品质家园

　　二手房指导价的队伍越来越壮大!

　　一线城市里继深圳、上海、广州后，北京前不久也出台了二手房指导价。

　　它的动作比较小：

　　1、由区域房协发布，选择热点小区进行试点。

　　海淀区房协发布了29个热点小区的二手房指导价，包括蜂鸟家园、育新花园等小区。

　　2、按户型设置指导价，整体约为市场价8折。

　　针对60平以下小户型、60-90平中户型，还有90平以上大户型设置了指导价。

　　规定超过指导价1%就不让挂牌。

 

　　单价上看，基本是在市场价基础上打了8折。

　　比如被誉为风向标的蜂鸟家园，60平以下户型指导价最高，在17.1万/平。而它此前报价从2019年中的14万跳涨到了18万，甚至有报价20万+的。

　　神奇的是，虽然这份指导价不是住建部门发布的，但它还是对市场起到了震慑力。

　　我看了下链家上的挂牌情况，之前蜂鸟家园是33套，均价18.47万/平。现在下架了1/3的房子，只有22套房，均价下滑到18.17万/平。

　　其中约52平户型直接报价15万/平，相比高位跌去了约250万。

 

　　业主不淡定，还不是因为越来越多买房人淡定了。

　　我看《证券日报》报道，一个业主之前950万还有人看房，有买家出价930万。业主犹豫了，结果现在冷冷清清没人看房，业主不得已把价格调到870万。

　　毕竟，按照之前一些城市出二手房指导价的经验，指导价最终还是和贷款挂钩，这才是暴击。

　　无独有偶，东莞在国庆假期后也出了指导价。

　　同样是分批发布，这次只发布了218个热门小区的指导价。关注热门区域，比如松山湖、南城等片区的指导最严厉，打了5-6折。

　　指导价一出来，不少业主就在抢跑了。

　　三四天内降价房源有7000多套，松山湖一套400多万的房子，动辄就是上百万地降价，一下子就跌去超20%。

　　这个降价幅度太狠了，不过比起近一年左右房价翻倍来看，也还算是小意思。

　　二手房指导价已经成了调控的常态化手段。

　　从年初深圳创新性地搞出这个操作后，已经成都、西安、无锡、合肥、宁波、三亚、绍兴、衢州、金华、东莞等十几个城市抄作业了。但是每座城市的节奏不同，现在情况也不尽相同。

　　我们选几座有代表性的城市来看看。

　　深圳

　　实打实地对全市所有小区“一刀切”，全部都有指导价，算是最勇也最惨的王者。

　　而且指导价比起市场价偏低，有一些地方直接半价。

　　政策很严厉，所以从2月份推出之后，二手住宅成交量从3月开始下探，几乎每个月都在创新低。

 

　　上个月还有1700多套，10月到现在都半个月了，还只有400套出头，相当惨烈。

　　没有成交做地基，价格就只是空中楼阁。

　　去年因为名校预期狂飙的八卦岭宿舍，单价从15万跌回8万不到，几乎腰斩;

　　百花的国城花园，年初还爆出成交32万/平，现在95平3房，都降价6次砍去近30%，到23万/平出头了，还卖不出;

　　相当抗跌的豪宅也有些玩不起了。我看香蜜湖豪宅东海花园二期169平房，报价2400万，比起高位跌了有600多万，降幅约20%。

　　简直是大割肉。

　　广州

　　热点小区先上，指导价刚满月，杀伤力比较有限，算是入秋了。

　　名单里天河的热门小区数量最多，占了半壁江山。因为去年以来天河热门小区涨价比较猛，但这次它们也是降价相对狠的。

　　就拿珠江新城来看，随随便便就是几十上百万地降价。

　　中海花城湾150平从3050万降价70万到2980万;

 

　　金碧华府一套约156平3房，降价118万。

 

　　中海观园国际一套约197平3房户型，近期降价250万。业主报价1010万，中介和我说，诚心买的话价格可以谈。

 

　　整体看，珠江新城的房价在回调，降价的金额绝对值不小，但幅度还比较小，比起深圳算温和的。

　　这是广州楼市的一个缩影，不少房子都在降价。

 

　　合肥、宁波也是搞试点性质的，专门打击热门学区房，他们的效果和广州差不多。

　　合肥比较精明，具体小区和价格还没出来，反正就是让子弹飞一会儿的节奏。不过它要的效果也达到了，市场确实在变冷静。

　　之前房价涨幅过大的政务区，滨湖区，高新区等热点板块，很多小区在90天内零成交。

　　给大家截一部分名单：

 

