品质家园

　　上海市房地产交易中心网站“网上房地产”显示，上海将集中上上市47个新建商品住房项目，共约1.4万套房源，目前已完成价格备案。

　　这是上海市第二批集中批量供应房源上市，据悉，这些项目分布在宝山、浦东、松江、虹口、静安、黄浦、青浦、奉贤、金山、嘉定、闵行、崇明等12个区域。大部分为刚需盘，其中，约三分之二住房的单套面积在100平米以下，31个楼盘的备案均价为6万以下。

　　面对此次集中上市，上海市房地产行业主管部门进一步加强了商品房销售秩序监管。包括将认购时间由原来的5天延长至7天;要求在认购前三天，所有上市的销售项目要在“网上房地产”公示认购地点和认购时间等;规范了认购所需要的的材料清单，并在认购规则中明确。最值得关注的要点是，在这次监管调控中，对于开发企业设置障碍“筛选”客户等违规行为加大整治力度。

　　众所周知，客户的规模、来源和质量，在某种程度上可以决定住房销售的市场情况，尤其是否具备购买力，是否可以以优惠等活动改变客户立场，促使其作出购买决策，是很多销售人员关注的核心点。因此，房地产企业也会通过一些手段或方式，来“筛选”客户，甚至通过“筛选”来“锁定”客户。

　　为了逐利，降低成本，开发商往往会倾向于选择可以一次性付款的购房者，尤其在供给的住房数量低于购房者人数，开发商的“可选择性”是变得更强了。前几日，就有媒体报道上海嘉定某项目因“只接待预约客户，其他客户一律不得进入”被举报，而后负责人被嘉定区房管局紧急约谈，认定此举违反《认购规则》，要求立即进行整改。

　　无独有偶，上海市闵行区也存在一个筛选客户的项目，挑选的条件包括“验资700万才能看房”、“追问是否全款买房”、“贷款不接受、公积金都不行”。甚至有开发商通过拆除售楼部，不再公开销售项目，来减少认筹比例，规避“积分制”的限制，从而达到变现拒客的目的。

　　此次上海调控政策中，明确了加大筛选客户的整治力度。其实，不光光是筛客，开发商现在还会利用各种技术手段来完成“筛选后的锁定”工作。如此前引起热议的“买房人戴着头盔去售楼处”的视频，正是购房者担心个人信息被盗用所采取的手段。

　　利用人脸识别来区分客户来源和监测渠道是开发商降低成本的手段，目前来看，这种手段是用来区分渠道和自然到访的客户，是开发商和渠道之间的利润之争，但不排除未来开发商会利用大数据，充分利用人脸采集到的信息，进行身份匹配，从而对购房者进行分析归类，完成筛选，甚至会进行一对一的营销策略和手段，完成销售目标。

　　无论是明确的暗箱操作筛选客户，还是通过人工智能或大数据手段对客群进行分类筛选，都是当下购房者难以接受的事情。从逐利的本质上来说，这是开发商的“潜规则”，从市场层面来说，这是违规操作。此次商品房销售秩序监管政策的发布，正是为了杜绝违规行为，加强认筹的监管，促进信息的公开透明。

　　作者：苏垚

　　校对：欧阳楠宫

　　编辑：小凯