品质家园

　　最近，字节在房地产“跳动”得有些厉害。

　　先是节前悄悄收购了北京麦田旗下的一家房产经纪公司，紧接着在10月8日又成立了福建好房有幸，经营范围包含房地产经纪。

　　当所有人都觉得它要在房地产经纪这个赛道大展拳脚时，幸福里相关负责人紧急“辟谣”，称收购只是为了拿到资质，“目前战略重心仍是在搭建线上内容上”。

　　然而话音未落，由字节间接全资入股的兰州好房有幸信息技术有限公司在本周成立，经营范围仍是房产经纪。

　　这一系列紧锣密鼓的动作很难让人不揣度其用意。

　　不止字节跳动，近年来包括阿里、京东、腾讯、小米等多家互联网巨头，都相继在房地产领域布局。

　　然而在互联网玩家争先入局的另一边，随着地产调控政策全面收紧，今年以来房地产交易量大幅下滑，多家房企接连爆雷，房产中介贝壳找房的股价也是跌跌不休直接跌破发行价，并在近期传出裁员计划。

　　那么问题来了，众多房企叫苦不迭，字节们又为何要蹚这趟水?

　　字节跳动，悄悄拿下了7家房产经纪公司

　　事实上，字节跳动对房地产的野心早已凸显。

　　2019年8月，字节跳动就曾通过北京星云创迹科技公司全资控股幸福里的运营公司，凭此切入房地产信息服务平台、贩卖广告。从幸福里的定位来看，其业务与贝壳找房、安居客类似，主要聚焦线上，包括资讯内容和房产交易两大核心部分。

　　具体来看，在一手房业务上，幸福里主要通过前端客服组建看房团的形式进行客户拓展;在二手房业务上，幸福里则主要与麦田、我爱我家(000560,股吧)等中介房源对接，采用的是端口模式。彼时，幸福里做的更像是一个房产信息平台干的事儿。

　　变化发生在今年。

　　2021年7月2日，重庆字节跳动科技有限公司的经营范围发生变更，新增房地产经纪服务，从此吹响了字节跳动进军房地产中介的号角。

　　随后不久，字节跳动香港公司的经营范围新增“房地产经纪业务”，并增设了一家全资子公司合肥好房有幸信息技术有限公司，经营范围亦包括“房地产经纪”。

　　7月28日，字节跳动又全资收购了广州九霖贸易有限公司，并将其更名为广州房有幸科技有限公司，经营范围变更为广告制作、房地产经纪、房地产咨询等。

　　9月28日，字节跳动旗下公司北京好房有幸信息技术有限公司全资收购北京金色麦田子公司北京福旺房地产经纪有限公司。

　　这次收购对于字节来说有着重要意义。根据《房地产经纪管理办法》，中介机构及其分支机构在我国开展房地产经纪活动有两个基本前提：一是必须拥有营业执照;二是必须拥有备案证明文件。在此之前，字节跳动并不具备上述资质，因此想出了“曲线救国”的办法，通过收购拥有资质的空壳公司，拿到了打开房地产中介大门的钥匙。

　　在这之后，正如上文提到的，字节又紧锣密鼓地成立了福建好房有幸和兰州好房有幸两家公司。

　　至此，字节跳动已经通过成立新公司、收购股权、变更经营范围等方式，拥有了7家具有房地产经纪业务的公司。

　　值得一提的是，近年来跨界做房地产中介的互联网公司，远不止字节一家。

　　互联网巨头都有地产梦

　　阿里、京东、腾讯、小米全来了

　　率先流露出对房地产中介业务感兴趣的是阿里巴巴。

　　早在2010年，阿里巴巴旗下的淘宝就与口碑网合作推出了房产频道，此后又数次与万科联手推出团购、促销卖房项目;阿里还通过天猫、淘宝两大平台，开展房源拍卖、特价房销售业务，逐渐变成了阿里拍卖的一个业务板块。

