品质家园

　　房地产行业入冬，各大房企们也是坏消息不断。

　　日前，济南市住建局发布的一份《关于暂停办理绿地地产(济南)有限公司及其子公司商品房预售许可证的函》，在网上广泛流传，文件显示：

　　绿地地产(济南)有限公司及下设子公司为开发主体在济南开发建设的多个房地产开发项目存在延期交房，涉嫌违规销售，延期交付等问题，引发多次群访群诉，严重扰乱了济南房地产市场秩序。

　　综合经济观察网、界面新闻等报道看，这份文件属实，暂停济南绿地的预售许可办理，对绿地的销售回款多少会产生影响。

　　绿地方面回应称，已完成整改，预售证办理正常。不过这次的翻车，也是绿地经营问题的一个缩影。对绿地来说，债务压力仍然是需要持续推进解决的难题。

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　　细看这份文件的内容和措辞可以发现，对济南绿地点名，问题性质并不算轻。

　　比如延期交房等，涉及到多个项目，并“引发多次群访群诉”，谈到造成的负面影响，用词也是“严重扰乱”济南房地产市场秩序。

　　暂停预售许可的范围，更是涉及到绿地的17家子公司。

　　来源：网络

　　如此严厉的措辞通报，还是比较让人意外的。因为总部上海、主场华东的绿地，济南一直都是重仓的城市，按说对市场环境和政策还比较适应。

　　克而瑞数据显示，今年前9月，济南市场销售排行榜中，绿地以99.35亿元的成交金额排名第五，距离榜首的融创，只有不到50亿元的销售额差距。

　　另外，济南绿地中心，也是济南的地标性建筑。而半年报提到，绿地济南正在推进 428 超高层、济南会展等重大战略性项目。

　　对于这次因为违规销售、延期交付等问题被点名，尽管绿地方面回应称，已经完成整改，但暂停预售许可，要说对销售进度不会产生任何影响，那也很难让人信服。

　　在地产下行压力下，房企普遍在销售端发力，回笼资金以备过冬。绿地在今年半年报中也提到，“狠抓销售去化”，出现这一插曲，都少会打乱节奏。

　　另一方面，在重仓的阵地遭遇处罚，也会影响到市场信心和企业的形象。

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　　在调控压力下，房地产企业的融资、销售都受到了较大影响，前几年的高增长难以持续，生存压力凸显，即便是TOP10的绿地，日子同样不算太好过。

　　根据半年报，今年上半年，绿地实现合同销售金额1641亿元，同比增长23%;营业收入2827 亿元，同比增长35%。

　　2021半年报

　　销售回款和营收增速表现都不错。不过，盈利能力却有些堪忧——利润总额158亿元，同比增长3%;归属于上市公司股东的净利润82亿元，同比增长3%。

　　增收不增利的问题突出，一个重要原因在于，绿地的布局以一二线城市为主，本身受到限价等调控举措的影响;而为了充实资金，“狠抓销售去化”而推出的打折，又会影响利润。

　　2021半年报

　　如半年报提到，上半年的营业成本同比增长39.52%，超过营收增长。其中销售费用的增长接近30%，管理费用的增长超过36%。

　　在盈利能力下滑之外，绿地更棘手的问题还是债务。

　　在国企型房企中，绿地属于相对激进的。如界面新闻统计，去年疫情后，绿地在烟台、兰州、贵阳、苏州和武汉等地先后投资的项目，总计超过3000亿元。

　　来源：绿地官网

　　2020年，绿地的全口径销售额为3567亿元，这样庞大的投资体量，造成的债务压力是显而易见的。

　　三道红线政策出炉后，绿地全部踩线，也是地产领域唯一一个全部踩线的头部国企。而到去年年底，绿地的负债总额超过万亿元。

　　今年上半年，绿地围绕“降负债、稳发展、促转型、强管理”的主线，发力去杠杆，上半年累计压降有息负债约349亿元，现金短债比终于顺利达标。

　　不过，虽然降负债的成效显著，到年中绿地仍然踩线两条，其中剔除预收账款后的资产负债率82.8%，净负债率为116.7%，偿债压力仍然较大。

　　而就在9月，穆迪将绿地控股集团、绿地全球、绿地香港的评级展望从“稳定”调整至“负面”，这说明市场对绿地偿债压力的担心，它多少也会影响到绿地的融资活动。

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　　和其他房企相比，绿地有一个很大的不同，也即它的业务重心，并不全在房地产上。上半年绿地2827亿元的营收中，房地产为971亿元，基建产业则达到1574亿元。

　　基建产业的营收贡献，可以为绿地带来业务多元化的抗风险能力——上半年，绿地基建产业营收增速达到了74%。

　　不过，基建产业和房地产领域还是紧密挂钩的，地产下行周期下，基建产业的增长空间到底有多少，未来还有待观察。

　　来源：网络

　　所以可以看到，为了化解债务风险，绿地在近一年来开源节流的大动作不断。

　　如去年年底第一财经报道，绿地将上海、江苏等地的231亿元资产包上架，意欲出售项目回血。

　　另外，据界面新闻报道：

　　6月份，绿地将全资子公司上海绿地酒旅集团以8.6亿元出售给金辉控股的子公司北京金辉，7月份将上海绿闵物业管理有限公司转让给花样年控股集团旗下指定主体，转让价为12.6亿元。

　　对于将231亿元资产包摆上货架，绿地此前回应称，不是资产变卖，不过三道红线之下，万亿债务压身的绿地资金链承压，这一点很难否认。

　　事实上，“华中第一高楼”武汉绿地中心出现的疑似停工风波，绿地西南事业部被成都智取文化广告传播有限公司公开催讨7万元广告款，类似新闻的出现，很难不让外界对绿地的资金问题产生负面联想。

　　前不久，绿地更是被曝裁员40%。绿地回应称，“不会是如此大的比例”，但“的确有做出优化人员的动作”的说法，间接坐实了裁员瘦身的传言。

　　当然，绿地作为有融资优势的国企，又有基建产业的支撑，化解债务问题，回归绿档，相信只是时间问题。

　　不过，总是负面消息缠身，包括在各地上演的一些质量风波、维权案例，对绿地的企业形象和市场预期，都会产生不利的影响。

　　正如此次济南被罚所显示的，在新的调控周期下，对于市场环境收紧、政策尺度从严的行业变化趋势，绿地必须做好充分的心理准备。