品质家园

　　上海新房新政示好无房家庭，尤其是工作十多年以上，当下没有一套居住品质像样的房子。有着限价优势的新房，成为了他们的首选。

　　这部分客群的买房攻略十分简单，就是挑选符合自己预算的热门新房板块，按照自己的喜好程度进行排序。

　　买房信条三个字：不将就。

　　另一种是有房，在新房计分制下，没有任何优势，根本无法入围热门盘。有房一族想要买到合适的房子，要有独到的眼光和思路。

　　有“瑕疵”的产品进入捡漏视野

　　热门地段的网红项目，在积分新政下有个全新名称，叫作“高分盘”。高分两字和“有房”天生就是绝缘的。

　　无房一族选项目，即便自己看不准，别人买什么，跟着凑热闹也一样可以找对买房门路。

　　而有房一族正因为在积分上的“先天不足”，从选房的角度，必定需要独辟蹊径。

　　恰巧，近期内环有个争议话题十分强的项目进入了我们的视野，它就是静安西藏北路板块的宝珀公寓。

　　我的朋友阿楼还真的参与了认购。三个原因促使他选择了宝珀公寓。

　　1、大家眼中的“噪音”硬伤，在他眼里仅仅是“瑕疵”。

　　包括他家人也说很吵，但他觉得窗关了其实还好。

　　市场上的普遍观点受噪音的影响裹足不前。而阿楼认为，这是有房一族入场的绝佳机会。当下竞争少的情况，通过摇号，甚至有选择后排的机会(噪音瑕疵基本就没有了)。

　　2、内环内少有的低总价产品，千万以内全市的绝版项目。

　　宝珀公寓的起步价900万左右，而通常，内环内的起步价就是10万加，且基本没有小户型，要买到低总价的内环产品简直比登天还难。

　　即将入市的杨浦内环仁恒海上源的案例，80平总价基本相仿，但用膝盖想也知道，仁恒海上源绝对是要高积分的，有房一族看了也是白看，根本无法触及。

　　宝珀公寓最好的户型应该是104平的三房，总价区间1100万，可以用划算来形容了。标签则是1100万买内环三房。

　　宝珀公寓既有价差，又有“颜值”。

　　作为二套投资来说，有两句买房箴言。

　　第一原则依然是有差价就行，有点瑕疵反而更好。

　　在大众眼中完美的项目，低分选手是没有机会的。

　　周边竞品，11年的复地新都国际，稳稳的11万的成交均价，而宝珀公寓则是全新盘全新装修。品质及价差还是显而易见的。

　　如果只是为了进内环，机会自然也不少

　　宝珀公寓算是当下第四批次集中供应中极为罕见的项目，而在即将到来的第五批次之中，依旧会有低积分进入内环的机会。

　　虽是内环，依旧有地段之分。内环只是优质地段的门槛线。

　　浦西北四区都有覆盖有不少内环的板块，从西往东，分别是普陀武宁板块、代表作是新湖明珠城，新静安的上海新湖青蓝，虹口包括了鲁迅公园板块的融创青云壹号，临平路板块的瑞虹9期(中粮瑞虹海景壹号)，杨浦则是鞍山板块的保利天汇。

　　四个区域的内环代表作按照本身产品的性价比，得到了不同的认购情况。

　　具体的认购情况和当时推盘套数，竞品数量有一定的关联。

　　但其中，虹口和杨浦的内环受到了市场特别的青睐，数据上来说，是毋庸置疑的。而普陀、新静安的项目的认购情况则相对逊色。

　　虽然两个新湖的项目同样完成了日光和速销，相对于有房一族来说，这样的项目就是我们眼中可以捡漏的项目。

　　尤其是武宁板块的新湖明珠城，本身供应套数算是内环内新房项目中体量比较大的，2.5入围比之下，可以入围的人数就更多了一些。

　　此外，我们发现内环内发展很不均衡，且价差极大。

　　内环的高阶地段，我们称之为“市中心”，新天地更是被认为是城市核心区域，属于楼市高端改善及豪宅的重点板块，而翠湖天地显然就是豪宅IP的代表。

　　全上海当然不会只有一个新天地，有些市中心板块的价值是被低估的。比如，原先属于南市区，后来并入黄浦的董家渡板块，单就地段而言，是丝毫不差的。

　　我们这里提到的捡漏是，建议高分客群在对比市中心地段的同时，诸如绿地海珀外滩的优先顺序可以往前提。

　　另外，对于这类热门项目，需要了解入市的供应套数和时间节点，最终选择出符合自己的优先级顺序。

　　除去新房项目之外，老静安的南京西路、北京西路、新闸路，新静安的汉中路、天目路，一河之隔，价差50%，苏河湾和北外滩，价差超过30%。

　　这样的情况在浦西尤为明显。因为有地段鄙视链在，一街之隔，1公里内价格差30%根本不足为奇。

　　具体案例上，长寿路的华侨城3房近期成交单价在9-11万之间，而国际丽都城200平以上的大户型，单价都要13.7万。

　　最后说一嘴：虽然临江的万科翡翠滨江单价更高，但看不到江景的尚海郦景，成长性也十分不错。