品质家园

　　万科9月销售业绩再次下滑。

　　2021年10月10日，万科发布了2021年9月销售情况。公告显示：2021年9月，万科实现合同销售面积228.2万平方米，同比下降22.32%。合同销售金额为361.1亿元，同比下降33.79%。事实上，从2021年6月开始，万科单月销售业绩一直在“滑坡”。

　　2021年连续单月销售业绩下跌背后，则是密集的政策调控与信贷收缩，行业面临变局。

　　10多年来，万科一直依据其对行业大势的准确判断并顺势而为，从“白银时代”、“活下去”、“管理红利时代”等一系列对行业大势的判断，谨慎而又理性，以环境变化为锚，企业的组织架构、业务与战略随之调整。

　　敏锐如万科，2012年已着手布局非地产经营性业务，从住宅开发商向城市配套商转型。今年6月23日，万科再次调整组织和管理，七大区域+物业共八大BG以与战略和业务相匹配，其目的在于全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。

　　然而，2021年万科业绩仍不容乐观。作为基本盘的开发业务或将面临日益恶化的销售困境，另有多个项目陷入维权风波;而布局多年的经营业务未有起色，收入及利润仍有待提升。

　　在地产白银时代，万科有深化转型的决心，却难言实质性成效。

　　销售业绩滑坡 多元化业务黯淡

　　2021年10月10日，万科发布了2021年9月的销售情况。公告显示：2021年9月，万科实现合同销售面积228.2万平方米，同比下降22.32%;合同销售金额为361.1亿元，同比下降33.79%。

　　不仅是9月，万科今年6、7、8月的销售业绩都出现了不同程度的下降。

　　据公开数据显示：2021年6月，万科实现合同销售面积396万平方米，同比下跌21.04%;合同销售金额676.3亿元，同比下跌7.82%;2021年7月，万科实现合同销售面积307.1万平方米，同比下降22%，合同销售金额515.4亿元，同比下降12.7%;2021年8月，万科实现了合同销售金额370.3亿元，同比下降36.9%，合同销售面积219.4万平方米，同比下降48.1%。

　　不仅是销售业绩，万科的营业利润、净利润等核心经营指标也出现了下滑。

　　万科2021年半年报显示：上半年实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%;营业利润为219.88亿元，同比下降17.23%，是自2008年之后的万科营业利润首次下滑;归属于上市公司股东的净利润为110.5亿元，同比下降11.7%。

　　对于今年上半年业绩下滑，万科总裁兼CEO祝九胜表示有三方面原因：第一、近几年来，万科开发业务、销售业务的增速相对都有限，而且上半年的结算收入增长了11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平;第二、 开发业务毛利率下降较快，税后毛利率从24%降至18%，未扣税毛利率从32%降到23%，其中地价占比在不断升高是重要原因，从2017年到2020年，万科地价占售价之比涨了17%，不过这以后会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上;第三、转型效果要体现出来还需要时间。

　　地产开发业务的业绩滑坡，经营性业务也难言乐观。实际上，万科2012年开始从住宅开发商向城市配套商转型，近10年之后，经营性业务依然发展缓慢。在2021上半年，万物云、租赁住房、商业地产、物流管理等经营性业务共取得营业收入166.68亿元，总营收占比仅9.97%。

　　分类型看，万物云实现营业收入 103.8 亿元，同比增长 33.3%;租赁住房业务泊寓报告期内营业收入13.19 亿元，同比增长 25.6%，间天出租率达 95%;商业(含非并表项目)业务营业收入 36.29 亿元，同比增长 19.0%;万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入13.4 亿元，同比增长 64%。

图源：万科2021年中报

　　在中期业绩说明会上，祝九胜称:“新业务方面我们有很多值得检讨的地方，对完成转型需要的时间、转型的难度和需要的人力是严重低估的，现在复盘检讨当年起步的时候是乐观了。即使将来所有经营服务业务都做得很好，对传统销售规模和利润的贡献还是有限的，能够贡献的是企业价值和中长期估值。”

