品质家园

　　今天说说东莞。

　　东莞楼市现在真的是惨。

　　昨天我看到有一个业主在网上跟政府哭诉，自己花600万在松山湖买了一套房，结果指导价一出来，房价变成300多万，几近腰斩!

　　一边是老婆不能接受，闹着要离婚，家都要散了;

　　另一边自己给了180万的首付，还欠了一屁股债，要苦哈哈还480万的房贷，压力山大。

　　他的诉求很简单：

　　能不能把房子退了，按照指导价重新买一套?

　　契约精神我已经说过很多次了。哪有觉得自己买亏了就要退的道理，也不见房价涨了后把增值的部分还给卖家啊。

　　官方给的答复也很有意思：

　　建议和业主协商，如果协商不成可以通过法律途径解决。

　　你说法院是会拒绝他的要求，还是拒绝他的要求呢?

　　这算是东莞指导价出台后的一个缩影。

　　东莞去年房价涨幅高达47%，连深圳老大哥都被比下去了，因为当时没有纳入统计局统计，所以哪怕大涨，也并没有太多关注。

　　后来实在涨太猛了，连官方放话，指导价一定会来。如今千呼万唤始出来。

　　二手房指导价，我从刚出来就告诉大家，这是个大杀手锏。只要出这个政策的，楼市短期内必凉。

　　原因我也说过，主要就是给楼市直接降杠杆，把去买房的钱给拦住了。深圳这个手段真的是牛掰，全国创新了。

　　这个业主的运气也不太好，偏偏在1月份，那时候的东莞楼市还很上头。

　　他也不知道，那竟是最后的疯狂了。

　　哎，可能这就是人性吧，买涨不买跌，绝大多数真的会掉进去，就像现在很多城市冷了，很多人就开始期望大跌甚至腰斩了。

　　2

　　东莞吧，今年开年就迎来调控，甚至被住建部点名，要进一步加强调控。

　　从此，东莞楼市的下坡路就开启了。

　　从227新政，到430新政，再到严厉的“莞8条”，提出稳定房价、强化限购、严审贷款、税收调节、指导二手房价、认购流程管理、加大执法力度管理市场秩序、完善住房保障，从新房到二手，严抓各个环节。

　　之前这些政策虽然不能说没有影响，但影响相对有限，只是给东莞楼市打了针“镇静剂”。

　　国庆假期回来的第一天，东莞终于祭出了二手房指导价的大招。

　　把小区名单拉出来，特点还是很明显的：

　　1、分批出台，关注重点区域。

　　这是首批名单，公布的是218个热门小区的二手房指导价。其中南城、东城、松山湖等等多个热门版块的小区数量最多。

　　2、天花板低，打折力度差异大。

　　指导价最高的是松山湖的翰林湖花园，在43437元/平，价格回到一两年前。

　　其中专挑火热的区域，疯狂砍价，切实地体验了一把“一夜回到解放前”。

　　比如南城和松山湖几乎打骨折，在5-6折左右。

　　南城的万科金域华府，挂牌到6.8万/平，指导价只有3.96万/平;

　　松山湖1号花园，指导价约4.32万/平，比8.57万/平的挂牌价少了近一半。

　　当然，其他多数区域是打九折，影响不算大。

　　还是那个原则，涨的多的，指导价折扣就大。深圳广州都是这样。

　　但其实前面也说了，指导价出来前，市场就已经变了。

　　需求萎缩，新房供求直接对调，供过于求的趋势越来越明显。

　　我拉了下数据，今年3月份可以说是一个分水岭，在那之后成交的需求量就普遍比供应要少，尤其9月份的新房住宅成交量，几乎达到了除2月之外的全年最低位。

　　需求减少，库存去化周期也拉长了。

　　合富研究院测算的数据显示，按照东莞过去3个月平均去化速度测算去库存约8.5个月，和8月相比增加了2.2个月，达到近一年半以来最高。

　　二手房也趋于冷静，成交量从年初以来对比同期明显下降。

　　7月份成交稍好后，802政策一巴掌打下来，二手成交又往下掉了。

　　但从成交均价看，业主还是很强硬，并没有明显的降价，呈现高位横盘的情况。

　　上面指导价出来前的情况。

　　指导价一出来，楼市怎样了呢?

