品质家园

　　前两天，我写到鼓楼的世茂滨江新城惊现跌幅榜，主要原因是力人学区不够硬，加之户型大、总价高，在学区房降温潮中受冲击较大。

　　但是同样在鼓楼，有这样一个还没出成绩的名校分校学区房，却出现在了9月南京二手房涨幅榜第四，一个月期间房价上涨超4000元/平，涨幅达5.77%!它就是中海凤凰熙岸。

　　中海凤凰熙岸首开于2010年，据传，当年新房开盘时，累计销售金额高达150亿元，创下南京历史最高销售记录，一度被誉为“神盘”。

　　如今小区挂牌均价早已超过了7万/平，成交价也屡破8万/平，相比于开盘时2.7万/平左右的均价，当年的买房人身价暴增程度与河西业主不相上下，不得不让人感慨不愧为神盘!

　　中介透露，小区定位改善，面积越大越好卖，房价越高。

　　

　　小区分为住宅和公寓，其中住宅分为三期，园区各自独立。目前在365二手房网站上，一期挂牌均价71391元/平，二期挂牌均价73190元/平，三期挂牌均价80177元/平，三期房价相差较大。

　　

　　

　　中介表示，这三期房价相差大，主要是因为房龄和内部环境有差距，另外一期因为是毛坯交付，在三期中房价最低。小区一期交付于2010年左右，二期交付于2012年，三期交付于2015年。

　　除了因房龄不同内部环境有所差距外，三期楼间距明显大于一、二期。三期楼间距基本大于50米，除了1-3楼，大部分楼层的采光是没有影响的。但是一、二期均是30层的层高，楼间距却不够大，所以受到采光不足的影响会更大一些。

　　另外，三期户型上还有优势，作为主城区稀缺的高品质改善产品，三期以大户型为主，多数户型是140-230平的三室或四室，最小的两室户型也有100平左右。其中3+1户型采用三开间朝南+并且带有一个小房间，户型更符合改善客的需求。

　　(小区3+1户型图)

　　目前小区成交的多是一、二期，三期成交不多，但是业主都自信爆棚，挂牌价非常高，大多都远超8万/平。中介分析，业主之所以有信心挂这么高，主要有两点原因，一是学区，二是小区品质。

　　

　　

　　中海凤凰熙岸对口的学校是芳草园凤凰校区和29中致远，虽然中学成绩一般，但小学因为和一线名校芳草园小学联系紧密，被认为是潜力名校。

　　芳凤校区和芳草园小学是一校两址的关系，办学理念，管理模式及师资配置都大体一致，受芳小本部校区支持。唯一差别在生源上，两校区各自划分学区，施教区并不统一。芳凤校区成立于2016年，2022年会有真正意义上的第一届毕业生。

　　2016年至今，随着芳草园凤凰校区的落定，小区价格也水涨船高。以99平米的户型为例，2015年成交单价还只有3.9万/平，2016年底就已经达到5.3万/平，到今年4月份成交单价已达到7.5万/平，且成交周期都很短，也难怪业主对方家底气十足。

　　

　　

　　除了有名校加持外，中海凤凰熙岸也拥有绝佳的地理位置和小区品质，让主城富豪难以割舍。

　　二、小区所处地段一流，内部环境优美

　　中海凤凰熙岸位于鼓楼区繁华地段，小区东临秦淮河，南达凤凰西街，北至清凉门大街。

　　周边配套成熟：1、门口就是小学和幼儿园。

　　2、距离新街口不到三公里，出门就是楼盘自带商场环宇城，周边底商遍布，生活方便。

　　3、周边有南京市胸科医院、南京脑科医院、江苏省中医院、南京市儿童医院等三甲医院，医疗资源非常丰富。

　　4、距离主城区的清凉山公园、石头山公园约两公里，是闹中取静好去处。

　　但是有一点不方便的是，小区离地铁较远，不过周边公交线路比较发达，附近有多个公交站台。

　　停车场入口设在小区外围，人车分流设计，保证业主安全。

　　走进小区，迎面看到的是一片水景，天鹅雕塑充满艺术气息，周围郁郁葱葱，仿佛身处公园中。

　　楼栋外立面由干挂石材和真石漆构成，看不出年代感，现在还是很新。能够看出来楼间距大，窗墙比也比较大，房间内采光应该不错。

　　内部管理很好，单元门都有门禁，门前没有杂物、电瓶车乱放的情况，一楼设置了非机动车停放点。

　　小区里有一个小儿童乐园，一楼还设置了一些健身设施，让业主刮风下雨也能够锻炼身体，很贴心。

　　总体来说，中海凤凰熙岸作为老城区中稀有的改善小区，硬件设施比较高档，内部环境和管理都很不错，和河西的高档小区品质不相上下。

　　中海凤凰熙岸位于鼓楼，坐拥老城区成熟的生活配套，靠近芳草园凤凰校区这样的潜力名校，地段确属一流。

　　同时，小区环境优美，管理严格，兼顾学区和品质，被中介称为主城少有的终极改善小区。相比于河西新城，对于习惯了老城区生活氛围的人群来说，中海凤凰熙岸是改善优选。