　　2018年，房地产交易服务商易居在香港上市，当时阿里以3.9亿港元认购新股，成为易居的四大基石投资者之一。2020年7月，阿里宣布与易居合作，共同推出线上房产交易平台“天猫好房”，称让用户足不出户即可完成在线选房、看房、签约、支付等环节，阿里也借此机会增持易居股份，成为易居第二大股东。

　　相较阿里，京东入局较晚。

　　2017年，京东宣布上线房产电商平台“京东房产”，开始与开发商、服务商达成合作;2018年9月，又上线了“京东直租”业务。这两次布局，京东都是作为流量平台与开发商合作，算是在房地产行业的小步试水。

　　去年5月，京东开始往“中介”的角色迈进，上线了“自营房产”业务，可在线上为用户提供线上选房、线上下订和交易的功能，以及甄选房源、独家优惠、价格保护、无理由退订等特色服务;2020年10月，京东房产宣布，“好房京选”线下品牌正式落地，截至目前，“好房京选”在线下有超3000名经纪人为消费者提供带看房服务，服务用户量突破5万人。

　　与上述两家公司相比，腾讯采取的方式则简单粗暴很多。主要是通过投资乐居、链家、贝壳找房等房屋信息和中介公司，并利用腾讯云的大数据、人工智能等能力为其赋能，帮助上述公司打通线上与线下，重构并优化找房、租房、购房等交易流程。

　　2020年8月13日，贝壳找房在美国纽交所上市，根据招股书，腾讯相关方持有贝壳12.3%的股权，为贝壳第二大股东。

　　此外，另一家互联网巨头小米，也疑似开启了房地产经纪相关的布局。天眼查数据显示，小米之家商业有限公司于9月28日发生工商变更，公司经营范围新增非居住房地产租赁、房地产经纪等。

　　通常来讲，互联网巨头们扎堆进军一个行业，应该正是该行业大热之时，比如之前的消费、元宇宙，然而这次却是个例外，因为房地产行业正在经历一场寒冬。

　　暴雷、破发、裁员……房地产进入寒冬

　　今年以来，随着地产调控政策全面收紧，房地产市场的交易量出现大幅下滑。

　　根据克而瑞研究中心日前发布的数据显示，9月份房地产市场下行压力加剧，28个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降7%，同比跌幅进一步扩大至25%，较2019年同期下降17%。具体到企业表现，9月百强房企中逾9成企业单月业绩同比降低，其中6成企业同比降幅大于30%。

　　除了销售额下降外，因现金流压力导致的房企爆雷事件也是层出不穷。

　　克而瑞研究中心统计的资料显示，2021年以来已经先后有中国恒大、华夏幸福(600340,股吧)、蓝光发展(600466,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)、阳光100中国、新力控股集团等知名房企出现了流动性紧张的问题。

　　十一假期期间，百强房企花样年控股发布公告称，公司未能如期支付2021年票据剩余本金约2.05亿美元。与此同时，碧桂园服务也发布公告，告知由花样年控股的彩生活服务，未如期偿还碧桂园物业于今年9月30日出借给彩生活服务的本金7亿元人民币贷款。受此影响，10月8日A股开市第一天，“19花样02”和“18花样年”两只花样年债券价格分别狂泻54%和23%。

　　百强房企尚不能自保，中小企业就更不用说。根据人民法院公告网数据显示，今年以来宣告破产的房企已经增加到302家。

　　与此同时，二手房交易市场的日子也不好过。据《国际金融报》报道，自今年3月起，上海二手房成交量就开始出现下滑，刚刚过去9月，上海二手房的成交量为12040套，相较8月下降33.23%，创下了过去一年来的单月最低成交量，市场预判，10月该数字恐将降至1万以内。

　　受此影响，贝壳找房的业绩也出现了下滑。二季度，贝壳找房净利大降60.7%至11亿元，对应毛利率为22.1%，相较去年同期降幅超10个百分点。

　　本周，贝壳找房上海团队还被曝出裁员消息，报道称研发和金融部门将为此次裁员的重灾区。此外，据红星资本局报道，贝壳找房在部分城市还出现了较大幅度关闭门店的情况。

　　值得一提的是，今年以来，贝壳找房的股价也是一路下跌，截至2021年10月15日，贝壳股价报20.9美元/股，已经跌破发行价。

　　“房地产行业就像一座围城，里面的人苦不堪言，外面的人却都想进来。”有地产行业从业者向投中网感叹道。

　　互联网巨头下场，能给房地产带来什么?

