品质家园

　　截至10月22日，已有20城完成第二批集中供地。底价成交、撤牌、流拍屡见不鲜，第二批集中供地的热度显著下降，从企业端来看，这反映了企业的参与意愿明显下滑。

　　那么，从成交情况来看，第二批集中供地中各类企业表现究竟如何，哪些企业仍在积极拿地，从中我们能够预见怎样的投资趋势?

　　投资意愿整体下滑

　　国企、中小规模房企跃居拿地主力

　　“三道红线”、“两观察”等监管政策下，房企整体投资态度趋向审慎和精准。而三季度以来在融资持续趋紧、销售回款放缓的双重压力下，企业尤其民企整体的投资意愿明显下滑。反映在第二批集中供地上，这一方面导致撤牌或流拍的频繁出现，另一方面，成交方面，民企大规模缺席的情况下，地方国企纷纷积极出动，底价和低溢价成交成为主流。

　　因此，我们能够看到，第二批集中供地中，国企、中小规模房企一跃成为成交主力，基本颠覆了第一批集中供地的竞争格局。

　　首先，国企拿地规模显著上升，占比近半。第二批集中供地中，国企拿地金额、建面占比均超过45%，较第一批上升20个百分点以上，在此基础上，国央企拿地金额、建面占比分别达76%、67%。与此相对，民企拿地力度大幅下降，拿地金额、建面占比大幅下降至25%、34%。

　　其次，规模房企暂缓下，中小规模房企拿地过半。第二批集中供地中，规模前100房企拿地金额和建面占比均未超过50%，较第一批下降超20个百分点，其中，前20以及20-50位企业拿地规模下降较大，均超过10%。与此相对，中小规模房企拿地规模占比大幅上升，拿地金额、建面占比分别达到56%、68%。规模房企主动暂缓的情况下，至少在拿地规模上，“强者恒强”的竞争格局不复存在。

　　优良经营与稳健财务“保驾护航”，

　　中海、碧桂园投资力度或稳或升

　　具体企业层面，也有两个明显变化：一是单个企业拿地规模整体明显下降，例如以拿地金额超100亿的企业数量来看，第二批集中供地中有13家，而第一批则有32家;二是拿地排名发生较大变化，除部分央企例如保利发展、华润置地等名次较为稳定外，一些未在第一批集中供地中出现或者排名较低的企业在此轮比较靠前，而原先较前的部分企业则比较靠后甚至完全缺席。

　　更为重要的是，在拿地积极性整体不高的情况下，仍有企业逆势拿地或者保持着正常投资节奏，国央企如中海地产，民企如碧桂园，这说明优良的经营和财务状况，畅通的融资渠道，赋予了企业应对外部环境波动的能力。在行业投资整体较为低迷的时期，这些企业一方面可以保持既定的投资策略，另一方面也能抓住机会以更低成本获取优质土储，从而形成良性循环。

　　中海地产在第二批集中供地中发力十分明显，拿地力度较第一批显著增大。具体而言，中海地产拿地金额超600亿元，是第一批拿地的4倍以上，拿地城市达12个，单城拿地最高达4宗，与此相对，其第一批仅在5城拿地，每城仅1宗。同时，拿地城市能级也有明显提升，在第一批5城基础上，在北京、深圳、广州、杭州等四城均有斩获，其中，在土拍热度仍然较高的深圳，其以封顶价加安居房建设拿下4宗地块，可谓最大买家。

　　我们认为，中海地产能够在此轮集中供地中大力扩储，来源于其优良的财务状况和融资能力，以及在第一批集中供地中相对谨慎的步伐。在土拍封顶溢价率下调、竞争不再激烈的第二批集中供地中大力增储，中海地产以更低代价补充了大量优质土储，牢牢把握住了投资时机。

　　再来看碧桂园，其在第二批集中供地中拿地不多，更多归因于企业的战略选择，事实上基于优良的企业经营和持续优化的财务状况，碧桂园得以保持着稳定的投资力度和投资节奏。

　　7-8月，碧桂园权益拿地金额394.8亿元，前8月投销比为31.8%，在其历年30%-40%之间的投资力度之间;9月底，在广州第二批集中供地中底价拿下增城区荔湖街宅地，该地块区位条件良好，地货比约0.5，盈利空间较为充足。投资结构上，碧桂园积极把握各线城市拿地机会，既聚焦经营卓有成效的三四线城市，也稳步扩充一二线城市储备，前8月一二线、三四线城市新增土储权益面积占比分别为17%、83%。

　　稳定的投资力度确保了企业的土地储备得到源源不断的补充，事实上，截至2021年上半年，碧桂园总土地储备已达27880万方，位居行业第一，权益可售资源超2.2万亿元，充足的土地储备和可售资源为企业未来的增长提供了坚实保证，使得企业能够稳居行业领先地位。

　　同时，均衡、合理的土储资源布局确保了未来货值的高效转化，赋予企业强大的抗风险能力。碧桂园均衡布局各线城市，便于精准把握各线城市的发展机会以及对冲结构性风险，截至2021年上半年，其目标为一、二线、三四线的权益可售资源分布达到2928亿元、5257亿元及8715亿元;同时，超九成可售货值位于人口流入区域，七成以上位于五大都市圈，顺应了未来人口流动趋势，保证货值的高效转化。

　　充足、优质的后备资源，合理、均衡的投资布局，以及稳定、审时度势的投资步伐，赋予了企业强大的韧性，为碧桂园未来的稳步增长提供了牢固的支撑。在接下来的竞争格局中，我们认为碧桂园仍将保持优势和领先地位。

　　行业投资料将触底回升

　　国央企及部分民企竞争优势持续

　　我们认为，三季度以来行业投资整体处于较低迷的状态，不过，国央企以及财务稳健、经营优良的民企仍保持着投资力度，或者趁此机会加大扩储。在此期间拿地成本更低，且由于同期项目数较第一批集中供地大幅减少，项目上市后面临的竞争也会相应降低，项目的利润率应会有所提升。

　　接下来，行业投资将触底回升，但幅度或有限，第一批集中供地的盛况难再现。一方面，在金融管理部门引导下，银行正恢复对企业合理资金需求的支持，市场对个别房企风险扩散的担忧也得到一定缓解，房企融资状况将有所改善;另一方面，流拍频现的情况下，政府或将进一步优化调整起拍价和土拍规则。据此我们预计接下来房企投资力度将触底回升，但融资政策实施的纠偏不等于政策的放松，以稳为核心诉求下，土拍政策的调整幅度也会较为克制，因此我们同时认为回升的幅度不会特别大。

　　企业竞争格局方面，我们认为国央企以及部分财务和经营状况优良的民企具有较强的应对外部环境波动和风险的能力，其在此轮供地中表现强韧，享受到了低成本拿地的红利，接下来这些企业在竞争中仍具有明显的优势，能够游刃有余地执行企业投资策略。