品质家园

　　十一假期刚刚过去，楼市已经呈现出一片萧条，曾经的金九银十完全失去光泽。

　　克而瑞9月房企业绩数据显示，28个重点监测城市商品住宅成交面积，环比下降7%，同比跌幅扩大到25%，较2019年同期下降17%。

　　十一假期期间，60个重点城市累计成交同比下降43%，具体来看一线城市中，北京、深圳十一成交量同比2020年、2019年翻倍，上海十一成交同比下降88%。

　　对于叶檀财经所在的上海，2月6日已经开始实施新房摇号积分制，叠加效应已经扩散开来。

　　另一边，北方的冰雪之都哈尔滨，率先开启了一轮托底。

　　10月9日哈尔滨发布新政《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，主要内容包括：

　　1.发放购房补贴。全日制博士10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。

　　2.放宽预售门槛。对于绿牌、蓝牌开发企业，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

　　3.降低公积金贷款门槛。二手房公积金贷款，房龄年限由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

　　4.新市民买房补贴1万元，公寓按民用水电执行。

　　哈尔滨成了全国第一个主动托底楼市的省会城市。

　　背后的原因也很显而易见，当地房价已经跌到近一年前的水平。

　　国统局数据显示，2021年8月，哈尔滨新房、二手房同比均下跌0.6%，已经低于一年前。

　　在这之前已有媒体报道，黑龙江工商联房地产商会发出建议信，表示哈尔滨房地产市场受到重大冲击。居民购房信心不足、房地产各项指标下滑严重、新房及二手房市场均出现严重供大于求。

　　房企推出多种手段自救，效果都很一般。

　　其中万科华润、中海、绿地打出优惠活动，比如一元秒杀一平米房子、买房送家电、一口价秒杀特价房等等，对销量提升几乎没有帮助，有楼盘十一黄金周销量不到两位数。

　　数据显示十一期间哈尔滨新房总成交量也只有345套。

　　从人口来看，哈尔滨的劣势已经越来越大。

　　七普数据显示，哈尔滨常住人口只剩下1000.99万，比上一次六普减少62.6万，尽管成功守住千万级关口，却也是近十年里唯一一个人口净流出的省会。

　　在上世纪50年代，东北一度拥有多达7个直辖市，包括沈阳、鞍山、抚顺、本溪、旅大、哈尔滨和长春，到今天已经一个不剩。

　　人口外流和经济转型，影响了房价的长期走势，从政府托市的时间线来看，8月31日长春率先出台购房补贴政策，后来哈尔滨在10月9日跟进。

　　当时长春的购房补贴是，首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民，分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。

　　哈尔滨新政托底的范围更广，包括降低预售门槛、针对开发商降税、扩大公积金覆盖范围等。

　　在这之前全国出台限跌令的城市，基本集中在三线以下，同时从财税的角度稳住楼市。

　　比如肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率，降低二手房交易成本。个人转让二手住宅的个人所得税率由2%调整为1%，二手非住宅个人所得税率、土地增值税率分别调整为1.5%和5%。