　　买房人预期下降，成交量很惨，二手房不得不降价。

　　我看高新区西子曼城93平，业主报价215万，降了20万，全款、贷款都可以来谈，算是让步了一些。实际降幅在10%左右，还算比较平稳。

　　不过连带着新房也冷静了。

　　傲娇的滨湖推出新盘佳兆业滨湖和鸣，竟然还没达到摇号要求。274套房，结果登记还不到230人，爆了大冷门。降价、降首付也都是基操了。

　　上海

　　实行最高核验价，贷款额度就从合同网签价、银行评估价、涉税评估价，三个中取最低的，很多人说跟开盲盒似的。

　　我看了一圈，银行给的贷款价格，基本是市场价的5-7折，影响也很大。

　　成交量明显下滑，9月跌到了1.2万套，是今年以来的最低点。

　　成交绷不住，价格也撑不住了。

　　比如学区房集中闵行区，老破小学区房高兴花园年初挂牌500多万，现在卖300多万，跌了40%;浦东陆家嘴的梅园小区，同样是老破小，也从21万/平掉到约13万/平，降了超30%。

　　当然，上面是降得狠的案例，主要是老小区。

　　整体看上海还比较稳，浦东、静安、徐汇、杨浦等区域的不少小区降价在10-20%。

　　经验已经表明，二手房指导价可以说是yyds。

　　指导价和贷款挂钩，这在短期市场来看是最致命的武器。

　　对刚需来说，哪怕咬咬牙把牙齿都咬碎了，首付也够不着啊。

　　这就是为什么出了指导价、传言要出指导价的城市都瑟瑟发抖，然后一泻千里。

　　除了指导价的震慑外，一些城市房贷额度收紧，以及各种调控轮番上阵，也造成了楼市出现下行趋势。比如之前的广州、东莞，现在的杭州等。

　　指导价出台，强势加速了这种下行。

　　我们一直强调，只要有出指导价的苗头，就不适合买进了。很容易就变成高位接盘，没必要赌政策。

　　刚开始实施指导价的东莞，就还有一段路要走，大家别急着冲进去。

　　那些政策已经经过一段时间的发酵，房价跌得比较多，有需要的话可以择机买入。比如深圳一些学区房几近腰斩、上海老破小学区房跌了40%，估计差不多就是它们的底部了。

　　新房其实算被误伤，特别是优质新房。

　　深圳、上海、广州、北京，杭州、合肥等一二线城市长期看好，新房还有限价红利，泡沫已经被政府去除过一波，挺安全了。

　　尤其最近各种关于政策底出现的消息很多，我们也说了好多次。

　　今天央行开了第三季度金融统计数据新闻发布。

　　其中提到了房企开发贷：

　　部分金融机构对于30家试点房企，三线四档融资管理规则也存在一些误解，也一定程度上造成一些企业资金面紧绷。

　　针对个人住房贷款也说了：

　　少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

　　接下来怎么办?太紧了不行，要纠偏，要回到正常的水平，其实就是稍微松一松。房企和买房人都能喘口气，楼市才能健康发展下去嘛。

　　难怪今天更早的时候还听一个在上海一家银行工作的朋友说，银行额度可能要增加了。另一个朋友说房贷可能要松动，放款时间或许会从半年缩短到3个月。

　　有点久旱逢甘霖的感觉了。

　　建议大家不要等到新房靠抢才反应过来。

　　当然，已经上车了的，也没必要懊恼。赚钱不易，但懊恼也没啥用。

　　我看有消息说，深圳润玺二期可能价格比一期还低，一期的业主觉得买亏了，还想退房重新打二期......

　　有点闹笑话了。问题是，他们怎么就觉得自己打得中二期?

　　BTW，今天下午发文，说要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

　　之前我们也给过信号，房地产税可能要来了(点击可阅读原文)，这一次是明确定调了!

　　主要有两个要点：

　　一是税收由法定，要推行房地产税，肯定就要先推进房地产税立法。这也说明房地产税出来是板上钉钉的事，估计明后年就要出台了。现在就等立法明确向谁征收、怎么征收、征收多少等问题。

　　第二就是试点应该会比立法来得更快。大家买房要谨慎，像杭州、深圳不是没可能试点的。当然，如果非要买，那一定是选择核心区域的新房更靠谱。