品质家园

　　近期房地产市场“雷声”不断，又一家百强房企陷入流动性困境，这次是总部位于北京的当代置业。

　　10月12日，穆迪将当代置业(01107.HK)的企业家族评级由“B2”下调至“Caa2”，将该公司发行债券的高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa3”，并将上述评级列入下调观察名单。

　　“被穆迪下调评级意味着在公开市场融资困难的加大与融资成本的上升，对企业流动性的负面影响是不言而喻的。”IPG中国首席经济学家柏文喜向记者表示。

　　穆迪调低当代置业评级背后，是后者已经走在债务违约的边缘。10月11日，当代置业公告称，寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后，剩余部分到期日延长三个月，以改善流动性和现金管理，并避免任何潜在的偿付违约。

　　“如果当代置业单方表示延期，其没有获得投资者的同意，实际就是进入到一个月的违约缓冲期;如果投资者同意，那就不算违约。”汇生国际融资总裁黄立冲告诉记者。

　　流动性之劫

　　据财联社记者了解，上述2021年10月25日到期的美元债，是当代置业于2019年所发行，发行规模为3亿美元，目前剩余本金金额2.5亿美元。

　　柏文喜表示，发行人遭遇阶段性流动性困难的情况下，达成展期协议是有可能的。

　　“如果投资者最终没有同意延期，而当代置业也未能筹集资金在还款期内进行还款，那么这笔债就会从法律上宣布债务违约，造成的后果是比较严重的，或将导致交叉违约情况发生。”黄立冲指出。

　　目前，当代置业存续的美元债共计5笔，存续规模超13亿美元，平均票息为11.58%，高于行业平均水平。

　　受地产美元债整体下行等因素影响，10月9日，当代置业发行的5笔美元债均大幅下跌，其中有3笔跌幅超过30%，2笔跌幅超过10%。而10月11日当代置业宣布寻求债务展期公告后，其将于2022年2月26日、2022年11月13日以及2024年3月24日到期的3笔美元债再次出现下跌。

　　为避免债务违约，当代置业正在想办法自救，以提振市场信心。

　　10月8日，当代置业旗下的物业上市公司第一服务(02107.HK)宣告短暂停牌，以待根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司内幕消息的公告。

　　业内人士普遍认为，当代置业将会出售上市不到一年的物业公司来救急，而且后续不排除继续出售资产的可能。

　　计划出售物业公司的同时，当代置业在10月11日公告中，称董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和总裁兼执行董事张鹏，有意向集团提供合共约人民币8亿元的股东贷款，并预期于未来两至三个月内完成。此外，张雷还表示将视乎集团财务状况适时考虑予以持续支持。

　　北京一家房企人士表示，房企一般会竭力避免在公开市场债务违约，因为一旦违约，整个公司将陷入融资困境。

　　“如果出现违约事件，那么当代置业将很难一次性偿还所有的债权，或将进入到债务重组的流程。”一位香港投资机构人士告诉记者。

　　美元债利率曾创亚洲纪录

　　“造成当代置业债务违约的原因是企业流动性压力过大，主要是受企业高负债以及资金端、销售端的双重挤压造成的。”柏文喜表示。

　　事实上，近年来当代置业的融资成本一直居高不下。2018年12月，该公司发行的一笔1.5亿美元优先票据，利率高达15.5%，创造了当时的亚洲纪录。

　　数据显示，截至2021年6月30日，当代置业融资成本为2.06亿元，同比增长23.5%;加权平均借贷利率约9.73%，2020年这一数据为9.9%。

　　“我们是一个高周转的企业，高负债并不可怕，可怕的是资产质量不好，产品不好没有人要，那就麻烦了，没有流动性就会陷入困境。我们的情况还是周转得很快，一时的相对高的负债其实并不可怕，我们还得继续提升周转速度。”当代置业一位高层曾公开表示。

　　随着监管部门不断收紧涉房融资，叠加今年下半年房地产市场大幅降温，房企现金流回笼速度减慢。对于当代置业而言，流动性风险正在加剧。

　　当代置业公告显示，2021年9月，合约销售额约35.63亿元，环比8月下滑15.4%，同比下滑21.8%。

　　而在负债方面，2021年上半年当代置业负债进一步上升，期末该公司计息债务总额为287.55亿元，较2020年末的245.93增加了16.9%。其中一年内到期的银行及其它借款64.76亿元，一年内到期的优先票据28.71亿元。

　　就在2021年上半年，当代置业还在扩大规模，新购置了20个物业项目。随着债务违约风险显现，当代置业将走向何方，仍有待时间检验。