品质家园

　　根据中房指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微涨0.13%。从不同商圈表现来看，三季度写字楼租金环比上涨的商圈占51.3%，租金环比下跌的商圈占47.5%，1.3%的商圈租金环比持平。

　　从行业宏观环境来看，进入三季度后，我国经济运行继续保持恢复态势，前三季度GDP同比增长9.8%，两年平均增长5.2%。但受国内疫情、汛情冲击，以及上年同期基数升高影响，部分主要经济指标同比增速有所放缓。从三大需求来看，净出口快速增长，消费平稳增长，投资稳定恢复。从服务业运行情况来看，前三季度服务业增加值同比增长9.5%，两年平均增长4.9%，持续发挥“主引擎”作用。服务业企业生产经营稳定向好，9月，全国服务业生产指数同比增长5.2%，两年平均增长5.3%;服务业景气回升明显，9月，服务业商务活动指数为52.4%，重回扩张区间。

　　整体来看，尽管受疫情散点爆发、汛情、台风等因素影响，部分区域租赁活动有所减弱，但经济稳定恢复为写字楼市场带来有力支撑，三季度写字楼市场需求继续有序释放，业主方预期改善，写字楼市场整体平稳运行，租金环比微涨0.13%。

　　写字楼租金指数运行分析

　　1. 租金变动：2021年三季度重点城市主要商圈写字楼租金环比微涨0.13%

　　图：2019年二季度-2021年三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化

数据来源：中指数据CREIS

　　根据全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微涨0.13%。近年来，写字楼市场进入新一轮调整期，部分城市新增供应持续增加，但需求动力不足，供大于求态势加剧。2019年三季度起，重点城市主要商圈写字楼平均租金连续六个季度环比下跌，尤其是2020年初新冠肺炎疫情爆发，经济下行严重冲击写字楼市场，2020年二季度写字楼租金环比跌幅达到最大。2020年三季度起，写字楼市场逐渐克服疫情不利影响，市场活跃度逐步恢复，租金环比跌幅连续两个季度收窄，并于2021年一季度企稳。整体来看，2021年前三季度，重点城市主要商圈写字楼平均租金波动较小，市场逐渐回归平稳运行态势。

　　2. 商圈表现：51.3%的样本商圈写字楼租金环比上涨，上海漕河泾、深圳前海等商圈涨幅较大

　　图：2021年三季度写字楼租金环比涨跌幅较大的商圈

数据来源：中指数据CREIS

　　2021年三季度，51.3%的商圈写字楼租金环比出现上涨，“北交所”成立、浦东“引领区”新政发布、前海合作区扩容等积极因素利好企业发展，带动部分一线城市商圈写字楼租金上涨。TMT、金融、专业服务业企业依旧是写字楼市场的租赁主力，医药及生命科学行业也发展迅速，这几类企业存在扩租或升级办公条件的需求，同时相关商圈租金上涨。具体来看，在写字楼租金环比上涨的商圈中，上海漕河泾商圈涨幅最大，为1.09%，深圳前海、上海虹桥、北京望京等17个商圈租金环比涨幅在0.5%(含)以上，广州环市东、南京新街口、重庆江北嘴等23个商圈涨幅在0.5%以内。

　　与此同时，47.5%的商圈写字楼租金仍处于下跌阶段，受“双减”政策影响，在前几季度扩张较快的以K12业务为主的在线教育企业退租较多，致使部分租户以此类行业较多的商圈空置压力增加，租金下跌。此外，新兴商圈写字楼新增供应增加，经济活动在城市和商圈间转移等因素带来部分商圈租赁需求降低，租金上涨压力加大。具体来看，在写字楼租金环比下跌的商圈中，南昌红谷滩中心区商圈跌幅最大，为1.30%，成都人民南路商圈、重庆解放碑商圈租金环比跌幅亦在1.0%以上，深圳车公庙、北京丽泽桥、长沙南湖路等18个商圈租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间，南京珠江路、成都金融城、上海淮海中路等17个商圈租金环比跌幅在0.5%以内。

　　3. 租金趋势：写字楼需求继续释放，业主方预期增强，三季度租金微幅上涨，四季度供应加速入市，短期空置压力将增加

　　2021年三季度，国内经济继续恢复，写字楼市场需求继续释放，但部分区域受疫情、汛情影响，需求释放放缓。同时，部分项目受疫情影响未能按计划于三季度入市，部分城市供应放缓，短期内空置压力有所缓解，综合因素带动写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比微幅上涨。总体来看，三季度写字楼租金指数符合年内租金保持平稳的预期。预计四季度，供应迎来小高峰将加剧项目或商圈间的竞争并带来空置压力，但经济持续恢复叠加一系列利好因素将促使写字楼需求继续释放，租金有望保持平稳。

　　展望未来，国民经济总体保持恢复的态势有望持续，结构调整有望继续稳步推进，写字楼市场的基本面存在有力支撑。随着商业地产的开发投资逐渐放缓，未来写字楼市场供应有望保持稳定，同时企业对于写字楼运营质量、物业配置、绿色低碳水平等要求不断提高，存量运营对于写字楼租金的影响将更加显著。目前写字楼租金水平尚未恢复至疫情前水平，仍有恢复空间，预计四季度写字楼租金指数有望保持平稳，并在明年上半年回归稳定上涨态势。