　　叶檀财经已经多次明确对于当下楼市的判断：

　　城市间分化巨大，一二线热门城市预防暴涨，二三线城市政府托底，预防潜在的下跌。

　　大涨大跌向来不是楼市的主流，监管是一定会加强的，价格是一定会稳定的，金融属性是一定会剥离的。

　　从2021年开始，无论买房自住还是投资保值，降低杠杆和还款压力，坚持房住不炒，才是最可行的楼市资产配置道路。

　　托底之后 错位竞争

　　就在哈尔滨主动托底楼市的同时，杭州默默提升了人才引进的门槛。

　　落户新政相比之前，主要有两大变化：

　　1.取消大专生直接落户。

　　2.硕士必须先缴纳社保才能落户。

　　杭州在上一轮3年为周期的抢人争夺战中，出尽了风头。

　　到了2021下半年之后，在这之前同一批激进抢人的城市，统统开始了收紧政策，并且努力填补每一个漏洞。

　　没有了大规模人才流入的预期，叠加暗淡的金九银十，杭州一二手房创下新低。

　　机构检测数据显示，杭州9月二手房成交3784套，创2020年2月以来历史新低。

　　10月杭州楼市开局以来，十一假期期间市区成交53套二手房，其中住宅成交46套，创近6年以来新低。

　　新房登记摇号也出现剧烈分化。

　　数据显示杭州9月有58盘共10842套房源登记摇号，共有38498组家庭入围摇号，平均中签率28%。流摇楼盘高达25个，占总量的近一半。

　　再往前看，广州、杭州、西安已经进行了一轮堵漏洞。

　　8月31日起，西安E类人才在住房“限购、限售”区域内购买商品房的，除提供人才认定的相关证明材料外，还需提供已在西安连续缴纳12个月的社保或个税证明。

　　E类人才是指产业发展与科技创新类实用性人才和特殊技能人才，包括具有硕士、学士学位，中级职称、技师等相应职级的人员。

　　数据显示，从2010年到2020年间，在常住人口增长最多的十大城市中，广州、西安、杭州分别排在第二、第四、第六位。

　　按照增速排名，西安、广州、杭州分列第二、第三、第十位。

　　杭州对标的竞争对象，主要是北上广深这样的一线城市，人才的数量很重要，更重要的是提升人才层次。

　　对于宁波、福州、厦门这样的城市来说，人才通道可以继续适当放宽，它们的城市基本面和产业环境，和杭州广州完全不同。

　　10月11日宁波奉化区人社局发布新政，启动奉化区人才落户奖励和人才购房补贴两项申请。

　　其中符合条件的大专及初级人才、本科、硕士分别可获得8万、16万、20万购房补贴，符合条件的最高级别人次可以拿到100万补贴。

　　宁波房产市场管理局数据显示，9月共成交商品住宅5387套，同比下降近28%，二手房成交1845套，环比减少32%，同比下跌超过75%。

　　福州在2021年先后推出实物型人才公寓、人才租房补贴、人才共有产权住房等3种激励措施。

　　厦门原有高层次人才住房政策，人才住房交房入住满21年后，政府可将人才应缴土地收益等相关价款全额赠送给人才，7月政策优化后，年限缩短到10年。

　　城市在吸引人才方面的竞争力，既取决于是否拥有足够的就业机会和产业容量，也与城市的公共服务水平、福利配套相关。

　　对于强省会和一线城市来说，留人是一场综合实力的马拉松，只有在发挥长处的同时，尽力弥补短板，留人效果才能最大化。

　　广州在上半年个别区域大涨的前提下，不仅在落实购房调控政策，也对租房发布了新政。

　　《广州市公共租赁住房和共有产权住房使用监管办法》明确，符合条件的公共租赁住房的承租人、共有产权住房承购人及共同居住人可以将户籍迁入公共租赁住房、共有产权住房。

　　从广州房地产中介协会8月26日到9月25日二手房网签数据来看，无论是网签宗数还是面积，都在下滑。

　　二手房指导价的杀伤力，正在从一线城市蔓延开来。

　　8月底，广州市首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的发布，选择观望的买家越来越多。

　　二手指导价覆盖的96个热点小区中，天河区占了55个，因此9月份的网签宗数也是各区中跌幅最大的，环比下跌约38.6%。

　　9月份，广州市中介促成的二手住宅按揭付款比例为46.55%，创下2011年以来的新低，环比下降6.56%。

　　在国庆假期后，头部房企基本都召开了高层管理会议，排名前10的房企，已经达成一些行业共识：

　　1.高周转、大规模高速增长的模式，已经行不通了。

　　2.房企必将加速出清和暴雷，由量向质转变。

　　甚至还有一家头部房企，高管拿出的论据，其中有一条是：

　　市场信息不对称性改善，购房者决策不易“被误导”。

　　在下一周十年的房地产周期里，容易被“误导”的买房者，只会越来越少，楼市信息越来越透明。

　　政策托底之后，一二线楼市终于能朝着属于自己的正道前进了。