　　重金拿地 或进一步加大经营风险

　　多家机构认为，行业方面正值大调整阶段，融资收紧，全国多地政策加码，采取集中供地模式对资金要求更高，房企们普遍采取收缩战线、谨慎拿地的方式。

　　反观万科，2018年高喊“活下去”、2020年抛出“管理红利时代”，鲜少在公开市场参与高价地争夺。而今却一反常态，在2021年上半年拿地动作频频，从逆周期抄底转变为全周期拿地。

　　中指研究院数据显示：2021年1-9月，万科以1131亿元的拿地金额位居行业第2，同比增加43.3%。万科1-9月拿地面积1422万平米，位列行业第2名，同比增长高达23.1%。可以对比的是，2020年万科1-9月拿地金额仅789亿元，位居行业第4，拿地面积为1155万平米。

图源：中指研究院

　　据了解，万科9月新增开发项目10个，分别位于太原、石家庄、武汉、南昌、宁波等地，占地面积合计约89.8万平方米，计容建筑面积189.8万平方米，其中万科权益建筑面积143.9万平方米，需支付权益价款104.84亿元，平均拿地成本为7285.6元/平方米。

　　其中不乏高溢价地块，如万科以权益地价20.65亿元拿下宁波海曙区高桥地块，占地面积为5.3万平方米，容积率为2.2，计容建筑面积11.6万平方米，楼面价为17801元/平方米，溢价率为33.3%。而在2017年12月8日，万科曾以11.44亿元竞得高桥19万平方米城市综合体，楼面价仅为5930元/平方米，溢价率仅为0.5%。

　　实际上，2021年万科中报已经透露拿地成本提升较大，2021年1-6月，万科共获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元，平均楼面地价为7480元/平方米，这一均价相较于去年同期的6368元/平方米上涨超过17%。

　　行业与市场规则生变，地产行业的薄利时代来临。身为行业龙头的万科，其土地成本也不可避免地进一步提升，无疑将挤压未来几年地产开发业务的利润空间。

　　翡翠山晓延期交付 多个项目陷入维权风波

　　近日，北京市石景山区的万科翡翠山晓卷入了“维权门”事件。

　　据业主反映，翡翠山晓一期于2018年10月开盘，原定于2021年6月30日交房，因疫情导致的不可抗因素，万科单方面延期到8月24日。交房时，众多房屋质量问题也随之浮出水面，2021年8月28日，北京翡翠山晓业主在领导留言板留言：“万科翡翠山晓一期精装房没有达到交付标准，出现了多达30多处质量问题，包括漏水渗水、地板空鼓、交付材料质量差、甲醛超标等，万科管理层目前仍未表态，也没有提出合理解决及赔偿方案，希望政府能帮监督管理。”

图源：领导留言板

　　据环球网房产了解，翡翠山晓项目为2017年11月万科联合卓越、旭辉以78亿元摘得北京石景山五里坨组团地块，成交楼面价22511元/平方米，溢价率12.4%。该地块规划建筑面积约34.6万平方米，商品房销售均价不超过52024元/平方米，最高销售单价不得超过54625元/平方米。

　　北京市住房和城乡建设委员会官网上的公示显示，项目于2018年10月、2019年8月先后获得预售许可证，准许销售面积为28.5万平方米。北京住宅项目销售排行榜数据，翡翠山晓2019年销售套数为595套，销售面积5.38万平方米，均价48717元/平方米，销售金额为26.23亿。2020年项目销售套数为494套，销售面积4.53万平方米，均价约4.9万元/平方米，销售金额为22.24亿。

　　2021年8月，翡翠山晓再次获得预售许可证，准许销售面积为43235.26平方米，住宅拟售最高价为52467.12元平方米。截止发稿，已售面积6031.81平方米，均价为53154.71元/平方米，销售金额约为3.2亿。

　　从2017年11月拿地到2021年10月近四年时间内，万科翡翠山晓已准许销售面积约32.8万平方米，实际已售面积仅约10.51万平方米，项目整体去化率较低，未能实现预期的高周转、快速回笼现金。

