土储的比重。

　　同期数据显示，龙湖已在全国布局67城，项目获取的区位既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群周边适度布局。

　　从业绩上来看，今年上半年，龙湖在西安、咸阳、兰州3城的销售额分别是27.29亿元、24.15亿元、4.05亿元。其中，西安销售额仅此于广州，咸阳销售额也仅次于东莞、但超越南京，同样，兰州销售额超越太原、中山、扬州等城。

　　群雄逐鹿西北

　　幅员辽阔的西北部区域，覆盖了陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆等五个省、自治区。曾几何时，这个被诸多全国性房企忽视的区域，如今正在变成地产投资的“沃土”。

　　“觊觎”西北区域也并非龙湖，目前，恒大、碧桂园、万科、融创等诸多房企正在西北上演群雄逐鹿。

　　以万科为例，2020年8月，万科新成立西北区域事业集团。将西北区域单独出来，足以说明该区域的重要性。在此之前，万科四大区域(北方、南方、上海、中西部)的格局，已经维持了10年以上。

　　彼时，万科认为西北五省接近全国1/3面积，管理半径大，因而成立区域集团可以更好地深耕和发展。

　　早在2008年，万科就踏进西安房地产市场;次年，万科在西北区域外扩至乌鲁木齐。最近几年，万科又进军兰州、渭南、银川、西宁、咸阳等城市。

　　2014年，万科夺得西安房企销售业绩第一，此后虽大牌房企接连杀入西安，但“霸主”的地位似乎无人撼动;同时，机构数据显示，今年上半年万科在乌鲁木齐的以20.02亿元成交金额排名第三。

　　而在西宁，两年前，万科与西宁市政府签署战略合作框架协议，计划未来五年在西宁新增投资约500亿元。

　　乐居财经获悉，今年上半年，万科房地产开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，实现合同销售金额3544.3亿元。其中，万科在西北区域的销售面积达164.9万平方米，占比7.5%;销售金额158.5亿元，占比4.5%。

　　另一边，恒大在西北区域的布局同样不容小觑，其足迹涉及西北区域五省、自治区。

　　数据显示，上半年，恒大实现合约销售金额3567.9亿元。其中，在陕西、新疆、甘肃、宁夏、青海的合约销售金额分别为112.72亿元、100.548亿元、75.77亿元、7.259亿元、140万元。

　　不难发现，陕西、新疆合约销售金额均破百亿，两地销售金额占比达3.16%、2.82%，这一数据也超越恒大在山西、辽宁、江西等地的合约销售额。

　　与此同时，截至6月末，碧桂园在陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆共计拥有108个项目;而另一头部房企融创的西北布局同样覆盖西安、银川等城市。

　　对于西北区域，房企掌舵者同样持看好态度。2017年，郁亮曾表示，“万科将用全集团资源培育银川和西宁市场。”两年后，郁亮表示，非常看好西安以及陕西的投资机会和发展空间，将拓展、深耕在陕的各项业务布局。

　　下沉价值洼地

　　过去，西北区域因经济发展相对中东部等区域欠佳等原因，造成购买力有限、房地产市场化程度较低，一直不被全国性房企看中。

　　即使部分房企布局，项目也仅限于省会、首府性城市，且项目数量较少，部分房企最西北的脚步也就到西安，并不再向诸如乌鲁木齐、西宁等城市外扩。

　　而如今，情况大有不同，房企愈发重视西北战场。在这波逐鹿西北的浪潮中正在出现一种趋势，除了布局省会、首府等核心城市外，房企的脚步开始向西北部其他边缘城市发展，如咸阳、渭南、铜川、韩城等地。

　　缘何会出现房企“掘金”西北的浪潮?难道中、东部等城市“不香”了?

　　事实上，反观中东部以及沿海等城市的大背景环境是重要原因之一。一方面，这些城市房地产市场化起步早，往往会出现一个城市诸多房企分食市场“蛋糕”，竞争异常激烈;另一方面，高昂的土地成本、建安成本，往往将房企利润大幅度压缩，致使盈利空间有限。

　　与此同时，往往一线城市及热点二线城市等，新增土地供应量少，且越来越倾向于存量市场。若房企将精力全部押注到此，或很可能落空。比如北京，具有新盘数量稀少，土地成本高，且土地供应量小等特点。

　　另外，这部分热点城市的房地产市场调控政策力度更大。比如，房贷利率高、购房条件、二手房指导价、限竞房等一些列政策作用到购房者、房企端，致使房企拥有的灵活性小。

　　据克而瑞统计，截止至2021年上半年末，百强房企在一二线城市的土储建面占比降至49%，较2020年末回落6个百分点。

　　相较之下，百强房企在中西部土储占比高达38%，较2020年末增加5个百分点，主要是由于中西部的核心城市保持了较高的土地供应量。

　　以陕西为例，其近年来房地产市场的增速则十分迅猛：房地产开发投资额近四年的复合增长率达到了12.63%，位居全国第五;商品房销售额的四年复合增长率更是达到了25.12%，位居全国第一。

　　在开发商层面来看，房企要反战略的脆弱性和规避系统性风险。比如，类似企业已经进入后千亿时代后，企业布局过于聚焦在单一省份，缺乏地域之间的周期互补，就会出现战略BUG。

　　现实中来看，无论是河南一哥的建业，还是浙江一哥的滨江，他们区域深耕都做的极其优秀，但一旦过度重仓，也可能面临让企业陷入系统性风险。

　　比如，建业经过此轮河南暴雨全面修复后，相信大中原战略推进会更加坚定;又如，若浙江市场一旦出不可预估的问题，滨江没有其它地方作为补充，业绩可能面临断崖式下跌，资金问题将会乍现。

　　不过，此类情况并非未发生。前车之鉴便是华夏幸福(600340,股吧)，其过度重仓环京，后来遭遇环京楼市深度调整，调控政策带来的则是环京房价一度“腰斩”，几年过去后，至今环京楼市政策未有松动迹象，从而这引发了华夏幸福的现金流风险。

　　简而言之，房企布局西北部，是属于不把鸡蛋放到一个篮子里的举措。如此一来，不仅项目可以在全国“遍地开花”，还可促成新的业绩增长点。同时，在房企遇到一个区域出现发展瓶颈时，新的区域业绩也会弥补一定的不足。

　　当然，本地无知名房企或也是促使全国性房企布局西北部的原因之一。

　　耳熟能详的是，比如在河北有华夏幸福、荣盛、隆基泰和;在浙江有滨江、祥生;在华南有“华南五虎”碧桂园、雅居乐、富力等企业。而辽阔的西北区域未出现竞争力强势的本土房企，这也是着眼于布局全国房企“见缝插针”之举。

　　事实上，近年来西北区域本身经济发展快速，百姓生活水平提高，人们对于刚需、改善型住房的需求日益增加，国家、地方政策的支持，多种因素共同作用下，使得这块市场“生机勃勃”。

　　如今，在这个占据我国总面积约三分之一的西北区域正在成为房企投资的“价值洼地”。未来，西北区域大有所为。