品质家园

　　今年以来，在中国房地产稳调控的大背景下，政策指导从审慎管理到平稳有序，国际机构对内地房企的评级沉浮交叠，各方面因素都在推动房地产行业修炼内功、行稳致远。

　　据了解，三大国际评级机构对国内部分房企下调评级的同时，也对正荣地产、宝龙地产、佳源国际等多家企业的主体评级，给予了上调。

　　尤其是龙头碧桂园，在不少房企被归入“投机级”的情况下，碧桂园维持着“投资级”的信用评级、展望正面。

　　并且碧桂园获取的评级不低。例如穆迪给予碧桂园的Baa3发行人评级，已是仅次于A级的高评级，具有强大品牌实力、流动性能穿越周期、运营记录弹性且稳健的企业，才能获得此类评级。

　　在债券市场大幅波动的2021年，碧桂园依然成功发行了期限为4.4年-10年的高级债券，成本仅2.7%-3.3%，也是市场认可的印证。

　　这类企业良好的处境，正强有力地说明，目前的正确方向，即是“行业以维稳为上，企业以夯实内功为主”。

　　内地房企必须“自我验证”

　　2021年，由于国际评级机构模型进行了调整，评级门槛提高;同时内地房企隐性债务压力上升，国际机构更加警惕，对房企的评级也相应加严…

　　种种因素之下，“评级下调者”需要证明自己还行、“评级维稳者”也不容懈怠地要体现自身的稳健，这样才能获取市场认可，保证未来在债券发行、金融借贷、抵押融资等资金面的竞争力。

　　客观而言，中国房企已经步入了“自我验证期”，任何目标都不能空口许诺，需要不断通过自己的努力、提升，来验证能力、信誉和目标。

　　这背后，企业关键依靠强劲可见盈利、执行纪录良好、资产负债表稳健等核心能力。

　　以碧桂园为例，如果对其财务和经营的基本能力，进行具体分析，会发现上述“说服力”到底来自何处。

       ①履约执行良好的基础——

　　盈利稳定且含金量高

　　由于国际评级机构的框架性评级标准，开始重点关注“现金能否自由用于偿付债务，而不是能否用于经营用途”，“三条红线”之后，又加强了对预售资金的监管，所以自由资金的体量、纯度更加重要。

　　截至2021年6月底，碧桂园可动用现金约1862.4亿元，现金短债比高达2.1，现金流保持充裕，短期偿债无压力。

　　重点是，碧桂园现金的回流效率、成色有保障。

　　例如今年上半年，碧桂园3030.9亿元的合同销售金额，促成了约2727.9亿元的现金回笼，权益回款率达到90%，是行业的绝对领先水平。

　　并且碧桂园的现金回款率，能连续6年都保持在90%或以上，这说明它的资金回流是稳定的，形成了肌肉性的能力。

　　另一方面，碧桂园的利润中，含金量越来越高。

　　由于碧桂园从多年前就已经把部分数据的披露范围，从全口径调整为权益口径，归母收益提升稳定。

　　这意味着，碧桂园获取自有现金的能力稳定，追求的是有利润的现金流。

　　这也是碧桂园对各类融资，能够按时、足额履约，即执行纪录良好的基础。

　　②风控与财务稳定的底气——

　　杠杆率利润率一降一升

　　获取市场认可的关键还在于一点——即债务压力大不大、是否可控。

　　碧桂园截至2021年6月30日，总借贷进一步降至3242.4亿元，其中一年以内有息负债占比下降至27%，净负债率仅为49.7%，已连续多年保持低于70%。

　　企业的杠杆率和可能风险，都处在完全可控范围。

　　标普在9月2日确认碧桂园的长期发行人信用评级为“BB+”、维持“正面”展望时就指出——碧桂园严格的支出和债务增长，应能缓解利润率适度下降的行业问题，在未来12个月内维持杠杆率稳定。

　　一方面，碧桂园能在2021年保持3.5倍-3.6倍的相对稳定的杠杆率，这一杠杆率甚至比2020年和2019年时都低。

　　另一方面，2019年之后的收入可能会在2023年得到确认，相对低的获地成本能推动碧桂园毛利率复苏，公司的利润率可能从2023年开始反弹。

　　实际上，目前碧桂园的合同销售利润率已从2021年上半年的低谷回升至20%以上。

　　这意味着，碧桂园的财务稳定性持续提升。

　　穆迪报告也指出，碧桂园具有多元的地域布局、强劲的流动性、弹性且稳健的运营记录，具备穿越周期的能力。

　　摩根士丹利认为，内房股将对政策放宽做出反应，鉴于估值处谷底与政策宽松的可能性，现价风险回报有利，上调房地产行业观点至具有吸引力，给予碧桂园等房企增持评级。