品质家园

　　随着房子是用来住的不是用来炒的这个定位逐步得到落实，房子回归居住属性的观念越来越深入人心，房地产逻辑也在发生改变，由内而外的变化也正在呈现出新的表现，房地产新时代特征也愈发明显。

　　种种信号表明，房地产正在从高速向高质转变发展，在这个转变过程中，有阵痛，也有杂音，此时此刻，非常有必要给大家传递正确的信号，以免被误导。

　　毕竟，房地产要发展，但也要防范问题发生，在支持增长与防范问题之间寻求平衡，就特别需要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号。

　　1、房企业绩普遍不佳是客观事实，不用否认，整体趋于健康，坚决防范问题由个别向全部转化。

　　这几年来，无论开发商说好还是不好，普遍业绩不佳是事实，有报告显示，房地产市场9月下行压力加剧，土拍市场也不容乐观。TOP100房企单月销售操盘金额环比首次下降，同比下降近四成。超九成百强房企单月业绩同比降低，同比降幅大于30%的企业超六成，逾半数企业同环比双降。

　　另外，与当初的年度目标设置，很多房企还有很大的差距，截至9月末，有近半数房企目标完成率不及70%，这也意味着四季度去化压力较大。四季度市场会好点吗?这个还有待观察，但大环境并不会改变。

　　所以在这场变革中，可能过去一些高周转、高负债、高杠杆的三高房企就要面临前所未有的困境，甚至可能还会有一些真的挺不过去。这一切都应该是楼市应该所经历的一劫，也是必须要付出的代价。

　　我始终相信，随着对一系列问题的清剿，房地产只会越来越健康。事实也证明，在三道红线及房地产贷款集中度管理制度的落实，房企也在迎来一个向好的趋势。

　　面对政策环境的收紧、市场降温等行情，近半数的房企都在采取各种手段降负债，新增有息负债缩减的有44家上市房企。数据显示，有息负债实现负增长的房企数量最多，占比近五成。从这个角度来说，一些房企的问题恶化不见得都是坏事。

　　经济日报发表文章《房企行至十字路口》称，个别房企出现债务问题，是房地产行业长期高杠杆、高负债模式下蕴藏风险的集中体现。高杠杆和高负债必然伴随高风险，但个别企业经历过行业的高速发展阶段，习惯于高负债、高杠杆模式下带来的高利润而不愿转变。这些债务问题的爆发给整个行业敲响了警钟。

　　可想而知，如果房企出现问题，影响的是项目交付，影响的是已经交钱的购房者，从而各种产业链上的上下游企业都会受影响，其中也包括银行也要承担这个后果。

　　所以，房企业绩不好，过去那套行不通了，如果不能及时刹车的就会很危险，现在已经到了防范问题从个体向整体转变的趋势。事实证明，个别房企的问题已经敲响了警钟，而且大多数企业也都有所调整。这也预示着房地产市场必然会向好而行。

　　2、自住购房者的春天来了，开发商要配合好购房者，涨价降价都是个问题。

　　说购房者的春天来了一点不假，虽然很多购房者可能还没有完全感受到，但是已经有了这种倾向性趋势。最近，央行罕见发声房地产，提出“两维护”，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

　　既要为购房者创造良好的市场环境，还得保障购房者的合法权益，辩证来看，反过来还会更加促进市场健康发展。预示着购房者将得到空前的重视和政策倾斜。

　　果不其然，央行刚发话，各地纷纷向购房者发出温馨提示，截至现在，据不完全统计，我共发现有6个地方发布了购房风险提示，包括杭州、重庆江津区、湖州、广州、鄂州、广东。

　　这是就目前房地产形势的深度变化而向购房者发出的提醒，毕竟很多房企可能在困难面前会更容易走“捷径”，靠欺骗等手段笼络购房者，但最后受伤的可能就是购房者。所以，开发商不但不能坑购房者，更应该积极配合好购房者，让购房者愿意为你的房子买单，你才有生还的希望。