　　有人说东莞二手房指导价传了大半年，市场应该已经免疫了，预期反应不大。

　　然而这一次，官方玩真的，市场却玩不起了。

　　指导价才出来没几天，市场就跟中了毒一样，反应又快又大。

　　先是高价房源被毫不留情地下架。

　　我看诸葛找房上今天挂牌房源4.6万套左右，比之前的5万多套少了几千套。前两天更夸张，直接下架了1万多套掉到3万多套。

　　再有业主疯了一样赛跑降价抛盘。

　　10日有6000多套房降价;

　　11日有700多套房调整价格;

　　就在今天，24小时内降价的房源还有245套房;

　　短短几天之内，东莞全市二手房降价房源多达7000多套。

　　这数据，让我都觉得东莞有些区域房价好虚啊。

　　南城网红盘万科金域华府，动辄降价上百万。一套二期的2房1厅的77平户型，最新报价307万。

　　它6月在链家挂盘是430万，直降123万，现在单价只有39664元/平，远低于之前的最高成交价61133元/平!

　　还有松山湖板块里的万科金域松湖花园，2房2厅的79平户型，最新报价261万。

　　它3月挂盘是460万，调价两次到7月底在410万，然后二手房指导价出台，直降149万，现在单价只有32822元/平，不仅比之前的成交价36187元/平低，甚至比指导价还低几十块钱!

　　不仅降价房源多，杀疯了的业主，还发了狠地比赛降价。

　　同一个小区的业主看到有人直降149万，就有其他业主降价158万;

　　还有降价188万，都在拼命抢跑。

　　如果说之前的降温只是前戏，那实打实降价才是压轴戏。

　　而它这才随着二手房指导价的到来隆重开场。

　　东莞这一轮行情的节奏和他的大哥深圳很像，不管是这一轮起飞的时间节点，还是之前去长沙取经后出台政策等操作，两兄弟真的手拉手，一路相随。

　　深圳指导价搞大半年了，市场步入“冰河时代”。就连暴涨的八卦岭，带有名校的学区房都跌了30%，哀声一片。

　　参考好兄弟的经验，东莞也是逃不掉指导价的毒打了。

　　毕竟参考价让贷款被限制住，首付一下子不够了，买不起了，市场必然会凉下来。

　　而且东莞的反应比深圳会更猛一些。

　　这是一座城市的基本面和房价逻辑决定的。

　　深圳的人口和产业都不错，深圳人又会各种门路搞钱，房价就是信仰。这决定了业主们心态更稳，更敢死撑。

　　现在哪怕回调，很多区域也是比较有限的。况且啊，深圳本身供应就极小，土地也少，再加上这次主要是西部涨的多，所以其实深圳的买房资金会更集中，也更坚挺。

　　而东莞呢，毕竟还是小老弟，又是一座一心搞实业的城市，对房价没有那么深刻的信仰。

　　同时，东莞跟深圳一路向西的战略不同，东莞是多点开花，他是乡镇经济，很多强镇都有自己的中心，这样买房的资金就更散，所以能降多少，还是看各个镇之前涨了多少，基本面如何。

　　不过，整体看，这一次，东莞房价会比深圳更动荡一些。

　　我看中介朋友圈里，现在已经“笋盘”满天飞了。

　　看着很心动对吗?

　　但我建议大家再等下，东莞现在还不是最好的时机，后面还有更多的机会。

　　尤其核心热门区域，还有一些小区没出指导价。

　　它们看到有指导价的小区都在抛盘跑路，估计也会下调价格赶紧出货。

　　到时候选择会更多

　　想在东莞买房的，这两年一定要好好留意，别跟开头的那位大兄dei一样，冲在最高点下不来。