　　重点城市写字楼市场表现

　　1. 供需趋势：需求继续释放但部分城市速度放缓，TMT相关企业需求仍是主力

　　▍总建筑面积：一线城市甲级写字楼项目总建筑面积占比超五成，存量相对较大

　　图：2021年三季度重点城市甲级写字楼总建筑面积

数据来源：中指数据CREIS

　　根据中指监测数据，截至2021年三季度，一线城市甲级写字楼项目总建筑面积共17060万平方米，占重点城市总量的54.3%，存量较多;二线代表城市甲级写字楼项目总建筑面积共14344万平方米，占重点城市甲级写字楼总量的45.7%，同时二线内部不同城市存量差异较大，成都、武汉、杭州总量在2000万平方米以上，重庆、南京、长沙在1000-2000万平方米之间，天津、青岛、苏州、南昌在1000万平方米以内。

　　▍吸纳量与空置率：三季度部分代表城市甲级写字楼吸纳量下降，空置率有所上升，需求释放放缓

　　图：2020年四季度-2021年三季度代表城市甲级写字楼吸纳量及空置率

数据来源：中指数据CREIS

　　2021年三季度，代表城市甲级写字楼吸纳量和空置率呈现分化态势。具体来看，三季度，北京甲级写字楼吸纳量为24.2万方，较二季度增长23.5%，需求继续加速释放。其他代表城市吸纳量均在7万平方米以内，较二季度均有所下降，降幅均在三成以上，尽管需求仍继续释放，但速度放缓。

　　从空置率来看，两个一线城市甲级写字楼空置率较上季度均有所回落，其中广州受疫情影响，项目交付延迟，新增供应有限，空置率回落至6.8%，为代表城市中最低，北京因需求较为旺盛，空置率回落至16.2%。成都、南京、重庆甲级写字楼空置率均有所上升，其中重庆市场受“双减”政策影响较大，在线教育企业退租较多，空置率上升3.5个百分点，达29.5%。

　　▍租赁案例：三季度，TMT相关企业需求相对较多，仍是租赁市场主力

　　表：2021年三季度部分重点城市租赁成交案例(部分)

数据来源：中指数据CREIS

　　2021年三季度，中指数据CREIS共监测到租赁成交案例22笔，其中TMT行业9笔，占比超四成，需求相对较多，金融业、建筑和房地产业、批发和零售业占比均在一成左右。

　　整体来看，三季度，国内外风险挑战增多，但我国经济依旧保持稳定恢复态势，服务业恢复稳中向好，服务业新动能引领作用不断增强。积极因素促使写字楼市场需求继续释放，尤其TMT相关企业，三季度监测到多笔面积较大的租赁成交案例。与此同时，部分城市受疫情、汛情以及“双减”政策影响，需求释放放缓，综合因素影响下，部分城市空置率上升，吸纳量下降。四季度，在经济企稳的背景下，写字楼租赁需求将继续释放，但受三季度散点爆发的疫情影响而延迟交付的项目或将在四季度集中入市，预计部分城市甲级写字楼将面临空置压力。

　　2. 租户结构：批发和零售业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业构成写字楼租户行业主体

　　图：2021年三季度一线城市写字楼在租租户结构

数据来源：中指数据CREIS

　　从租户数量来看，北京、上海较为接近，均在25000户以上，深圳、广州较为接近，均在14000户以内。从租户行业占比来看，批发和零售业、租赁和商务服务业、科学研究和技术服务业是写字楼租户数量最多的三个行业，但各城市间的特征略有不同。

　　表：2021年三季度二线代表城市写字楼在租租户结构分析　

数据来源：中指数据CREIS

　　从租户数量来看，杭州超过11000户，略高于深圳水平，在十个二线代表城市中数量最多，成都、武汉、南京则在6100-8200户之间，苏州、长沙、重庆、天津、青岛在2600-4200户之间，南昌租户数量最少，不足1000户。

　　从写字楼租户最多的行业比重来看，各城市前五大行业占比之和均在69%-78%之间。各城市租户数量最多的行业占比均超20%，其中杭州、南京、苏州、重庆、青岛批发和零售业租户数量最多，成都、武汉、长沙、南昌租赁和商务服务业租户数量占比最多，而作为京津石高新技术产业带中心城市，天津租户数量占比最高的行业则是科学研究和技术服务业，也是十个二线代表城市中该行业租户占比唯一超过20%的城市。

　　3. 大宗交易：一线城市写字楼资产最受青睐，前三季度录得多笔超50亿大额交易

　　表：2021年前三季度15个重点城市大宗交易案例(成交总价>50亿元)

数据来源：中指数据CREIS

　　2021年前三季度，写字楼租金指数重点监测的15个城市共监测到大宗交易103宗。从城市等级来看，一线城市共监测到73宗，占比70.9%，其中上海、北京、深圳、广州交易宗数分别为30宗、24宗、11宗、8宗，上海、北京依旧是交易最为活跃的城市;二线城市中，交易相对活跃的城市有苏州、杭州、南京，分别监测到9宗、6宗、6宗。从交易金额来看，2021年前三季度重点城市监测到多笔金额较大的大宗交易案例，如中国平安(601318)330亿收购凯德集团6个来福士项目部分股权，泛海控股(000046,股吧)197亿出售位于北京的民生金融中心等。

　　图：2021年前三季度15个重点城市大宗交易笔数(按物业类型、买家类型分)

数据来源：中指数据CREIS

　　从物业类型来看，监测到的103宗交易中，写字楼占比35%，依旧是投资者最青睐的物业类型，此外物流仓储、数据中心、工业厂房等工业物业交易也较为活跃;按买家类型分，内资买家占比最多，为61.2%，投资活动较为活跃。

　　总体来看，2021年前三季度，写字楼大宗交易表现较为活跃，特别是一线市场的写字楼物业价值仍然受到投资者的认可，同时，外资对于国内大宗交易的关注度也在不断提高。随着写字楼开发运营企业加快轻资产运营管理转型，写字楼大宗交易市场有望保持活跃。