品质家园

　　上海买房前，先看看买房攻略怎么说。

　　十一期间，地产人的朋友圈被太古里刷屏了——前滩最令人期待的规划之一，终于兑现了!

　　图：前滩太古里

　　前滩代表着上海速度、浦东速度，7年时间，把一块空地打造成顶流CBD，房价直接问鼎全上海。

　　带着爱马仕、CHANEL、LV一齐亮相的太古里，颇有一副君临天下的气势。

　　前滩是一个彻头彻尾的变革者，一举掀翻了上海近乎固化的环线逻辑、地段逻辑，代表着New Money的中坚力量。

　　十一期间，每天十万人到访太古里，是前滩面向全上海，尤其是上海土著的一次propaganda.在新上海人眼里，前滩早已是宇宙中心。

　　而当浦西人民到访前滩，发现老上海的精致、小资在浦东也能实现时，不知又有多少人会“叛变”。

　　本文无意吹捧前滩，接下来的文本，我们将以中性、客观的眼光，阐述前滩板块的优势与不足之处。

　　前滩的前世今生

　　前滩是一个怪物，目前我们所见到的前滩的高楼大厦，都是在2014-2015年间拍地的。

　　七年不到的时间，前滩从一片空地发展成了成熟的商务区，这种效率是前所未有的，1992-1999年的陆家嘴都比不上。

　　图：太古里&前滩中心

　　浦东新区的规划并不总能超出预期。十年前，区位更靠传统市中心的后滩才是最被寄予厚望的那个。

　　然而，因为土地招商、交通规划等种种的原因，后滩的规划改了又改。

　　2013年，外高桥自贸港的消息一传出，股票一个月翻了4倍。后面的发展却和股价走势一样，逐渐默默无闻。

　　与后滩和外高桥相比，前滩的前期基础是打得极好的。

　　2009年，11号线济阳路站开通。

　　2011年，6号和8号线南段开通，在济阳路站交汇。同年，济阳路站改名东方体育中心站。

　　至此，一块尚未开工、甚至未拍地的区域，已经汇集了三条轨交。前滩，就是那个天选之子。

　　那一年，南京西路、汉中路站还只有单轨交。

　　保证前滩建设效率的，是土拍和招商。前滩几乎所有的商办土地，都和本地国企的陆家嘴集团有关。不是陆家嘴自持的，就是和别的开发商合资的。

　　最重磅的铁狮门和怡和洋行地块，与陆家嘴集团股权对半分。

　　新江湾城的铁狮门项目还在磨洋工时，晶耀前滩却早早地完工了。

　　图：晶耀前滩

　　习惯于慢工出细活的港资，这次也是快马加鞭，太古里从开工到开业不过3年时间。

　　上海2035中央活动区里，前滩是少数几个内环外区域，顺理成章、合情合理。

　　问题来了，现在的前滩在整个上海，是怎样一个定位?

　　有的人说，南上海的金三角——徐汇滨江/前滩/后滩已经形成，地位等同于外滩-陆家嘴-北外滩。

　　诚然，这种说法有些夸张，南上海这3个虽然都在中央活动区内，但还是在成长阶段，尤其是后滩和西岸金融城。

　　我们可以从写字楼租金的角度分析一下。

　　标志性的前滩中心，目前的租金水平是7块/㎡/天，和长风公园的甲级写字楼国浩中心是差不多的。

　　当然，这有着前滩去年趁着疫情经济不景气，降价抢占市场份额的背景。

　　前滩的写字楼于去年“打劫”了一大堆新天地、陆家嘴、南西的公司。如普华永道部分从新天地搬迁至前滩。

　　西部利得基金从陆家嘴搬至前滩。

　　上海最顶级的两大CBD依然是南京西路和陆家嘴，甲级写字楼租金水平普遍在12-14元/㎡/天。

　　前滩距离这个数字，仍然有不小的差距。

　　前滩的配套

　　内中环间，前滩的综合配套实力遥遥领先。

　　交通方面，东方体育中心站是6/8/11号线三轨交汇的枢纽。未来19号线建成后，将成为少有的几个四轨交站之一。

　　其中，11、19号线的能级都较强。

　　19号线经过后滩、陆家嘴、北外滩。

　　11号线经过徐家汇和徐汇滨江。

　　从东体中心到西岸传媒港的云锦路站，地铁仅5分钟。

　　前滩到徐家汇也很方便，仅13分钟。

　　前滩还是南北高架浦东段与中环线南段的交汇点，驾车出行很方便。

　　太古里开业后，前滩的商业能级一下子飞跃到了头部水准。内中环环间，只有虹桥开发区能与前滩相提并论。

　　前滩太古里引入了爱马仕、CHANEL、LV等顶奢品牌。全上海能引入这类品牌的，只有南京西路、淮海路、徐家汇、陆家嘴和虹桥开发区，正好对应上海的Top5商圈。

　　图：前滩太古里

　　前滩除了太古里外，商业还比较贫瘠，暂时只能屈居第六位。

　　虹桥开发区凭仙霞路、兴义路上琳琅满目的沿街餐饮就能压过前滩一头，这也是整个浦东商业的通病——缺少街商。

　　图：虹桥开发区

　　前滩标杆楼盘

　　前滩的住宅可分为大户型、中产房、鸽子笼三类。

　　年初最火热的时候，五六十平米的鸽子笼，挂牌价也在1000万以上。我们团队的火箭哥，于去年年底抛售了一套晶耀名邸1房，成交价1100万。

　　鸽子笼多集中在前滩核心区。

　　大户型的代表楼盘为三湘印象名邸。它是前滩目前唯一一个有一线江景的豪宅楼盘，位于九宫格前排。

　　图：三湘印象名邸

　　前滩的中产房，单价在15-16万/㎡是个比较合理的区间。

　　前滩的鸽子笼，居住体验就比较差了，价格也离谱。四五十平米的房源，挂牌价在800-1000万。

　　东方悦耀2梯5户的格局，勉强能接受，海悦华庭的3梯14户就过分了，仿佛员工宿舍。

　　如果说前滩的二手房都是“杀猪盘”的话，前滩的新房就很值得参与了，前提是积分够。

　　东方惠雅已经封顶，预计将推出404套76-99㎡的2-3房。晶鸿名邸预计将推出212套94-155㎡的3-4房。前滩的中产社区又将增添两员。

　　前滩住宅整体的层次，确实与其中央活动区、陆家嘴2.0的定位有所偏差，甚至与长风公园等区域也有差距。

　　这是一次产住结合社区的实验，结果究竟如何，还有待后续观察。

　　综合来看，前滩的配套条件在全市排在前列，或许成为能让上海有些新亮点，但是与静安寺、徐家汇等区域尚有差距。