品质家园

　　10月24日，苏州豪宅“拙政别墅”一天之内挂牌10套数千万、上亿级别别墅的消息引起关注。

　　经济观察网了解到，此次挂牌的10套房源均由一位业主持有。在小区内，该名业主共有15套房源在出售，其中4套在个人名下，11套在公司名下。集中上架的10套房源，面积从894平方米到4181平方米不等，挂牌售价也在6500万-3.4亿元不等。

　　拙政别墅位于苏州拙政园旁，北临北园路、东临百家巷，项目于2014年竣工，整个小区共有28套房源，均为独栋别墅。

　　“因为房屋照片拍摄和委托书签订缘故，10套房源暂时未在外网展示，但确实已经在卖。”知情人士介绍，该业主原有2套房源已在挂牌出售，且挂牌时间超过了一年，“并不急着卖”，但在房地产税试点相关信息发布后，该业主要求把其余房源全部上架，粗略统计，15套房源总面积超过2万平方米。

　　“小区的物业费是9.8元/平方米/月，2万平方米一年的物业费在200多万元。”知情人士透露，该名业主买入房产的时间为2014年左右，当时均价在4万元/平方米。目前，该项目的挂牌单价约为7万元/平方米。

　　苏州目前并不是房地产税的试点城市。早在10年前的2011年，重庆和上海便开始试点房产税，需要注意的是，这两个试点城市征收的是“房产税”，而不是目前正在推进中的“房地产税”。今年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。从房产税到房地产税，具体的征收办法和细则将做出怎样的调整，目前还不得知。

　　如果简单以现行重庆市和上海市的房产税征收标准做参照，假设上述15套房产皆符合房产税征收要求粗略估算，按照现行重庆市针对独栋商品住宅的房产税征收规定，15套房源年应缴房产税额近700万元，而按照上海针对新购入房产的房产税征收标准来计算，15套房源的年缴税额度超过300万元。

　　前述知情人士表示，房主在北京，按照其要求，将由管家带领进行集中看房，但看房前需要“验资”。“一房一验，如果你要看8000万那套，卡里至少需要有4000万左右的现金”。此外，独栋别墅无法贷款，需要全款购买，交易过程中还会产生契税、个税合计房屋总价3个点的税款。

　　实际上，豪宅集中上架出售并非“拙政别墅”一个项目。

　　一名在苏州从事豪宅买卖业务的中介人员介绍，近期在苏州抛售豪宅的业主非常多。“苏州几个别墅小区都开始放房子出来了。”他告诉经济观察网，自己维护的多位业主在听到房地产税消息后都开始着手卖房，他们手中最起码有2、3套房子，5、6套房源的也很常见。

　　位于苏州工业园区、金鸡湖旁的“世茂铜雀台”别墅小区这几天也上新了6套房源，该小区挂牌房源单价在10万元/平方米左右。中介人员介绍，一些业主看到房地产税相关新闻后集中在最近几天联系他挂牌，“一位客户人在上海，还没来到苏州，房子就已经挂到我手里来了”。

　　不过，他同时表示，除开业主对房地产税试点新闻的敏感反应之外，抛售也与苏州楼市持续低迷有关。他介绍，3个多月前售出的一套“湖滨四季”小区的别墅挂牌价3000多万元，最后降价400万元成交了。“降价幅度还是很大的，议价空间也有，现在一般情况谈个两三百万下来都不是问题”。

　　根据克而瑞数据，苏州二手房成交量从今年4月份开始逐月下跌，同时有大量二手房进入市场，目前该市二手房挂牌总量已经超过10万套。7月至10月21日，苏州市区商品住宅的供应面积为283.01万平方米，成交面积为248.46平方米。

　　一名苏州房地产市场的渠道人员介绍，国庆黄金周，苏州市区有超过40个新盘推出优惠，包括直接打折，一口价房、特价房、工抵房等，折扣普遍在8.5折左右。个别楼盘甚至降到了7折以下，如高新区的中南春风南岸，原本价格2.4万元/平方米，国庆最低至1.6万元/平方米。“大部分折扣和优惠到现在还在延续，甚至比国庆期间给出的优惠折扣力度还要大”。

　　而在二手房同样陷入速冻期的上海，暂未出现因为房地产税试点消息集中挂牌豪宅的情况。

　　上海一名主做豪宅的中介告诉经济观察网，受到二手房市场速冻影响，与一般刚需、改善群体相比，豪宅购房群体观望情绪更加浓烈，并且，由于上海早在2011年就作为房产税试点城市，税率也较低，最高只在0.6%。“许多业主对房产税还处于观望态度，等待具体政策条款后算账。如果房价涨幅跑不过通胀、贷款利率和房产税，肯定会选择出货。”他同时表示，但集中性的挂牌抛售反而不利于成交，市场可能会变得更冷。