品质家园

　　3月25日，佳兆业集团(股票代码：01638.HK)披露一则关联交易公告。佳兆业将以130亿元对价，分别从高捷投资、升晴投资及北京诚义豪泰投资手中，收购北京耀辉置业合计96.8%的股权。

　　而高捷投资、升晴投资及北京诚义豪泰投资的实际控制人均为郭英成。郭英成为佳兆业集团董事会主席兼执行董事及主要股东。

(图：网络来源)

　　“最贵烂尾楼”

　　北京耀辉置业在北京运作一项房地产项目(耀辉国际城项目)。该项目所涉及的房地产及物业，位于北京市朝阳区西大望路与建国路交汇东南角。耀辉国际城项目涵盖约26.812平方米的建设用地面积，约201.601平方米的总建筑面积。项目包括，商务公寓、住宅、零售、酒店、公共设施及停车位等。经独立估值师评估，该项目于2020年12月31日的估值约为人民币186亿元。

　　耀辉国际城项目即为北京长安8号，被称为“最贵烂尾楼”，曾7次易主，4次更名。2004年，该项目第一任主人为北京王府世纪发展有限公司。同年，王府世纪以3100万元转让项目的62%的股份与天鸿宝业联合开发。随后7年时间，项目未能热销且欠下债务，现后经由首开集团、世纪协润、奥园集团、香港金利丰等公司持有。在此期间，持有公司多以资产抄底逻辑，在坐拥地价升值后全身而退。

　　2013年7月，郭英成家族绕过上市公司佳兆业集团，通过境外股权转让的形式，以60亿元将“最贵烂尾楼”收入囊中。8月，郭英成家族委托佳兆业“代建代管”该项目。2014年2月项目更名为“佳兆业广场”。项目曾因债务等问题现后被搁置，后于2017年竣工。2019年引入商业管理品牌SKP-S，重回公众视野。

(图：《品质家园》整理)

　　潜在的物业价值，即可确认的现金流入

　　对于本次收购，佳兆业表示，收购对于集团在北京扩充具有重大战略意义，可促进集团“深圳-北京双总部”战略，符合整体业务策略。因集团一直密切留意粤港澳大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中地区及华西地区的发展机遇，收购该项目集团可拥有可售资源及北京优质投资物业的加入。

　　同时，由于目前中国物业市场极具潜力，而该项目所处地理位置优越，位于北京中央商务区，地理位置优越，拥有周边顶级设施及豪华景观花园，物业价值高。此外，项目因有即时的可售资源，在短期内即可确认耀辉国际城项目的收益及溢利。因而收购该项目对于集团而言具备投资潜力，可为股东带来巨大回报，巩固集团在中国一线城市的市场地位，并为其带来优质的经常性收入来源，进一步丰富收入来源以支持集团长远发展。

　　佳兆业董事局副主席麦帆表示，该项目的公寓类的产品有一部分已经卖了，没有卖的部分出租率同样高达95%。本次收购，可以马上为集团带来现金流和当年的收入。

　　2020完美收官，旗下多元产业将整合

　　2020年，佳兆业实现合约销售额1068.96亿元，同比增加21.3%。据佳兆业2020年报数据显示，佳兆业净负债率从144%大幅降至98%;现金短债比由上年末的1.1倍提升至1.56倍;剔除预收账款的资产负债率也由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%。

　　佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆表示，2020年，佳兆业用一年时间成功实现由“橙”转“黄”，超预期完成短期降负债目标;力求2021年末，“三道红线”全部达标。

　　佳兆业首席财务官吴建新称，2020年佳兆业在投资方面，严控拿地节奏，精准投资，并不断加强与其他房企合作，分摊风险实现合作共赢。截至2020年，年内新增项目47个，权益代价为417.14亿元，按建筑面积算新增项目权益比为60%，新增项目货值1900亿元。截至2020年末，佳兆业于全国51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2880万平方米，合计货值6701.2亿元。

　　此外，3月26日，佳兆业发布了一则供股公告。公告显示，佳兆业董事会已批准可能进行的供股计划，考虑配股融资，在每7股的基础上发行1股进行配股融资。融资金额将用于收购耀辉国际城项目130亿元的部分对价。若收购无法完成，则融资款将用于集团一般营运资金，以进一步发展集团的物业发展业务。