　　资本向来是逐利的，多家巨头同时盯上一块蛋糕，无非是共同看中了背后的商业价值。但如今房地产行业正陷入困境，互联网巨头为何要迎难而上?而它们的入局，又能为这个处于寒冬期的行业带来什么?

　　“虽然短期来看，地产调控政策全面收紧，交易量大幅下滑，整个房产经纪行业都在收缩。但是历史证明，当每一次周期性严冬过去之后，幸存下来的企业只会变得更加强大。”一业内人士对投中网表示，“长期而言，房地产，尤其是二手房交易，作为规模超万亿的存量业务，仍是一个诱人的市场。”

　　贝壳研究院也在报告中表示，从传统新房市场看，开发和销售速度会有所放缓，但不会出现断崖式下降，未来五年仍将是新房销售的“次高峰”。家庭结构快速小型化、换房与改善需求、数亿流动人口的租赁住房需求、养老住房需求等，都将决定新房开发和销售不会显著下滑。

　　同时，随着过去五年销售的商品房逐步交付、入住，二手房供给总量将从当前年均约420万套的水平上升到600万套左右，成为解决住房需求日益重要的组成部分。从这一角度看，增量开发的尾声，反而是存量交易黄金年代的开始。

　　另一方面，贝壳研究院数据显示，2020年新房和二手房的宗交易规模达到了22.3万亿元，其中，作为国内最大的房产交易平台，2020年贝壳找房新房交易额为1.383万亿元，市场占有率为7.97%;二手房交易额1.94万亿，市场占有率为26.6%。总的来看，贝壳的市场占有率约为13.5%。也就是说，余下还有庞大的市场份额依然等待被撬动，“好赌”的互联网巨头们又怎会放弃这个机会?

　　那么，字节们的加入，又能为房地产行业带来什么?

　　首先是获客。卖房最大的难点在于获客，尤其是获得足够数量且需求匹配的客流。而阿里、字节等互联网平台的流量和算法优势，很大程度上可以帮助房企精准获客。

　　以幸福里为例，字节系的今日头条、抖音、西瓜视频等都是日活过亿的流量平台，如果幸福里未来能实现与上述产品的流量互通，将带来巨大的想象空间。

　　第二就是数字化。上述业内人士认为：“如今买房的消费群体基本已经转移到80后90后这一代，他们非常适应线上看房和线上签约支付等操作。而互联网公司的入局，将进一步推动传统看房模式的线上化。”

　　同样的问题，阿里蒋凡也曾给出过类似答案：“越来越年轻的消费者是互联网的原住民，他们更加有决策力，甚至在很多高单价的决策领域，随之驱动房产各个环节，这让未来房产实现在线化数字化成为必然趋势。”

　　另一方面，对于目前的房企来说，巨头的入局，看似挑战，更是机遇。如果能借此实现迭代升级，也未尝不是一件好事。

　　不过，众所周知，房产交易流程复杂，且具有价格高、交易低频、产品不同质的特点，同时，房地产交易又是一个十分重视线下体验的过程，就目前而言，互联网企业带来的更多还是获客方面的帮助，但看房、签约、贷款、缴税、过户等一系列步骤仍需在线下进行。因此，想要实现房地产的产业数字化，还有很长一段路要走。

　　互联网巨头能否真正成为重新搅动房地产行业的那条“鲶鱼”?