　　而最能吸引购房者的有一个，就是降价，当然必须是适度降价，否则也有购房者不同意，事情会闹得很糟，而且房价大跌也会造成各种不稳定因素。

　　最有意思的是，你会发现当前市场对于涨价降价比较分化。那就是“限涨”和“限跌”。

　　湖北首例!鄂州房价“限价令”引发关注。9 月30 日，鄂州发布《通知》显示：鄂州所有新建商品住房不得超出备案价格对外销售，在取得商品房预售许可后，拟销售价格(实际成交价格)调整幅度超过已备案价 ± 10%(包括各种销售打折促销)，均需到鄂州市住房和城乡建设局重新备案。

　　更早些时候，湖南岳阳下发了《通知》，要求新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则无法网签。

　　当时岳阳这个消息也引发了很大的关注，毕竟是今年首个限跌的城市，不过大家都忽略了，其实除了限跌，更有限涨在前，而且限涨没有幅度，也就是说，不许涨价。

　　但是大家都选择性看到限跌，这个为什么我今天要单独拿出来再说一遍，因为我想告诉大家的是，开发商降价并不是不被允许，是可以降价的，只有促销才可能更加实现资金回笼的目的。

　　最近东北城市就有政策，不仅对购房者有直接补贴，而且还鼓励房企降价促销卖房。说白了，降价涨价都是问题，但又都不是问题，问题在于有没有遵循稳定的原则。如果房价上涨太多，或下跌太多，那么就会被叫停。经济日报提到，促进房地产市场健康发展，稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。

　　经济日报还提到，下一步，调控政策应更加优化，不断满足刚需群体的购房需求。对于刚需群体的真实买房需求，调控政策还要更加“友好”，渠道应进一步拓宽。

　　看到了吧，谁将来要是失去了购房者，谁就失去了市场。

　　3、最低要求，保证活命，挺过去的房地产依然有很大发展空间，官方给出方向：房企可这样转型。

　　说了那么多，要为购房者好，说到底，不还是因为购房者的需求依然客观存在吗?正因如此，把对购房者的服务牢牢抓在手里，才能赢得市场的青睐。如果还像过去，购房者买了房却房财两空无人问津，谁还敢买?

　　如果说，现在个别房企表现出来的不好是黎明前的黑暗，那么接下来迎接我们的就是一片曙光。因为房企在调整，购房者的利好也越来越多。

　　经济日报表示，“我国经济基本面长期向好，城镇化进程继续推进，人民对美好居住生活的向往不断提升，房地产行业仍有很大发展空间。”房地产行业仍有不小的发展空间，市场无需过于悲观。我国经济从高速增长向高质量发展迈进，城市发展正由大规模增量建设转为存量改造和增量结构调整并重，房地产企业若着眼于此多下功夫，仍可赢得光明未来。

　　开发商应该尽快调整心态、转变思路，积极应对行业变化，认真思考未来的发展路径。今后房企要如何转型?经济日报也给出了方向，比如，综合型的城市服务商、产城融合的新区发展商，成为很多房企追逐的方向。同时，房企也可以在城市更新、老旧小区改造、住房租赁、物业管理、社区养老等方面赢得更多发展机会。

　　我认为有一句话说得好，过去靠机会，今天靠生扛，未来靠管理。其实说的就是这个道理，房地产也从过去的土地红利和金融红利开始向管理红利转变。但是谁能扛过去，才会有未来的红利。

　　现在整个市场要做的，就是避免问题继续扩大。至于从高速向高质换挡，房企需要改变的是思维，是态度，更是积极应对的手段。放弃赌徒思维，重塑市场信心，迎接更广阔的房地产发展机会。而购房者也要认清形势，市场不会大波动，无论是盼涨盼跌还是怕涨怕跌都是杞人忧天。房价不会大涨大跌，这是调控原则，当务之急，不是问要不要买房，而是在买房时要多问多看，因为今后可能买错的机会也很多