　　另据北京市住房与城乡建设委员会官网显示，2019年8月、2021年8月取得预售许可证的翡翠山晓房源存在土地使用权抵押，抵押方为中信信托有限责任公司、中国农业银行股份有限公司北京万寿路支行。

 

图源：北京市住房与城乡建设委员会官网

　　据悉，万科在宣传该楼盘时，表示该项目产品定位为万科高端改善型，容积率仅约1.6;背靠西山翠微山脉，南临永定河，生态景观资源丰富优美，是为城市精英人群提供的城市浅山墅居。

　　事实却是当业主9月23日收房时，发现整改后的万科翡翠山晓依然存在墙面霉斑、墙皮脱落、屋顶漏水等情况。

　　万科翡翠山晓近期出现的交付延期以及质量问题，在某种程度上显示了作为地产行业的“三好学生”与“质量标杆”，万科正在放松对于房屋质量的管控。

　　环球网房产注意到，万科翡翠山晓质量纠纷并非孤例，近年来，在太原、广东、山西、四川、山东、河南等地，也出现过万科业主维权的案例。

　　如2021年8月，泉州万科悦城交房日却变成维权日。据业主反映，万科悦城小区大门简陋，房子的实际层高2.66m与样板房及合同所写的2.8m有出入，低了14cm，厨房面积、阳台尺寸也与设计图纸及样板间的尺寸有偏差。此外，楼道连廊未封包也存在安全隐患。

　　“开发经营服务并重”能否助力业绩增长仍存疑

　　万科董事会主席郁亮在今年3月召开的2020年业绩说明会上提到，“今年可以说是行业管理红利时代的元年，大家都在感叹挣钱不容易了，不能再依靠土地红利、金融红利赚钱了”。

　　郁亮表示，“三道红线”、“双集中”等政策的出台，标志着行业明确进入到管理红利时代。管理红利时代，房屋回归居住属性，房地产回归实业属性，是一个不可逆转的趋势，意味着行业的回报水平会逐渐向社会平均水平靠拢。

　　郁亮提出了“长期最大化市场价值”和“开发经营服务并重”的转型目标，企业架构随之做出了调整。

　　2021年6月24日，万科董事会主席郁亮在其内部转型发展通气会上宣布，万科对区域划分进行调整。继2020年8月新成立西北区域事业部之后，将现有的五个区域调整为七个，分别是北京区域、东北区域、华中区域、南方区域、上海区域、西南区域和西北区域。

　　七大区域加上物业组合成的八大BG，包括印力、物流、长租公寓、海外、冰雪度假、梅沙教育以及食品在内，还涵盖一些区域内正在孵化但未成规模的新业务。

　　这是近3年来，万科内部进行过的最大范围内的组织与业务变动，目标只有一个：全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。

　　在内部转型发展通气会上，郁亮还表示：调整两大抓手，一是巩固提升基本盘，也就是提升开发业务的精细化管理;二是加速新赛道的转型发展，推动优秀的人以创业者的心态投身经营性业务。

　　但是，分析人士对此却持有不同的看法，甚至将万科毛利率下降归于对于经营性业务的侧重。如东方证券证券分析师赵旭翔就认为：2021年上半年，由于万科毛利率出现下滑叠加结算收入增长放缓，使得净利润出现负增长。结算收入增速放缓很大程度上与公司过去几年将资源投放到持有型不动产的战略相关，导致整体合同销售额增速放缓。

　　他指出，商业不动产投入早，存量大，但由于经营效率欠佳，其价值未在市值中体现出来，甚至拖累开发业务。近期集团COO王海武调任印力总裁，推动“开发经营服务并重”的战略调整，体现了万科突破商业业务的决心。

　　然而，经营端的资产经营效率能否提高仍未可知，开发端拿地价格高涨却真实可见。2021年政策持续调整和收缩，市场观望情绪在加重，万科未来业绩增长仍面临不确定性。(文字:阿文 编辑：海婕)